Thị trường bất động sản đang xuất hiện nghịch lý rõ nét khi giá nhà vẫn neo cao và giao dịch bắt đầu giảm mạnh.
Báo cáo quý I/2026 của Công ty TNHH Cushman & Wakefield cho thấy Hà Nội và TP HCM gần như không còn nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân. Thị trường hiện chủ yếu là các dự án cao cấp với giá sơ cấp phổ biến 90-100 triệu đồng/m².
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược của Công ty TNHH Cushman & Wakefield, với mặt bằng giá hiện nay, một hộ gia đình có thể mất từ 50-85 năm tích lũy mới mua được nhà. Điều đáng nói, thu nhập của người dân không tăng tương ứng với tốc độ leo thang của giá bất động sản.
Đây là nguyên nhân chính khiến thanh khoản tại Hà Nội và TP HCM bắt đầu suy giảm dù nguồn cung mới vẫn được tung ra thị trường. Riêng tại TP HCM, lượng căn hộ tiêu thụ trong quý I/2026 chỉ đạt dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung sơ cấp.
Không chỉ người mua ở thực rời xa thị trường, giới đầu tư cũng bắt đầu giảm hứng thú với căn hộ. Một trong những “điểm gãy” lớn nhất hiện nay là tỷ suất cho thuê lao dốc.
Nếu giai đoạn trước, đầu tư căn hộ có thể mang lại lợi nhuận cho thuê 8-10% mỗi năm thì hiện nay chỉ còn khoảng 3-4%. Với căn hộ giá 10-12 tỷ đồng, mức cho thuê phổ biến chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, không đủ hấp dẫn để bù chi phí vốn và áp lực lãi vay.
Điều này cho thấy giá nhà đang bị đẩy lên quá nhanh so với giá trị khai thác thực tế của tài sản. Khi cả nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư đều suy yếu, thị trường buộc phải bước vào giai đoạn điều chỉnh.
Theo TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thời kỳ tăng nóng và các cơn sốt đất diện rộng sẽ khó lặp lại. Hệ thống pháp luật mới đang dần siết lại hoạt động đầu cơ, trong khi mặt bằng giá hiện đã ở mức quá cao để dòng tiền đầu cơ tiếp tục “đẩy sóng” như trước.
Thay vì tăng giá mạnh, thị trường hiện bắt đầu xuất hiện xu hướng “điều chỉnh mềm”. Các chủ đầu tư không giảm giá trực tiếp nhưng phải kéo dài tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu và tung nhiều chính sách hỗ trợ tài chính để kích cầu.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, khi giá đất được xác định ngày càng sát giá thị trường, khả năng giảm sâu trên diện rộng là rất khó xảy ra. Tuy nhiên, áp lực thanh khoản sẽ buộc doanh nghiệp phải giảm kỳ vọng lợi nhuận nếu muốn bán được hàng.
Điểm đáng chú ý là dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực nội đô đắt đỏ sang các địa phương có giá dễ tiếp cận hơn như Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu. Điều này phản ánh thực tế rằng nhu cầu ở thật vẫn tồn tại, nhưng đang bị “đẩy bật” khỏi các đô thị lớn vì giá quá cao.
Theo các chuyên gia, vấn đề lớn nhất hiện nay không còn là thiếu nguồn cung mà là lệch pha nguồn cung. Thị trường đang dư thừa nhà ở cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Bà Ngọc cho rằng việc định giá đất cần gắn với quy hoạch và mục tiêu phát triển từng khu vực. Nếu một địa bàn được định hướng phát triển nhà ở giá phù hợp nhưng một vài dự án đẩy giá quá cao, toàn bộ mặt bằng giá sẽ bị kéo lên theo, khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường đang bước sang giai đoạn mà giá trị thực sẽ quyết định hiệu quả đầu tư.
Theo ông Đính, chiến lược “lướt sóng”, chạy theo tin đồn hay mua bán theo tâm lý đám đông sẽ ngày càng rủi ro. Nhà đầu tư hiện buộc phải quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác thực, nhu cầu ở thực, hạ tầng và quy hoạch dài hạn thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
“Thị trường hiện nay đã khác. Những sản phẩm không tạo ra giá trị sử dụng thực sẽ rất khó thanh khoản”, ông Đính nhấn mạnh.
