Farmstay và những khoảng trống pháp lý (KỲ I): Mô hình thú vị và nguy cơ “biến dạng”

LTS: Khái niệm farmstay được gắn với định nghĩa về du lịch nông nghiệp (agritourism) nhưng cũng như condotel , farmstay rất cần khung pháp lý rõ ràng. 

Khái niệm farmstay vốn được gắn hai trọng tâm là nông nghiệp sinh thái và du lịch ở tại nông trại. Cùng với sự phát triển của du lịch, thời gian qua, mô hình bất động sản farmstay đã được các chủ đầu tư đưa ra thị trường dưới hình thức lập dự án phân lô bán nền vườn kèm theo nhiều cam kết hấp dẫn về chi trả hoa lợi và lợi nhuận.

Lợi nhuận trong tay...

Nhà đầu tư quan tâm có thể dễ dàng tìm kiếm hàng tá thông tin về các dự án bán bất động sản farmstay kèm cam kết lợi nhuận.

Cụ thể, tại khu vực phía Nam, có các đơn vị chào bán farmstay còn đang nhân rộng mô hình này trải dài các điểm đến như Bình Châu - Vũng Tàu, Lagi - Bình Thuận, Hàm Tân, Hàm Thuận Bắc, Ninh Thuận, Lâm Đồng, Long Khánh, Gia Lai, Long An, Vũng Tàu, Củ Chi (TP HCM)... với những cam kết lợi nhuận lên đến 15-20%.

Tại Lâm Đồng, dự án Lâm Đồng farmstay (hay tên gọi khác là Viking farmstay) có diện tích 280ha, tại xã Lộc Phú (huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng). Chủ đầu tư rao bán đất trang trại với chỉ 370 triệu đồng cho 5.000 mét vuông được quảng bá là có pháp lý rõ ràng minh bạch và nhiều tiềm năng tăng giá.

Phía Bắc, Hòa Bình được xem là “tổ” của nhiều dự án farmstay như Hasu Village Hoà Bình, Ohara Farmstay… các dự án này được giới thiệu có mức giá hết sức hấp dẫn, chỉ từ 390-440 triệu đồng cho một suất đất vườn (150m2) đi kèm hàng loạt cam kết như được 15kg rau sạch hàng tháng, cho thuê lại nhà gỗ cũng như chủ đầu tư sẽ mua lại sau 3 năm nếu không ra được sổ.

Hay “bánh vẽ” trao ngay

Với những những lời giới thiệu “có cánh” của các đơn vị phân phối những dự án farmstay dường như đang mở ra “cả một bầu trời” triển vọng khi nhà đầu tư xuống tiền như vừa được nghỉ dưỡng, vừa có hoa lợi (rau sạch), có thể bán lại cho Chủ đầu tư (bằng 124% giá mua) lại vừa có khả năng cho thuê kiếm lời.

Tuy nhiên, thực tế lại không như vậy, tại dự án Lâm Đồng Farmstay, UBND huyện Bảo Lâm (Lâm Đồng) khẳng định trên địa bàn không có dự án nào như trên và phần diện tích được cho là dự án thực ra là đất lâm nghiệp được giao cho doanh nghiệp trong vòng 50 năm. Kể từ thời điểm được cấp chứng nhận đầu tư (năm 2008) thì doanh nghiệp chưa được thay đổi mục đích thực hiện dự án.

Tại dự án Ohara Farmstay (Kỳ Sơn - Hòa Bình), khi khách hàng “chốt” mua lô đất nền vườn (150m2) sẽ được CĐT tiến hành ký Hợp đồng dịch vụ “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và cung cấp dịch vụ canh tác, quản lý khu vườn” chứ không phải hợp đồng mua bán.

Bên cạnh đó, dự án này được quảng bá là do KTS Võ Trọng Nghĩa thiết kế, tuy nhiên theo xác nhận của đại diện Công ty Kiến trúc Võ Trọng Nghĩa với Diễn đàn doanh nghiệp thì đơn vị này không thiết kế dự án mà chỉ ký HĐ thiết kế 3 hạng mục công trình bằng tre trong dự án và hiện HĐ này cũng đã dừng và chưa thể thanh lý do thay đổi chủ đầu tư.

Như vậy, farmstay từ mô hình nông trại truyền thống đã phát triển thêm chức năng du lịch nghỉ dưỡng để gia tăng giá trị mang lại cho nông nghiệp. Sang đến loại hình BĐS farmstay, đây được xem là sự “tiến hóa” đầy sáng tạo của các chủ đầu tư để nâng tầm đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, hiện nay khi mà farmstay chưa được định danh trong hệ thống hành lang pháp lý thì nhà đầu tư yêu thích farmstay chỉ có thể đặt niềm tin vào chữ tín của các chủ đầu tư đúng như Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường đã từng chia sẻ “tôi không thể có lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không, điều trước tiên khách hàng phải tìm hiểu là chủ đầu tư có uy tín, năng lực không? Lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì? Sự đảm bảo về các điều kiện pháp lý của các dự án farmstay... Bởi theo tôi đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại”.