Bất động sản Farmstay (KỲ II): Mua dự án phân lô bán nền, nhà đầu tư nắm chắc rủi ro

Theo chị Trần Quyên, người được coi là “chuyên gia” trong cộng đồng khởi nghiệp với mô hình nông nghiệp sinh thái kết hợp du lịch trải nghiệm thì việc bỏ vốn mua đất để kinh doanh farmstay và làm giàu từ nó là “khó như bắc thang lên trời”.

Không dành cho nhà đầu tư "cá mập"

Chị Quyên cho rằng, vừa qua hầu như chỉ những nhà đầu tư và môi giới bất động sản có thể kiếm lợi từ việc mua đi bán lại các bất động sản tại các dự án có tên gọi gắn với từ khóa “hot” farmstay trong làn sóng thay đổi nhân sinh quan sau mùa dịch COVID-19. Với cách làm này người cuối cùng mua các bất động sản trang trại khó có thể bán được cho ai.

Bởi những người có kinh nghiệm kĩ thuật nông nghiệp như nông dân chắc chắn không đủ vốn và không dám vay vốn ngân hàng để mua farm. Phần còn lại của câu chuyện farmstay là những người có tiền và các sale cùng những lời “có cánh” về view đẹp hay khả năng sinh lời, môi trường nghỉ dưỡng đầy hưởng thụ, thực phẩm tự nhiên, không khí trong lành...  

"Những điều đó đầy hấp dẫn để các nhà đầu tư lao vào, xuống tiền và rất có thể sẽ loay hoay trong mớ bùng nhùng, làm farm không được, bán cắt lỗ thì đau" - chị Quyên cho biết.

Đối với việc phát triển một mô hình nông nghiệp sinh thái kết hợp du lịch trải nghiệm bền vững (farmstay), theo nhận định của nhiều chuyên gia, các bạn trẻ đã và đang khởi nghiệp trong lĩnh vực này để thành công thách thức đặt ra không hề nhỏ.

Đầu tiên, để trở thành một farmstay đúng nghĩa đó phải là một mô hình trang trại thực thụ (không phải các mảnh vườn nhỏ kèm theo các căn nhà được phân lô trong một dự án). Một trang trại sinh thái, đẹp, bền vững và kinh tế bên cạnh những vấn đề về thủ tục pháp lý, chứng nhận quyền sở hữu đất đai (thường là đất nông nghiệp) thì còn bắt buộc người chủ phải là một chuyên gia nông nghiệp để có đủ trình để canh tác nông nghiệp và thu về hoa lợi trên mảnh đất đó. Do quy hoạch và canh tác theo hướng hữu cơ nên thời gian để một farm thành hình cũng được tính bằng năm và bắt buộc phải đi đường dài.

Sau khi đã có farm thì đến “stay” tức giá trị gia tăng từ dịch vụ du lịch trải nghiệm, nghỉ dưỡng. Khi cung cấp dịch vụ cho khách đến ở, chủ trang trại sẽ thu tiền thừ phí dịch vụ và bán các hoa lợi của trang trại. Tuy nhiên, theo chia sẻ của nhiều chủ mô hình farmstay thì do mô hình này chưa được luật hóa nên để hoạt động sẽ phải tốn rất nhiều chi phí không chính thức.

Có thể liệt kê ra các khoản chi phí không chính thức như phải chi tiền để được xây nhà ở trên farm (đất nông nghiệp), tiền đăng kí lưu trú với địa phương; tiền luật cấp Chứng nhận Vệ sinh ATTP; tiền luật cấp Chứng nhận PCCC; tiền Bảo kê của xã hội đen; tiền bôi trơn các cuộc thanh kiểm tra từ cấp xã đến cấp huyện,….

Từ những thách thức trên, theo chị Trần Quyên thì farmstay đích thực là sân chơi chỉ nên dành cho các bạn trẻ hiểu biết, đam mê và sáng tạo, sẵn sàng đánh đổi thanh xuân của mình để sống và thực hiện ước mơ về một môi trường sống tuần hoàn.

Cuộc chơi farmstay có lẽ không dành cho các nhà đầu tư cá mập, đầu tư rồi kỳ vọng kiếm lời nhanh theo sóng thị trường. "Nông dân bao đời nay khổ vì được mùa rớt giá là bởi tính bầy đàn. Vậy nên mong các “shark-cá mập” đừng nên nhảy vào tạo khó, hãy để farmstay cho những người thực sự đam mê, dám hi sinh vì một nền nông nghiệp sạch của nước nhà có đất mà phát triển”, chị Trần Quyên chia sẻ.

Những thách thức đặt ra cho farmstay

Đối với hoạt động đầu tư các bất động sản farmstay kèm cam kết về lợi nhuận thì theo các chuyên gia và giới đầu tư vướng mắc lớn nhất là về hành lang pháp lý cho mô hình farmstay hiện chưa hoàn thiện.

Thực tế cho thấy, hầu như các farmstay chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cho toàn bộ khu dưới dạng đất rừng sản xuất, đất nông nghiệp trong một thời hạn nhất định và người mua tham gia dưới hình thức hợp tác góp vốn và nhận phần đất mình được chia. Sau khi góp vốn có thể tự làm nhà tạm và canh tác nông sản hoặc giao lại cho bên bán triển khai hộ và sẽ thu hoạch theo mùa.

Nhiều chuyên gia pháp lý nhận định với tính chất đa phần là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng thì tính pháp lý khó được đảm bảo. Phần đất nhà đầu tư góp vốn để nhận thường không có sổ đỏ riêng mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ nhưng chẳng có gì chắc chắn. Trong thực tế, thời gian qua, có không ít tranh chấp giữa người mua với các chủ đầu tư liên quan tới quyền sử dụng, quyền sở hữu, trách nhiệm của các bên...

Chị Trần Quyên chia sẻ thêm, đối với việc xây dựng và vận hành một mô hình farmstay “đúng nghĩa” thì thực tế cho thấy cũng còn tồn tại rất nhiều khó khăn, vướng mắc đến từ các khung pháp lý liên quan. Đầu tiên, về thời hạn sử dụng đất, do hầu hết các dự án đều có thời hạn 50 năm, hoặc chỉ được xây dựng nhà tạm.

Bên cạnh đó, do mới du nhập Việt Nam nên hệ thống các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, quy định số phòng, mật độ như thế nào, diện tích... cho farmstay cũng còn thiếu hoặc chưa có cơ sở để vận dụng.

Bằng chứng, khi phát hiện dự án phân lô bán nền trên địa bàn, ông Nguyễn Văn Cường - Phó Giám đốc Sở KH-ĐT tỉnh Lâm Đồng khẳng định: “Khi mua dự án nhà đầu tư nắm chắc 100% rủi ro vì nhà nước quản lý theo dự án tổng thể, không có chuyện tách sổ, phân lô bên trong dự án như những lời quảng cáo. Người dân cần tìm hiểu kỹ thông tin về các dự án để tránh rủi ro về sau”.