Cơ chế mới về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15 được kỳ vọng giảm gánh nặng tài chính, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển.
Theo thông tin từ Bộ Tài chính, việc hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai theo tinh thần cải cách của Luật Đất đai năm 2024 đang bước vào giai đoạn cụ thể hóa quan trọng khi Quốc hội và Chính phủ ban hành loạt quy định mới liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Trọng tâm chính sách không chỉ là tháo gỡ vướng mắc phát sinh trong quá trình thi hành luật, mà còn hướng tới khơi thông nguồn lực đất đai, giảm chi phí cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời tạo dư địa ưu đãi mạnh mẽ cho các lĩnh vực chiến lược.
Ngày 11/12/2025, Quốc hội thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15, có hiệu lực từ 01/01/2026, quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng với Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan, tạo nên một khung pháp lý đồng bộ hơn về tài chính đất đai.
Bộ Tài chính định hướng các chính sách mới được thiết kế nhằm đạt đồng thời nhiều mục tiêu: xử lý kịp thời các vướng mắc thực tiễn; nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ.
Một trong những điểm nhấn đáng chú ý là đổi mới căn bản chính sách tiền thuê đất đối với lĩnh vực xã hội hóa. Trước đây, ưu đãi chủ yếu gắn với địa bàn và ngành nghề ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Nay, phạm vi được mở rộng, bao gồm cả các dự án xã hội hóa không thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư nhưng đáp ứng danh mục loại hình và tiêu chí xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ ban hành. Đáng chú ý, cơ chế phân cấp mạnh cho địa phương khi UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định mức miễn tiền thuê đất phù hợp thực tế từng khu vực. Mức ưu đãi linh hoạt, có thể miễn toàn bộ tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê.
Việc giảm chi phí đất đai, một trong những cấu phần chi phí lớn nhất của dự án giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao được kỳ vọng sẽ gia tăng sức hấp dẫn đầu tư vào các dịch vụ công thiết yếu. Tuy nhiên, chính sách cũng kèm cơ chế hậu kiểm chặt chẽ: nếu dự án không đáp ứng tiêu chí xã hội hóa hoặc sử dụng đất sai mục đích, toàn bộ tiền thuê đất đã được miễn, giảm sẽ bị truy thu kèm tiền chậm nộp theo quy định pháp luật về quản lý thuế.
Song song với đó, lĩnh vực khoa học, công nghệ và chuyển đổi số được hưởng mức ưu đãi được đánh giá là “chưa từng có tiền lệ”. Thể chế hóa Nghị quyết số 57-NQ/TW của Bộ Chính trị, chính sách mới quy định miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê đối với nhiều loại hình như phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở sản xuất thử nghiệm, viện nghiên cứu phát triển công nghệ số, cũng như các dự án sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo.
Đặc biệt, Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và các khu công nghệ số tập trung được miễn tiền thuê đất trọn đời. Chủ đầu tư hạ tầng không được tính khoản tiền thuê đất được miễn vào giá cho thuê lại, qua đó bảo đảm lợi ích thực chất cho doanh nghiệp thứ cấp. Đối với các dự án trong khu công nghệ cao, mức miễn tiền thuê đất từ 15 đến 19 năm sau thời gian xây dựng cơ bản được áp dụng rộng rãi; riêng ngành nghề đặc biệt ưu đãi có thể được miễn toàn bộ thời hạn thuê. Đây là bước đi thể hiện rõ định hướng lấy đổi mới sáng tạo và kinh tế số làm động lực tăng trưởng dài hạn.
Ở góc độ an sinh xã hội, quy định mới về tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở được đánh giá có tác động rộng. Thay vì thu 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp như trước đây, mức thu được điều chỉnh theo tỷ lệ 30% đối với diện tích trong hạn mức; 50% đối với phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; và 100% đối với phần vượt quá một lần hạn mức.
Quy định này chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất và người dân được lựa chọn thửa đất để hưởng ưu đãi. Đồng thời, các trường hợp đã được cho phép chuyển mục đích từ 01/8/2024 đến trước 01/01/2026 có thể đề nghị tính lại theo quy định mới, nếu đã nộp tiền thì được hoàn trả hoặc bù trừ phần chênh lệch khi nộp hồ sơ trước 01/01/2027.
Về cải cách thủ tục hành chính, pháp luật mới quy định người sử dụng đất thuộc diện được miễn tiền thuê đất toàn bộ thời hạn thuê không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và không cần làm hồ sơ đề nghị miễn. Các trường hợp giảm tiền thuê đất được xử lý theo cơ chế một cửa liên thông, rút ngắn thời gian giải quyết. UBND cấp tỉnh được giao chủ động quy định quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính, trên cơ sở nguyên tắc chung tại các nghị định hướng dẫn.
Đối với đơn vị sự nghiệp công lập, Nghị quyết và Nghị định mới cũng xử lý dứt điểm các tồn tại chuyển tiếp. Cụ thể, đối với diện tích chuyển từ thuê đất sang giao đất không thu tiền sử dụng đất, nếu chưa nộp hoặc chưa nộp đủ tiền thuê đất thì không phải nộp tiền và tiền chậm nộp cho thời gian trước ngày 01/01/2026. Với diện tích sử dụng cho sản xuất, kinh doanh, liên doanh, liên kết, đơn vị cũng không phải nộp tiền thuê đất từ 01/8/2024 đến khi hoàn tất thủ tục chuyển hình thức sử dụng đất; đồng thời UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan thuế rà soát, điều chỉnh các thông báo đã ban hành trước 01/01/2027.
Như vậy, các quy định mới về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho thấy sự điều chỉnh chính sách theo hướng linh hoạt hơn, tăng phân cấp, giảm gánh nặng tài chính nhưng đi kèm cơ chế kiểm soát trách nhiệm rõ ràng. Nếu được triển khai đồng bộ và minh bạch, đây sẽ là một trong những công cụ quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai, cải thiện môi trường đầu tư và tạo nền tảng cho tăng trưởng trong giai đoạn phát triển mới.
