Sửa đổi Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT gỡ vướng thủ tục lựa chọn nhà đầu tư

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, Phòng Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI), Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT (sau đây gọi tắt là Thông tư 06) hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sau đây gọi tắt là Nghị định 25) của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư đã góp phần tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động lựa chọn nhà đầu tư nói chung và các dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng.

Cách tính “m3” làm khó doanh nghiệp

Tuy nhiên, qua hơn nửa năm triển khai trên thực tế, một số nội dung của Thông tư vẫn gây khó khăn, lúng túng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư. m3 là khoản nộp thêm ngân sách nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Khoản tiền này được tính theo công thức m3 = S x ΔG x k, trong đó:

+ S là diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án;

+ ΔG là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

k là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có).

Tại khoản 2 Điều 47 Nghị định 25/2020 quy định, giá trị m3 được tính toán bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án…

Còn theo Phụ lục V Thông tư 06 quy định, giá trị m3 được tính theo giá bình quân của tất cả các khu đất trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện có kết quả đấu giá trong vòng 2 năm trở lại.

Hai cách tính này cho giá trị m3 khác nhau, thậm chí gây nhiều tranh cãi.

Cụ thể, theo quy định, m3 là giá trị tối thiểu nhà đầu tư phải cam kết nộp Ngân sách Nhà nước không điều kiện. Giá trị này độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp (được xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất thực tế) theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi tiến hành chỉ định thầu để lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án có sử dụng đất, cơ quan tham mưu, quản lý về lĩnh vực tài chính đất đai dự kiến giá trị lợi thế của khu đất và từ đó xác định giá trị m3 của khu dự án đó. Để trong trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư tham gia quá trình lựa chọn, không có sự cạnh tranh, giá trị m3 sẽ là cơ sở giúp tránh thất thoát cho ngân sách Nhà nước.

Theo Phụ lục V Thông tư 06/2020 hướng dẫn thực hiện Nghị định 25 chỉ ra cách xác định yếu tố đầu vào bằng việc sử dụng kết quả đấu giá đất (chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm) của tất cả các dự án (không kể quy mô lớn, nhỏ) trên địa bàn hành chính cấp huyện nơi có dự án trong 2 năm gần nhất để tính giá trị m3. Trong khi đó, tại điểm k khoản 2 Điều 47 Nghị định 25 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đấu thầu, thì giá trị m3 được tính toán bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án…

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho rằng, việc áp dụng tính toán giá trị m3 theo Phụ lục V Thông tư 06 bộc lộ nhiều hạn chế và gây bất lợi cho nhà đầu tư nói riêng, ảnh hưởng không nhỏ tới việc thu hút đầu tư tại địa phương.

Hai phương án sửa đổi Thông tư số 06

Trên cơ sở những vướng mắc trong thực tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang tiến hành sửa đổi Thông tư 06. Theo đó, đưa ra 2 phương án sửa m3.

Phương án 1: Giữ nguyên phương pháp và cách thức xác định giá trị m3, hệ số k tại Phụ lục V Thông tư số 06, nhưng các địa phương được hiệu chỉnh hệ số k trên cơ sở hiệu chỉnh giữa giá trị GRDP trên địa bàn quận/huyện có dự án và GRDP trên địa bản tỉnh/thành phố (có xét tương quan với các địa phương trong cả nước).

Phương án 2: Giữ nguyên phương pháp và cách thức xác định giá trị m3 tại Phụ lục V Thông tư số 06, nhưng có xét đến sự so sánh tương quan giữa khu đất của dự án và các khu đất tham chiếu.

Góp ý cho các nội dung sửa đổi của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Công ty cổ phần Sở hữu trí tuệ Davilaw đề xuất, nên sửa đổi quy định về việc xác định giá trị m3 theo hướng cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu được chủ động hơn trong việc xác định các khu đất tham chiếu để tính giá trị m3.

Thứ nhất, cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu chủ động xác định thời gian tham chiếu. Đề xuất là không quá 02 năm (để đảm bảo thống nhất với quy định pháp luật về đất đai) kể từ ngày trình duyệt hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu (do vướng mắc trong thời gian qua nên một số dự án đã phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư trước đây khá lâu, nhưng vẫn chưa tổ chức đấu thầu, cần ấn định thời điểm trình duyệt hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu để đảm bảo phù hợp với thực tế).

Cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu chủ động mở rộng phạm vi tham chiếu sang địa bàn các đơn vị hành chính cấp huyện khác cùng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và có điều kiện kinh tế - xã hội tương tự nhằm tạo điều kiện cho các địa phương chủ động thực hiện các biện pháp bình ổn thị trường bất động sản trên phạm vi toàn tỉnh, thành phố.

Thứ hai, về hệ số k, ông Chung cho rằng, k là hệ số điều chỉnh được xác định trên cơ sở so sánh các khu đất quỹ đất tương đồng (3-5 khu) được xác định là hệ số điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

Vì vậy, nên áp dụng phương án so sánh trực tiếp. Sau khi đánh giá dựa trên các tiêu chí, xác định được giá trị thương mại tại thời điểm của bất động sản cũng như lợi thế thương mại của khu đất, quỹ đất thực hiện dự án trong tương lai hoặc thống kê giá trị của các khu đất có vị trí, tính chất tương đồng với khu đất thực hiện dự án. Chỉ số này được vận dụng tính toán tỷ lệ theo các tiêu chí khi so sánh mức tăng giảm giá trị của bất động sản so sánh với đối tượng so sánh và tính giá trị bình quân theo phương pháp bình quân gia quyền. “Cụ thể, nên vận dụng phương pháp so sánh nêu tại Thông tư 36/2014/BTNMT hoặc Tiêu chuẩn 11 Ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính”, ông Chung đề xuất.

Thay mặt Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đệ, Chủ tịch tập đoàn Hợp Lực đề xuất bỏ Phụ lục 05 và giao quyền cho tỉnh trong việc xác định giá trị đề xuất nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (m3). “Mong muốn của cộng đồng doanh nghiệp là sửa sớm, sửa nhanh, sửa với tốc độ như Covid-19”, ông Đệ thẳng thắn.

Đánh giá cao nỗ lực của Bộ Kế hoạch và Đầu tư trong việc xây dựng một công thức chung cho tất cả các địa phương, luật sư Trần Thị Thanh Huyền, Văn phòng Luật sư NHQuang và Cộng sự chia sẻ rằng, việc quy định m3 sẽ dẫn tới hiện tượng có tăng và cả giảm số tiền nộp vào ngân sách của doanh nghiệp. Luật sư Huyền cho rằng, sẽ rất khó khi phải tính tới yếu tố tự chịu trách nhiệm của các địa phương.

Tuy nhiên, luật sư Huyền ủng hộ quan điểm để địa phương tự xác định, tự chịu trách nhiệm theo Nghị định số 25. Bà chỉ rõ, thực sự UBND cấp tỉnh sẽ không tự nghĩ ra phương pháp tính, mà họ phải dựa trên các phương pháp đã có sẵn, như: phương pháp tính giá trực tiếp, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập.

Khẳng định rằng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư không có ý định “ôm” việc, bà Vũ Quỳnh Lê, đại diện Bộ Kế hoạch Đầu tư cho biết, nếu các địa phương tự làm được chúng tôi ủng hộ 100%. Tuy nhiên, thực tế là việc tính giá đất rất khó khăn, cần có được sự đồng thuận giữa Nhà nước và nhà đầu tư và quan trọng là phải có được cơ chế làm sao để phía cơ quan nhà nước dám làm, mà không sợ sai. Về tiến độ sửa đổi Thông tư, bà Lê cho biết, giữa tháng 8, Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ có một buổi họp lấy ý kiến lại lần nữa và dự kiến tháng 9 sẽ ban hành Thông tư mới.