Kinh tế vĩ mô duy trì nhiều tín hiệu tích cực nhưng thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới. Nửa cuối năm 2026 được dự báo sẽ là thời điểm dòng tiền, sản phẩm và niềm tin của người mua được sàng lọc rõ nét hơn.
Nếu năm 2025 là giai đoạn phục hồi mạnh về tâm lý và giá bán, thì nửa đầu năm 2026 chứng kiến sự chững lại của thanh khoản khi người mua và nhà đầu tư đều trở nên thận trọng hơn.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, đối với phân khúc chung cư, giá rao bán phổ biến tại Hà Nội giảm từ 87 triệu đồng/m2 vào tháng 1 xuống còn 85 triệu đồng/m2 vào tháng 5, tương đương giảm khoảng 2% so với tháng 2.
Không chỉ chung cư, phân khúc nhà mặt phố cũng đối mặt với áp lực suy giảm nhu cầu. Lượng tìm kiếm nhà mặt phố giảm 10% so với tháng trước và giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước.
Giá bán hạ nhiệt nhưng tâm lý người mua vẫn thận trọng. Batdongsan.com vn cho biết mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 giảm 4% theo quý và giảm tới 36% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, theo SSI Research lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức khá cao, khoảng 8,5-10% trong thời gian ưu đãi và 11-15% sau đó. Chi phí vốn gia tăng khiến thanh khoản suy giảm, đồng thời xuất hiện hiện tượng điều chỉnh giá ở cả thị trường sơ cấp và chuyển nhượng.
Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, vay từ 70-90% giá trị tài sản, đã bắt đầu giảm giá bán từ 100-300 triệu đồng đối với nhiều căn hộ và nhà thấp tầng để thu hồi vốn. Một số khu vực từng tăng nóng cũng ghi nhận giá đi ngang hoặc giảm nhẹ.
Theo đánh giá của các chuyên gia nếu trước đây câu hỏi phổ biến của nhà đầu tư là "mua ở đâu để tăng giá", thì hiện nay mối quan tâm lớn hơn là tài sản nào đủ tốt để ở, tích lũy và bảo toàn giá trị trong dài hạn.
Ông Ngô Thành Huấn - Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT cho rằng trong chu kỳ mới các yếu tố như hạ tầng, FDI, tốc độ đô thị hóa, khả năng thu hút dân số cơ học và năng lực tạo dòng tiền sẽ quan trọng hơn rất nhiều so với những câu chuyện đầu cơ ngắn hạn.
Theo ông Ngô Thành Huấn, bất động sản không tăng giá đơn thuần vì có người muốn mua mà chỉ tăng bền vững khi ngày càng nhiều người buộc phải sử dụng cho nhu cầu ở hoặc phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Ông Huấn cho biết Việt Nam vẫn đang trong quá trình đô thị hóa mạnh, với tỷ lệ đô thị hóa tiến gần 45%, dân số còn trẻ và mỗi năm tiếp tục có hàng triệu người dịch chuyển đến các trung tâm kinh tế để học tập, làm việc và lập gia đình. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông lại tăng chậm trong nhiều năm qua.
"Chu kỳ tới không còn là câu chuyện bất động sản có tăng hay không, mà là bất động sản nào sẽ tăng và vì sao", ông Huấn nhận định.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Cường - Tổng Giám đốc Quốc Cường Gia Lai cho rằng giá bất động sản khó có khả năng giảm trong thời gian tới khi chi phí đầu vào tiếp tục gia tăng.
Theo ông Cường, việc áp dụng bảng giá đất mới sau khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý khiến chi phí sử dụng đất tăng lên đáng kể. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng hiện cũng đã tăng khoảng 25-30% so với năm 2025. Cùng với sự xuất hiện của các loại hình như nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, thị trường đang chứng kiến những thay đổi về cơ cấu sản phẩm, sức mua và hành vi lựa chọn của khách hàng.
Đánh giá triển vọng 6 tháng cuối năm, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng áp lực thanh khoản sẽ vẫn là thách thức lớn đối với thị trường. Dù Ngân hàng Nhà nước đã có định hướng giảm lãi suất huy động nhằm kéo giảm lãi suất cho vay, các ngân hàng thương mại vẫn chịu áp lực lớn về nguồn vốn trung và dài hạn, khiến mặt bằng lãi suất khó giảm mạnh trong ngắn hạn.
Theo ông Quê, người mua có nhu cầu ở thực đang có xu hướng chờ giá điều chỉnh hoặc lựa chọn gửi tiết kiệm để hưởng mức lãi suất hấp dẫn hơn. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư cũng không còn giữ quan điểm bất động sản luôn tăng giá như trước, nhất là khi Việt Nam đang tiến gần giai đoạn già hóa dân số sau năm 2035.
Ông Quê cũng cho rằng việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai cùng các đề xuất đánh thuế đối với nhà bỏ hoang hoặc bất động sản thứ hai sẽ tạo thêm áp lực lên hoạt động đầu cơ và các giao dịch thiếu minh bạch. Dù có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn, những thay đổi này sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch và hướng tới sự phát triển bền vững.
Đối với từng phân khúc, Chủ tịch Tập đoàn G6 nhận định nhà ở xã hội sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực lớn cùng các chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ thương mại, bài toán lớn nhất không còn là nguy cơ thua lỗ mà là định giá sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người mua.
Theo ông Quê, những doanh nghiệp sẵn sàng điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, đưa giá bán về mức hợp lý sẽ có lợi thế về thanh khoản và khả năng tiêu thụ. Điều đó cũng cho thấy nửa cuối năm 2026 sẽ không phải là giai đoạn thị trường chạy theo kỳ vọng tăng giá, mà là quá trình sàng lọc sản phẩm, sàng lọc dòng tiền và củng cố lại niềm tin của người mua.
