Việc xác định giá đất đối ứng tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất có thể khiến giá trị quỹ đất thanh toán thay đổi trong quá trình thực hiện dự án BT, gây khó cho doanh nghiệp trong cân đối tài chính.
Một trong những vấn đề được doanh nghiệp quan tâm khi góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất dùng để thanh toán hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT).
.png)
Theo dự thảo mới nhất, giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán, nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại là công ty cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị công trình BT. Khoản tiền này được tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành công trình đến khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Tuy nhiên, doanh nghiệp bày tỏ lo ngại cách xác định này có thể dẫn đến chênh lệch giá đất trong thời gian thực hiện dự án BT. Khi giá trị quỹ đất thanh toán chỉ được xác định ở thời điểm Nhà nước quyết định giao hoặc cho thuê đất, doanh nghiệp có thể gặp khó trong việc cân đối giá trị quỹ đất với giá trị công trình BT cũng như xây dựng phương án tài chính ngay từ đầu.
Theo bà Ngô Thị Hương Lan - Chuyên gia chính sách, Ban Đối ngoại, Tập đoàn Sun Group, vấn đề nằm ở khoảng thời gian giữa lúc hợp đồng BT được ký kết, dự án được triển khai và thời điểm Nhà nước giao đất. Trong khoảng thời gian này, các yếu tố liên quan đến giá đất có thể thay đổi, khiến giá trị quỹ đất đối ứng không còn giống với những tính toán ban đầu.
Theo Sun Group, với các dự án có thời gian thực hiện dài, sự thay đổi này càng làm tăng tính bất định của phương án tài chính. Doanh nghiệp vì vậy cho rằng cần có một mốc xác định giá đất rõ ràng và ổn định hơn.
Cũng ghi nhận thực tế trên, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết cả nước hiện có 162 dự án BT đang bị ách tắc vì chưa được xác định giá đất thanh toán, dù công trình đã hoàn thành và bàn giao từ nhiều năm trước.
Theo HoREA, sự chậm trễ trong việc ban hành quyết định giao đất dẫn đến thời điểm xác định giá trị công trình BT cách xa thời điểm xác định giá đất đối ứng khiến nhà đầu tư bị đối xử thiếu công bằng, bình đẳng. Những vướng mắc này đã khiến hàng trăm dự án BT "đóng băng" hoặc gặp khó khăn trong quá trình triển khai.
Từ thực tế trên, đại diện Sun Group đề xuất sửa điểm đ khoản 3 Điều 72 dự thảo theo hướng xác định giá đất đối với dự án đối ứng BT tại thời điểm hợp đồng BT được ký kết và quy hoạch chi tiết của dự án đối ứng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo đề xuất, mức giá được xác định tại thời điểm này sẽ được giữ ổn định trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng BT và không xác định lại, trừ trường hợp quy hoạch chi tiết của dự án đối ứng được điều chỉnh làm thay đổi mục đích sử dụng đất, diện tích đất hoặc các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất theo quy định.
Doanh nghiệp cho rằng đây là thời điểm các thông tin cơ bản về mục đích sử dụng đất, quy mô, diện tích và chỉ tiêu quy hoạch của dự án đối ứng đã tương đối đầy đủ. Việc xác định giá đất tại mốc này sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc tính toán giá trị quỹ đất thanh toán và cân đối với giá trị công trình BT.
Đồng thời, việc giữ ổn định mức giá trong quá trình thực hiện hợp đồng được kỳ vọng giúp phương án tài chính có tính minh bạch, ổn định và khả năng dự báo cao hơn, hạn chế tình trạng phải xác định lại giá đất nhiều lần.
Trường hợp quy hoạch chi tiết được điều chỉnh và làm thay đổi những yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất, Sun Group đề xuất khi đó mới thực hiện xác định lại giá đất. Doanh nghiệp cũng giữ đề xuất về cơ chế xử lý trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất. Theo đó, nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại là công ty cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị công trình BT, tính từ thời điểm nghiệm thu đến khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Theo đại diện doanh nghiệp, việc thay đổi mốc thời gian này có ý nghĩa trực tiếp đối với khả năng tính toán phương án tài chính. Khi nghĩa vụ tài chính về đất được xác định sớm, nhà đầu tư có thể chủ động hơn trong việc dự tính giá trị quỹ đất thanh toán cũng như cân đối với giá trị công trình phải thực hiện.
Trong khi đó, HoREA cũng cho rằng đề xuất này phù hợp với tinh thần của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời kế thừa nguyên tắc đã áp dụng ổn định nhiều năm trong các dự án đối tác công tư.
"Việc xác định thời điểm giá đất tại giai đoạn ký kết hợp đồng giúp phản ánh đúng bản chất thỏa thuận đầu tư, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp và tránh phát sinh khiếu nại, tranh chấp về sau”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết.
