Giá bán căn hộ liên tục leo thang trong khi giá thuê tăng chậm đang đẩy hiệu quả đầu tư cho thuê xuống mức thấp kỷ lục, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo các chuyên gia, nghịch lý lớn nhất của thị trường cho thuê hiện nay nằm ở khoảng cách ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê.
.jpg)
Theo chia sẻ từ lãnh đạo một sàn môi giới cho thuê bất động sản tại TP HCM, vài năm trước, một căn hộ trị giá khoảng 2 tỷ đồng cho thuê 8 triệu đồng mỗi tháng vẫn mang lại lợi suất 4 - 5%/năm. Hiện nay, giá chuyển nhượng đã tăng lên 3 - 3,5 tỷ đồng, trong khi giá thuê gần như không tăng tương ứng. Giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập của người thuê, khiến lợi suất cho thuê bị thu hẹp đáng kể.
Dữ liệu thị trường cho thấy tỷ suất cho thuê căn hộ tại TP HCM đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm. Theo Batdongsan.com.vn, lợi suất thuê chung cư trên địa bàn giảm từ 3,1% trong quý I xuống còn khoảng 2,2% trong quý III năm nay, dù giá thuê có xu hướng tăng nhẹ. So với giai đoạn trước dịch Covid-19, khi lợi suất phổ biến 6 – 8%/năm, mức hiện tại chỉ bằng khoảng một phần ba.
Cùng xu hướng, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra tỷ suất cho thuê chung cư tại Hà Nội và TP HCM hiện phổ biến dưới 2%, thấp hơn gửi tiết kiệm. Cũng theo ghi nhận từ Savills TP HCM, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ hiện dao động 2 - 2,5%, mức thấp nhất trong nhiều năm qua.
Lý giải nguyên nhân, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng giá bán tăng nhanh là yếu tố then chốt kéo giảm hiệu quả đầu tư cho thuê. Tại nhiều khu vực, đặc biệt là khu trung tâm, giá bán tăng mạnh trong khi giá thuê chỉ điều chỉnh nhẹ. Dữ liệu quý III cho thấy giá thuê chung cư tăng 11,5%, nhưng giá bán lại tăng tới 33%.
Theo ông Tuấn, thị trường đang phản ánh rõ sự lệch pha giữa bên bán và bên thuê. Trong khi chủ nhà kỳ vọng mức giá cao, nhóm khách thuê chủ yếu là người lao động với khả năng chi trả hạn chế. Nếu giá thuê vượt quá ngưỡng chịu đựng, thanh khoản thị trường cho thuê có nguy cơ suy giảm, khi người thuê buộc phải thu hẹp nhu cầu hoặc chuyển sang các phân khúc phù hợp hơn.
Ngoài yếu tố giá bán, việc siết quản lý cho thuê ngắn ngày như Airbnb cũng tác động đến dòng tiền của nhiều chủ căn hộ. Ông Tuấn cho biết tỷ suất cho thuê tại TP HCM đã giảm liên tục trong bốn năm qua. “Nếu đầu tư căn hộ chỉ với mục tiêu cho thuê thuần túy, hiệu quả hiện nay không còn hấp dẫn như trước”, ông nói.
Áp lực lớn nhất hiện tập trung vào nhóm nhà đầu tư vay vốn ngân hàng. Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, cho rằng khi lãi suất nhích lên, chênh lệch giữa tiền thuê thu về và chi phí lãi vay ngày càng giãn rộng, khiến nhiều khoản đầu tư rơi vào tình trạng dòng tiền âm.
Để cải thiện khả năng cho thuê, không ít chủ nhà đầu tư mạnh vào thiết kế và hoàn thiện nội thất. Tuy nhiên, theo ông Kiên, việc nâng cấp nội thất chỉ giúp tăng sức cạnh tranh sản phẩm, trong khi hiệu quả tài chính không cao do mức tăng giá thuê không đủ bù chi phí đầu tư, trong bối cảnh vòng đời nội thất tương đối ngắn.
Dù lợi suất cho thuê đang ở mức thấp, các chuyên gia cho rằng không nên đánh giá kênh căn hộ cho thuê một cách tách rời. Nếu tính cả yếu tố tăng giá tài sản, đầu tư căn hộ vẫn có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp khoảng 12,5 - 17% mỗi năm, trong đó phần lớn đến từ biên lợi nhuận khi chuyển nhượng. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư đã chuyển sang chiến lược nắm giữ trung hạn, thay vì tập trung vào dòng tiền cho thuê.
Ở chiều người mua, áp lực chi trả gia tăng khiến quyết định xuống tiền được cân nhắc kỹ hơn. Tuy nhiên, tâm lý lo ngại giá nhà tiếp tục leo thang vẫn khiến không ít người chấp nhận mua sớm dù chi phí vay tăng. Các chuyên gia khuyến nghị người mua để ở chỉ nên vay tối đa khoảng 40% giá trị tài sản để đảm bảo an toàn tài chính; nhà đầu tư cần tính toán kỹ dòng tiền và tránh chạy theo tâm lý thị trường nhằm hạn chế rủi ro “dễ mua, khó bán”.
