Giải pháp cho thị trường bất động sản phát triển bền vững

Tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường bất động sản năm 2024 dù còn nhiều khó khăn nhưng về cuối năm đã có sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ đặc biệt là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Có hiện tượng “sốt” giá

Tuy nhiên, thị trường vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và một số khu vực. Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung.

Ông Hoàng Hải phân tích, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng giá bất động sản nhà ở hiện nay. Thứ nhất, giá bán bất động sản tăng một phần do sự biến động trong chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt là việc áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Tại một số địa phương, hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm đã làm gia tăng chi phí đầu vào. Đồng thời, công tác quản lý đấu giá chưa tốt đã dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư lập hội nhóm để thao túng đấu giá, trả giá cao nhưng sau đó bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo nhằm kiếm lời.

Thứ hai, hiện tượng "thổi giá", "tạo giá ảo" từ các đối tượng đầu cơ và môi giới bất động sản tự do là một nguyên nhân đáng lo ngại. Những cá nhân này thường lợi dụng sự thiếu hiểu biết và tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để trục lợi. Phần lớn họ hoạt động không có chứng chỉ hành nghề, thiếu chuyên môn, không hiểu rõ pháp luật, và thiếu đạo đức kinh doanh. Các hành vi thao túng giá này gây thiệt hại cho khách hàng, làm giảm tính minh bạch và gây rối loạn thị trường bất động sản.

Thứ ba, nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và trung bình, vẫn còn thiếu hụt nghiêm trọng tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn từ thủ tục pháp lý phức tạp đến việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng và huy động vốn qua phát hành trái phiếu. Những khó khăn này đã khiến nhiều dự án bị đình trệ, chậm tiến độ triển khai gây trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung.

Liên quan đến vấn đề này, TS Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, bên cạnh những điểm tích cực của thị trường thời gian qua vẫn còn một số băn khoăn khi các địa phương công bố bảng giá đất và quy hoạch mới, có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản.

Nguy cơ giá đất ở một số địa phương bị đội lên cao do các dự án ở Hà Nội hay TP HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá cao, dẫn đến chi phí đầu tư cao, làm tăng đột biến giá sản phẩm.

Giải pháp phát triển bền vững

“Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.

Để giải quyết được tình trạng này, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm “thông” đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội. Song song với đó, rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể bao gồm: cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản”, ông Đính bày tỏ.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, giá nhà chung cư tăng nhanh như thời gian qua phần lớn là do cơ cấu từ giá đất. Đây là bài toán cần được cơ quan quản lý Nhà nước quan tâm, tháo gỡ để thúc đẩy thị trường từ góc độ người dân có nhu cầu mua nhà nhằm quản lý giá bán nhà, trong đó có giá đất mà hạch toán từ đại diện Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, chiếm 40% giá thành.

Ông Hiệp nhấn mạnh, để thị trường bất động sản phát triển bền vững cần quan tâm cả hai chiều cung – cầu, người mua và người bán. Khi thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, nền kinh tế sẽ phát triển ổn định.

Trước thực tế trên, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản nhấn mạnh trong thời gian tới sẽ tập trung triển khai tập huấn, phổ biến để thực hiện có hiệu quả các quy định luật (luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024) và các văn bản quy định chi tiết mới được ban hành đến các địa phương, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dụng chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.

Trong năm 2025, Bộ Xây dựng cũng sẽ tăng cường quản lý, phối hợp với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện thanh tra, kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản trên địa bàn, đặc biệt là tại các khu vực, dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường.