Giải pháp căn cơ chống thất thu thuế bất động sản

>> Chống thất thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản “hai giá”

Đó là khuyến nghị của PGS.TS. Lê Xuân Trường, Trưởng khoa Thuế và Hải quan, Học viện Tài chính khi trao đổi với phóng viên Diễn đàn Doanh nghiệp xoay quanh chủ đề chống thất thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản hai giá.

- Xin ông cho biết, việc “khai gian” giá bất động sản có ảnh hưởng thế nào đến nguồn thu thuế của Nhà nước, nếu hiện tượng này còn tiếp diễn gây ra những hệ luỵ gì?

PGS Lê Xuân Trường: Hiển nhiên việc khai gian giá bất động sản khi chuyển nhượng, cụ thể là kê khai giá bán bất động sản thấp hơn giá thực tế làm thất thu ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Tùy theo mức độ chênh lệch giá mà mức độ thất thu khác nhau.

Tuy chưa có số liệu khảo sát được công bố chính thức nhưng tôi ước tính số thuế thất thu hàng năm từ hành vi này lên tới hàng ngàn tỷ đồng. Ngoài ra, gian lận giá để trốn thuế cũng tạo ra môi trường kinh doanh không lành mạnh và tạo cơ hội cho hoạt động rửa tiền của các đối tượng tham nhũng và các đối tượng tội phạm khác.

- Các cơ quan quản lý nên có chính sách thế nào đảm bảo xác định được giá đất tại các khu vực sát với giá thực tế giao dịch, thưa ông?

PGS Lê Xuân Trường: Theo quy định pháp luật hiện hành, cơ quan thuế có 3 công cụ để đấu tranh với hành vi kê khai sai giá bất động sản để trốn thuế. Công cụ thứ nhất là trên cơ sở dữ liệu giá thị trường được công bố để so sánh và yêu cầu người nộp thuế giải trình và kê khai bổ sung điều chỉnh. Tuy nhiên, hiện nay cơ sở dữ liệu giá thị trường đối với bất động sản đang rất thiếu. Thêm vào đó, bất động sản là loại hàng hóa rất đặc thù nên trong nhiều trường hợp không thể có cơ sở đối sánh, do tính chất cá biệt của giao dịch cả về thời gian và các đặc điểm cụ thể của bất động sản. Đây là khó khăn khách quan không dễ gì khắc phục một sớm một chiều.

Công cụ thứ hai là thực hiện ấn định thuế nếu cơ quan thuế có cơ sở chứng minh người nộp thuế kê khai giá tính thuế không đúng với giá giao dịch thông thường trên thị trường. Công cụ thứ hai này cũng gặp khó khăn như công cụ thứ nhất.

Công cụ thứ ba là xác định giá tính thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định (Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập cá nhân đều quy định giá tính thuế không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định). Tuy vậy, giá do UBND cấp tỉnh hiện quy định thường quá thấp so với giá thị trường.

>> Truy thu thuế chuyển nhượng bất động sản: Cần thực hiện có lộ trình

Các nguyên nhân cơ bản khiến giá do UBND cấp tỉnh quy định quá thấp so với giá thị trường là:

Một, theo Luật Đất đai thì UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất cụ thể của địa phương nhưng không thấp hơn khung giá đất do Chính phủ quy định, trong khi đó, khung giá đất do Chính phủ quy định điều chỉnh 5 năm một lần là quá dài không theo kịp diễn biến thị trường.

Hai, chưa phát huy tốt vai trò của các tổ chức tư vấn giá đất trong quy trình định giá đất.

Ba, chưa tính đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất khi định giá, đặc biệt là giá đất ở những khu vực đô thị hóa cao. Hiển nhiên để khắc phục hạn chế này, cần phải sửa đổi Luật Đất đai. Trong thực tế thì Ban chấp hành Trung ương đã chỉ đạo và Quốc hội cũng đưa vào chương trình làm luật, dự kiến cuối năm 2022 sẽ xem xét sửa đổi Luật Đất đai. Trong các nội dung đang xem xét sửa đổi có nội dung về định giá đất.

- Theo ông, còn có các biện pháp nào khác để thắt chặt quản lý đối với các hồ sơ, giao dịch chuyển nhượng bất động sản, thanh tóan tiền,... ?

PGS Lê Xuân Trường: Giải pháp trước mắt là phải tăng cường thu thập, lưu trữ thông tin về cơ sở dữ liệu giá thị trường của bất động sản, trên cơ sở đó có căn cứ yêu cầu người nộp thuế kê khai giá phù hợp với giá giao dịch trên thị trường hoặc ấn định thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Tuy vậy, việc này cũng không hề dễ dàng và phải thực hiện dần dần. Giải pháp căn cơ nhất là sửa đổi Luật Đất đai, trong đó, cần sửa đổi những bất cập về định giá đất như đã nêu trên để giá đất sát hơn với giá thị trường. Tất nhiên, với đặc thù của hàng hóa bất động sản, chúng ta không thể kỳ vọng giá đất tính thuế sẽ sát đúng với giá thị trường.

Theo thông lệ quốc tế, giá bất động sản tính thuế thường chỉ đạt ở mức 60% đến 70% giá thị trường. Khi sửa đổi căn cơ như vậy, việc quản lý thuế đối với bất động sản vừa đơn giản, minh bạch, vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Xin trân trọng cảm ơn PGS!