Farmstay và những khoảng trống pháp lý (KỲ II): Hành lang thiếu... tiêu chí

LTS: Khái niệm farmstay được gắn với định nghĩa về du lịch nông nghiệp (agritourism) nhưng cũng như condotel, farmstay rất cần khung pháp lý rõ ràng. 

Được biết đến là sự kết hợp đầy sáng tạo giữa nông trại (farm) và dịch vụ lưu trú, du lịch, trải nghiệm trong cộng đồng (homestay) thực ra farmstay là mô hình không quá mới. Nó có sự phát triển manh nha ban đầu từ Lán nghỉ trú mưa - chòi canh trong rẫy xuất hiện từ nhu cầu của người nông dân canh tác.

Từ hàng chục năm trước, tôi được biết đã có không ít trang trại cung cấp dịch vụ cho mọi người trải nghiệm cảm giác “học làm nông dân” thu hái hoa quả, rau màu, chăm sóc vật nuôi tại trang trại. Giá cả phục vụ “du lịch sinh thái ”có tính phí sẽ tính luôn vào giá hoa lợi mà họ thu hái, thường là cao hơn giá thị trường, có thể gấp đôi, gấp ba lần những sản phẩm bán ngoài chợ.

Như vậy, farmstay đã âm thầm hình thành và phát triển nhiều năm qua tại nhiều địa phương, nhất là tại các tỉnh thành giáp các đô thị lớn (ngoại ô) như Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Lâm Đồng, Đà Lạt, Hòa Lạc… hoặc được thiên nhiên ưu đãi về cảnh quan như Quảng Bình, Huế, Phú Yên, Khánh Hòa…

Có hay không sự vi phạm về mặt pháp lý?

Đến gần đây, việc một số doanh nghiệp BĐS nhận thấy được sức hút của farmstay và tiến hành “thương mại hóa” nó thông qua việc lập dự án nông trại, chia lô, bán đất vườn và cung cấp luôn dịch vụ chăm sóc khoảnh vườn đó kèm hoa lợi kèm một số cam kết về lợi nhuận thì farmstay lại nóng lên.

Đối với mô hình farmstay “truyền thống”, bản chất đã có những khoảng trống từ góc độ pháp lý đến từ Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật Du lịch, Luật Phòng cháy chữa cháy… Sự đánh tráo khái niệm “nhà nghỉ giữa giờ cho công nhân, nông dân”.

Từ “nhà nghỉ” với “nhà ở, nhà tạm, chòi canh nương rẫy, lán trú mưa nắng... ” đến thực tế, đất để xây dựng nông trại thường là đất nông nghiệp hoặc rừng sản xuất, không ai dùng đất phi nông nghiệp, đất dịch vụ hoặc đất ở để làm trang trại cả. Chính vì vậy, việc hình thành các cơ sở lưu trú trên đất của farmstay là không phù hợp. Từ đó nảy sinh vấn đề có hay không dấu hiệu vi phạm pháp luật là chuyển mục đích sử dụng đất? Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp?

Cụ thể, trong Luật Đất đai năm 2013 quy định tại điều 10 có quy định rõ mỗi một loại đất sẽ có mục đích sử dụng đất khác nhau. Nếu chủ đầu tư muốn sử dụng mảnh đất này để làm homestay hoặc farmstay dùng cho khách tham quan, du lịch và lưu trú thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và được các cơ quan chức năng cho phép.

Trong trường hợp “chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê nhưng không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật…”; bị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo điểm b khoản 3 Điều 4 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019.

Bên cạnh đó, việc mua bán, chuyển nhượng, cho tặng đất nông nghiệp để thực hiện việc tích tụ đất đai nhằm hình thành nông trại cũng đang chịu sự chế tài khá chặt chẽ từ trong luật. Cụ thể, Điều 190 Luật Đất đai năm 2013 quy định đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã phường, thị trấn với mục đích là để thuận lợi hơn cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.

Phân lô bán nền “trá hình”

Gần đây, thị trường xuất hiện một số mô hình farmstay tiến hành phân lô, bán (cho thuê) đất vườn kèm những cam kết về chuyển đổi đất vườn sang đất ở (ra sổ đỏ) cũng như chi trả về hoa lợi và lợi nhuận đi kèm khi đầu tư nhà gỗ (do trên đất nông nghiệp không được dựng nhà kiên cố) hiện còn khá “lỡ cỡ” về pháp lý.

Về mặt pháp lý, các farmstay thường nằm trên đất nông nghiệp thì không thể khẳng định được Farmstay có được cấp sổ đỏ để xây nhà và lưu trú. Việc này còn phụ thuộc vào các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương.

Trường hợp nếu có được chuyển đổi thì cũng phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, phải phù hợp với quy hoạch mới được nộp lệ phí… theo quy định tại điều 5 NĐ số 45/2014/NĐ-CP và cần đối chiếu với NĐ số 01/2017 / NĐ-CP về sửa đổi một số vấn đề có liên quan trong áp dụng thực thi các quy định của nghị định điều chỉnh Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, việc có được phép chia tách một thửa đất nông nghiệp thành nhiều thửa nhỏ, diện tích vài sào hay không cũng là một vấn đề cần xem xét khi hiện tượng “xẻ rừng già xây biệt thự”, vi phạm pháp luật về đất đai nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước và sự điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Lâm nghiệp trong thời gian tới.

Ngoài ra, việc các chủ đầu tư cam kết chi trả lợi nhuận từ chương trình cho thuê nhà gỗ xây dựng trên đất nông nghiệp cũng là vấn đề tiềm ẩn vi phạm pháp luật.

Từ những dấu hiệu và sự chưa rõ ràng tiêu chí đạt chuẩn để lưu thông trong hành lang pháp lý bất động sản nông nghiệp của farmstay như trên, có thế thấy: Dù việc tận dụng thế mạnh nông nghiệp để vận dụng sáng tạo, hình thành những mô hình nông trại sinh thái, xanh, nông trại, phục vụ chương trình “sạch từ trang trại đến bàn ăn” bền vững kết hợp du lịch nghỉ dưỡng, trải nghiệm là một hướng đi hợp lý nhưng thực tiễn cũng đang đặt ra một số những vấn đề tiềm ẩn phá vỡ quy hoạch vùng , phá vỡ kế hoạch sử dụng đất...

Bên cạnh đó, việc hình thành loại hình thức bất động sản mới farmstay rõ ràng cũng phải xuất phát trên cơ sở pháp lý để điều chỉnh những quan hệ phát sinh từ nhu cầu thực tiễn. Do đó, trong thời gian tới, nhất là trong kỳ sửa Luật Đất đai tới đây, chúng ta cũng nên cân nhắc khi đặt vấn đề “định danh” cho farmstay như câu chuyện đã đặt ra với condotel và officetel vừa qua.

Khi có một hành lang pháp lý tốt thì mọi thứ sẽ vận hành trơn tru và đảm bảo quyền lợi hợp pháp, hạn chế rủi ro và hài hòa lợi ích của tất cả các chủ thể kinh doanh trên thị trường bất động sản.