Năm 2026, nguồn cung tăng mạnh, cuộc cạnh tranh giành thị phần và khách hàng sẽ quyết liệt hơn, và trong bối cảnh đó, biên lợi nhuận của doanh nghiệp khó duy trì ở mức cao như kỳ vọng.
Năm 2025 là giai đoạn có nhiều chuyển động lớn cả về thể chế lẫn tổ chức bộ máy. Việc sắp xếp lại đơn vị hành chính, vận hành chính quyền địa phương hai cấp cùng với quá trình sửa đổi, ban hành hàng loạt luật và nghị định mới đã tạo ra những thay đổi đáng kể trong môi trường đầu tư kinh doanh.
Riêng với thị trường bất động sản, năm 2025 ghi nhận mức phục hồi rõ nét nhất kể từ sau giai đoạn khó khăn trước đó. Nguồn cung gia tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội. Nhiều dự án từng ách tắc pháp lý đã được tháo gỡ, tiến độ phê duyệt tại không ít địa phương được rút ngắn, tạo điều kiện cho sản phẩm sớm ra thị trường.
Cùng lúc, thị trường diễn ra quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Các doanh nghiệp năng lực hạn chế dần thu hẹp hoạt động, trong khi những chủ đầu tư lớn mở rộng quy mô và thị phần.
Bước sang năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục quỹ đạo phục hồi, nhất là ở phía cung. Hàng trăm dự án nhà ở thương mại đã được tháo gỡ vướng mắc trong năm 2025 sẽ triển khai trong giai đoạn 2026 – 2027. Bên cạnh đó, số thu ngân sách từ đất tại Hà Nội và TP HCM đạt mức cao trong năm 2025 cũng cho thấy lượng dự án chuẩn bị đưa ra thị trường là đáng kể.
Ngoài phân khúc thương mại, nhà ở xã hội tiếp tục được thúc đẩy, đồng thời chương trình cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn được đẩy nhanh. Khi cả ba nguồn cung này cùng tăng, tổng lượng sản phẩm nhà ở năm 2026 được dự báo sẽ rất dồi dào. Điều này giúp người mua có thêm lựa chọn, song đồng thời tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư. Cạnh tranh giành khách hàng sẽ gay gắt hơn, và khả năng duy trì biên lợi nhuận cao là không dễ dàng.
Ở góc độ thanh khoản, nhu cầu nhà ở vẫn tồn tại, nhưng sức mua có thể chịu tác động mạnh từ diễn biến lãi suất. Nếu lãi suất tăng, chi phí vốn cao hơn sẽ đẩy giá bán lên, đồng thời làm giảm khả năng tiếp cận của người mua. Áp lực trả nợ tăng cũng khiến động lực vay mua nhà suy yếu. Lãi suất là rủi ro đáng lưu ý nhất với thị trường năm 2026.
Về mặt bằng giá, giá nhà tại các đô thị lớn hiện ở mức cao so với thu nhập của phần đông người lao động. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, giá vẫn chịu áp lực tăng do chi phí đầu vào chưa có dấu hiệu giảm. Tiền sử dụng đất liên tục điều chỉnh tăng trong những năm gần đây; giá vật liệu xây dựng và nhân công cũng đi lên. Trong bối cảnh đó, ngay cả khi doanh nghiệp chấp nhận giảm lợi nhuận, việc hạ giá bán không dễ xảy ra.
Do vậy, để thực hiện mục tiêu hạ nhiệt giá nhà, cần song hành giữa phát triển thêm nguồn cung có mức giá phù hợp như nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội, với các giải pháp quản lý giá đất hiệu quả hơn để thị trường vận hành ổn định, bền vững.
Dự báo, bất động sản nhà ở đô thị vẫn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn trong năm 2026. Tuy nhiên, khu vực nội đô các thành phố lớn đã có mặt bằng giá cao, dư địa tăng thêm không nhiều. Ngược lại, khu vực vùng ven và những nơi phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng được đánh giá có tiềm năng hơn.
Theo địa bàn, mỗi tỉnh, thành sẽ có cơ hội riêng, đặc biệt trong bối cảnh không gian phát triển trung tâm đang được tái định hình sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ triển vọng từng khu vực trước khi quyết định.
Xét theo loại hình sản phẩm, bất động sản thấp tầng có thể được ưa chuộng hơn so với cao tầng. Nguồn cung thấp tầng hạn chế trong khi dự kiến sẽ có lượng lớn căn hộ cao tầng ra thị trường. Đồng thời, sản phẩm thấp tầng gắn với đất, mà giá đất thường tăng nhanh nên dư địa lợi nhuận được đánh giá cao hơn.
