Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần có quy định bắt buộc công chứng với hợp đồng bất động sản

LAN VŨ• 15/03/2023 03:00

Rất nhiều dự án xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại kéo dài giữa người mua với chủ đầu tư xuất phát từ việc dự án không đủ hoặc chưa đủ điều kiện về pháp luật nhưng chủ đầu tư vẫn rao bán.

>>>Lấy ý kiến nhân dân về Luật Đất đai sửa đổi

>>>Luật Đất đai sửa đổi: Bất cập chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Hậu quả là không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cho người dân đúng cam kết, gây thiệt hại về quyền và lợi ích cho rất nhiều người mua nhà.

Góp ý về vấn đề công chứng, chứng thực giao dịch liên quan đến bất động sản, bà Trần Thị Thuý Nga - Trưởng phòng 9, Viện KSND tỉnh Nam Định cho biết, Điều 28 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã ghi nhận các quyền của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong đó, Điểm a, Khoản 3 điều này quy định, bắt buộc nghĩa vụ của các bên phải công chứng hoặc chứng thực các giao dịch nêu trên. Nhưng, tại Điểm b, Khoản 3 Điều 28 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản được quyền lựa chọn công chứng theo yêu cầu. Quy định này đã tồn tại từ Điều 167 Luật Đất đai 2013 và tiếp tục được kế thừa tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Nhiều cá nhân, tập thể người dân mua căn hộ dự án chung cư Nam An (dự án Kingsway Tower), tố cáo chủ đầu tư lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Tháng 6/2022, nhiều cá nhân, tập thể người dân mua căn hộ dự án chung cư Nam An (dự án Kingsway Tower), tố cáo chủ đầu tư lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Tuy nhiên, bà Trần Thị Thuý Nga cho rằng, đây chính là kẽ hở vi hiến của văn bản pháp luật và đã gián tiếp tạo ra hàng loạt bất ổn liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên toàn quốc. Rất nhiều dự án xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại kéo dài giữa người dân với chủ đầu tư xuất phát từ việc dự án không đủ hoặc chưa đủ điều kiện về pháp luật nhưng chủ đầu tư vẫn bán cho người dân. Hậu quả là không thể cấp giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ) cho người dân đúng cam kết, gây thiệt hại về quyền và lợi ích cho rất nhiều người mua nhà.

>>>LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI: Băn khoăn cơ chế tự thỏa thuận về đất đai

>>>LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI: Làm rõ khái niệm "hộ gia đình" sử dụng đất

Bà Nga chỉ ra rằng, nguyên nhân chính xuất phát từ việc Luật Đất đai 2013 cho phép các công ty kinh doanh bất động sản có quyền ký hợp đồng bán nhà cho người dân mà không cần công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán. Do vậy không có bất cứ cơ quan nào chịu trách nhiệm rà soát tình trạng pháp lý của dự án khi chủ đầu tư mở bán hàng. Quy định này cũng dẫn đến hàng loạt sai phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, mất kiểm soát đối với tính minh bạch của thị trường bất động sản, gián tiếp tạo kẽ hở cho hành vi trốn thuế của các tổ chức kinh doanh bất động sản và chính người mua nhà khi ký hợp đồng mua. Do không bắt buộc chứng thực hợp đồng mua bán nên khi chưa xuất hoá đơn giá trị gia tăng thì hai bên lại đàm phán huỷ hợp đồng mua bán cũ để ký bán tiếp chính căn hộ đó cho người tiếp theo nhằm giúp sức người mua đầu tiên trốn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ sang tên tài sản.

Do đó, bà Nga đề nghị, cần có quy định bắt buộc công chứng đối với toàn bộ các hợp đồng giao dịch liên quan đến bất động sản. Không phân biệt chủ thể tham gia giao dịch nhằm bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà và cho chính các tổ chức kinh doanh bất động sản, thống nhất kiểm soát giao dịch tài sản trên toàn quốc, ngăn chặn trốn thuế và góp phần minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.

Ngày 25/1/2021, Công an TP.HCM đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty Siêu Thành.

Ngày 25/1/2021, Công an TP.HCM đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty Siêu Thành (ký hợp đồng mua bán căn hộ nhưng không thực hiện hợp đồng theo đúng tiến độ).

Bên cạnh đó, còn có rất nhiều ý kiến cho rằng, qua thực tế áp dụng song song quy định về thủ tục công chứng và thủ tục chứng thực đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản đã cho thấy rất nhiều vấn đề bất cập. Tình trạng các giao dịch được UBND cấp xã chứng thực trái pháp luật dẫn đến tranh chấp, thiệt hại cho các bên liên quan xảy ra ngày càng nhiều.

Việc này một phần xuất phát từ chính các cán bộ cấp xã do kiêm nhiệm và năng lực chuyên môn pháp luật còn hạn chế, còn tồn tại các trường hợp cán bộ gây sách nhiễu phiền hà cho người dân khi làm thủ tục.

Ngoài ra, tại những địa bàn vừa có tổ chức hành nghề công chứng, vừa có thể chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản tại UBND xã cùng với sự thiếu minh bạch về thông tin giao dịch đất đai, chồng chéo về thẩm quyền đã tạo kẽ hở cho kẻ gian lợi dụng để thực hiện hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Đó là tình trạng một tài sản được bán cho hai khách hàng do hai cơ quan xác thực là UBND xã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng và văn phòng công chứng chứng thực hợp đồng khác.

Để khắc phục tình trạng này, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ nên quy định hình thức công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản và giao toàn bộ thẩm quyền cho công chứng viên. Bỏ quy định thẩm quyền chứng thực của UBND xã nhằm chấm dứt tình trạng chồng chéo, cắt giảm thủ tục hành chính. Đồng thời, nâng cao chất lượng pháp lý của các hợp đồng giao dịch bất động sản, hạn chế và phòng ngừa rủi ro cho khách hàng.