Tín dụng bất động sản được kiểm soát tốc độ tăng trưởng những tháng đầu năm, song định hướng "nắn" dòng vốn cho những phân khúc có nhu cầu thực sự sẽ tạo kỳ vọng tiếp tục khơi thông.
Tính đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản theo thống kê đạt khoảng 4,6 triệu tỷ VND (+36,0% YoY), vượt xa tăng trưởng tín dụng chung (19,1%).
Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản (BĐS)đạt khoảng 2,1 triệu tỷ VND (+43,0% YoY), tín dụng tiêu dùng BĐS đạt 2,5 triệu tỷ VND (+32,0% YoY).
Số liệu đến tháng 2/2026 của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tại cuối tháng, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS tăng lên mức 2.235 triệu tỷ VND (+11,7% so với cuối 2025). Bất động sản theo đó tiếp tục là lĩnh vực hút vốn lớn.
Trong bối cảnh chênh lệch tăng trưởng dư nợ và huy động cao, có thời gian lên tới hơn 1,6 triệu tỷ đồng và hiện đang ở mức quanh 1,4 triệu tỷ đồng, áp lực thanh khoản đã khiến các ngân hàng đẩy lãi suất huy động lên cao. Lãi suất cho vay cũng thiết lập một mặt bằng mới.
Thống kê từ Chứng khoán Shinhan Việt Nam ghi nhận mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bật tăng từ cuối năm 2025. Lãi vay ưu đãi tăng từ mức trung bình 6-8%/năm lên ngưỡng 8-10%/năm vào cuối quý I/2026. Biên độ điều chỉnh giữa lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi dao động từ 2,0% - 4,0%, khiến lãi suất thả nổi thực tế chạm mức 10-14%/năm sau khi hết thời gian ưu đãi.
Bảng lãi suất vay ưu đãi mua nhà thương mại tháng 5/2026 theo ghi nhận của Chứng khoán Shinhan, ở Vietcombank là khoảnh 9,2%/năm, tỷ lệ vay tối đa 70%, kỳ hạn 30 năm). Tại Shinhan Bank khoảng 8,5%/năm, tỷ lệ vay tối đa 70%, kỳ hạn 30 năm). Tại Techcombank (9,2%/năm, tỷ lệ vay tối đa 70%, kỳ hạn 25 năm)...
Ghi nhận trên thực tế biểu lãi suất cho vay mua nhà ở thương mại của nhiều ngân hàng vẫn niêm yết khá cao. Một lãnh đạo ngân hàng cho biết các ngân hàng cũng có nhu cầu cho vay ra, không nhu cầu huy động lãi suất cao và "ôm" vốn. "Cực chẳng đã mà phải huy động lãi suất cao. Trong khi đó cho vay mua nhà ở thương mại với mức lãi suất mới, cân đối chi phí vốn mới là không dễ dàng", ông này cho biết.
Đối với chi phí vốn huy động từ kênh trái phiếu, lãi suất huy động trên thị trường tín dụng tăng lên cũng lãi suất trái phiếu mà các tổ chức phát hành chi trả nhích tăng. Bình quân lãi suất trái phiếu các tổ chức phát hành trong 5 tháng đầu năm 2026, nói riêng với khối bất động sản, dao động từ 10-12,5%/năm.
Tuy vậy, tín dụng dành cho bất động sản vẫn được kỳ vọng tiếp tục "mở room" có định hướng.
Tại văn bản Ngân hàng Nhà nước gửi 25 ngân hàng thương mại mới đây, từ ngày 1/1 đến hết 31/12/2026, phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 của các khoản vay thuộc ba lĩnh vực gồm nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất sẽ không được tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi xác định và kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này. Việc cho phép không tín dư nợ tăng thêm của 3 phân khúc bất động sản ngay từ đầu năm, theo vị lãnh đạo ngân hàng, đồng nghĩa các ngân hàng còn rộng dư địa khi phần cho vay đã được hạch toán tạm thời trong 5 tháng qua một cách thận trọng theo hướng "khóa" hạn mức lẫn tốc độ cho vay bất động sản để tránh vi phạm quy định, sẽ được nhấc ra khỏi hạn mức phân bổ dự kiến. Những khách hàng đủ điều kiện ở các phân khúc được cho phép, đã tiếp cận và có thể đang xếp hàng tiếp cận vốn, sẽ được ưu tiên giải ngân ngay.
Ghi nhận các siêu dự án Nhà ở xã hội (NƠXH) đang được triển khai có thể mang đến cơ hội khơi thông dòng vốn từ các ngân hàng gồm: VHM có các dự án gồm: Dự án Tràng Cát (Hải Phòng) 3.804 căn (đang xây dựng); Hạc Thành (Thanh Hóa) 2.824 căn (đang xây dựng); Bắc Cam Ranh (Khánh Hòa) 4.140 căn (đang xây dựng); Dương Kinh (Hải Phòng) 8.000 căn (đang triển khai pháp lý).
Ngoài ra, NLG có dự án EhomeS (Cần Thơ) 1.601 căn (đang mở bán); BCM: Dự án Thuận Giao (TP.HCM/Bình Dương) 4.200 căn (đang xây dựng); HQC có dự án Khánh An (Cà Mau) 996 căn (đang triển khai pháp lý). KBC có Dự án Đông Anh (Hà Nội) 3.100 căn (đang triển khai pháp lý). Sự đổ bộ và tăng tốc triển khai các dự án hứa hẹn hàng chục ngàn căn hộ nhà ở xã hội sớm được đưa ra thị trường. Và tới đây, sẽ không còn tình trạng gói tín dụng 145.000 tỷ đồng nằm "chờ" các chủ đầu tư, người vay mua nhà với nguyên do thiếu cung.
Bà Huỳnh Thị Thu Thảo, chuyên viên phân tích Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MAS), với việc điều chỉnh cách tính dư nợ này, sẽ giúp phân bổ nguồn lực tín dụng hiệu quả hơn, vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính. Chính sách này sẽ góp phần khơi thông dòng vốn cho những phân khúc có nhu cầu thực sự, đặc biệt là nhà ở xã hội, trong khi vẫn duy trì kiểm soát rủi ro đối với bất động sản thương mại và hoạt động đầu cơ.
Tuy nhiên, bà lưu ý việc thay đổi phương pháp tính không đồng nghĩa các tổ chức tín dụng được mở rộng cho vay không giới hạn. Tổng dư nợ vẫn phải nằm trong room tín dụng được cấp cho từng ngân hàng.
Trong khi đó, Chứng khoán Shinhan Việt Nam kỳ vọng một số ngân hàng, như MB, VPBank hay HDBank vốn có lợi thế về room tín dụng, có thể mở rộng dư nợ cho vay các tệp khách hàng hiện hữu và bứt tốc ở tệp khách hàng không bị tính dư nợ vào hạn mức. Đây cũng là các nhà băng đang tăng tốc cạnh tranh thị phần ngân hàng bán lẻ với lợi thế hệ sinh thái riêng bao gồm các đối tác chiến lược/ dự án bất động sản.
Cũng theo Chứng khoán Shinhan, hỗ trợ cho cơ hội của thị trường bất động sản - "sát sườn" là dòng vốn, còn có đòn bẩy từ hạ tầng, Đầu tư công và Tháo gỡ pháp lý đặc thù.
Về chính sách pháp lý, nổi bật là Nghị quyết số 171/2024/QH15 cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại (NOTM) thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở hoặc đất khác cùng thửa. Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 01/04/2025 trong thời hạn 5 năm, giới hạn tổng diện tích đất ở trong dự án thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch. Đây là "chìa khóa" tháo gỡ điểm nghẽn cho khoảng 189 dự án tại Hà Nội và 126 dự án tại TP.HCM bị vướng mắc pháp lý đất ở giai đoạn 2014-2023.
Nghị quyết số 161/2024/QH15 đưa ra phương án xử lý dứt điểm các dự án BĐS bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại các địa phương trọng điểm như TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa. Nghị định số 76/2025/NĐ-CP được ban hành ngày 01/04/2025 để quy định chi tiết thi hành nghị quyết này, kỳ vọng khơi thông hàng ngàn dự án bị mắc kẹt.
Song song, kế hoạch giải ngân đầu tư công hạ tầng (2026-2030F) với mục tiêu cao. Cụ thể, Chính phủ đặt mục tiêu giải ngân tổng số vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 đạt 8,31 triệu tỷ đồng, tăng gấp 2.5 lần so với mức 3,4 triệu tỷ đồng của giai đoạn 2021-2025. Trước đó, kết quả giải ngân thực tế ghi nhận mức cải thiện rõ rệt: năm 2024 hoàn thành 95% kế hoạch; năm 2025 đạt mức cao kỷ lục 858 nghìn tỷ đồng, hoàn thành 98% kế hoạch.
"Năm 2026, thị trường đối mặt với một số "cơn gió ngược" khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà và phát triển dự án tăng, đồng thời NHNN siết chặt kiểm soát tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS để hạn chế hoạt động đầu cơ. Tuy nhiên, công tác khơi thông pháp lý diễn ra thuận lợi giúp cải thiện nguồn cung và giảm áp lực chi phí vốn cho các doanh nghiệp", chuyên gia nhận định.
