Giải pháp khơi thông dòng vốn cho xây dựng nhà ở xã hội

PGS.TS. ĐINH TRỌNG THỊNH, Chuyên gia tài chính• 02/08/2023 12:03

Lãi suất hiện nay đang giảm dần, các ngân hàng nên xem xét hạ mốc thời gian điều chỉnh lãi suất từ 6 tháng xuống 3 tháng để đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư và người mua NOXH.

>>Ngân hàng bắt đầu giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng

Nhiều nguyên nhân gây chậm tiến độ

Gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng do 4 ngân hàng lớn có vốn cổ phần lớn của Nhà nước, đã thống nhất với nhau giảm lãi suất từ 1,5 - 2% theo lãi suất thị trường ở thời điểm hiện tại, nhằm hỗ trợ người mua nhà, các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NOXH), từ đó đẩy nhanh quá trình thực hiện dự án xây dựng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 của Chính phủ. Tuy nhiên đến nay, tiến độ triển khai gói hỗ trợ vẫn còn chậm.

Nhà nước quy định trần giá và xác định giá bán cho NOXH đã làm khống chế hoạt động giá cả của chủ đầu tư

Tôi cho rằng, khi bắt đầu đưa ra chương trình hỗ trợ từ đầu năm 2023 nhưng có một số vấn đề chưa được làm rõ như những loại dự án nào, công trình nào sẽ được hỗ trợ và trong thời gian bao lâu; hay các đối tượng thụ hưởng là người mua nhà có quy định tiêu chí ra sao. Chỉ vừa mới đây, UBND các tỉnh, thành phố mới thực hiện việc này, vì thế việc triển khai có phần chậm trễ.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư không thực sự mặn mà để thực hiện các dự án NOXH, một mặt vì thủ tục pháp lý phức tạp hơn với nhà ở thương mại, phải có chứng minh rằng đó là NOXH.

Chúng ta cũng thấy, Nhà nước quy định trần giá và xác định giá bán cho NOXH đã làm khống chế hoạt động giá cả của chủ đầu tư. Trong khi đó, việc giải phóng mặt bằng còn nhiều khó khăn, đặc biệt Nghị định 100/2013/NĐ-CP đòi hỏi phải 100% người dân thống nhất di dời thì mới có thể khởi công công trình. Chỉ cần một vài hộ gia đình không đồng ý, thì dự án tập chức bị đình chỉ, thậm chí kéo dài đến 5-7 năm. Đây là vấn đề rất phổ biến trong thủ tục giải phóng mặt bằng gây chậm trễ, ách tắc tiến độ làm dự án.

Ngoài ra, các ưu đãi chưa thực sự rõ ràng để chủ đầu tư thấy ưu đãi đó phù hợp và họ có mong muốn đầu tư xây dựng NOXH. Các vị trí xây dựng NOXH cũng không thuận lợi, đất đai ở xa trung tâm, thiếu cơ sở hạ tầng, thiếu kết nối. Khi xây dựng các khu NOXH rất khó khăn, ngay cả khi xây xong, nhưng có dự án bán rất chậm, không thể bán được,... làm cho vốn của chủ đầu tư không có vòng quay hợp lý và họ cảm thấy lợi nhuận quá thấp để đầu tư cho các NOXH.

Về lãi suất, quy định của ngân hàng là giảm 1,5% cho các chủ dự án khi vay để đầu NOXH và giảm 2% cho người mua nhà so với mặt bằng lãi suất bình quân của 4 ngân hàng ở thời điểm hiện tại, 6 tháng một lần họ sẽ xác định lãi suất bình quân đó để có mức giảm. Thực tế, mức giảm là 1,5 - 2% so với mặt bằng lãi suất hiện có, chứ không giống như gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã triển khai trong quá khứ, có lãi suất hầu hết từ 4,8 - 5%.

Tuy nhiên hiện nay vẫn đang có một gói 3.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Chính sách xã hội cho các chủ đầu tư và người mua nhà được vay ưu đãi (chủ yếu là cho người mua nhà) với lãi suất không quá 5%. Đây là ưu đãi của riêng Chính phủ không liên quan đến 4 ngân hàng lớn nếu trên, trong tương lai có thể sẽ có những ngân hàng khác nữa tham gia vào quá trình hỗ trợ này. Chúng tôi hy vọng, gói hỗ trợ sẽ không chỉ là 120.000 tỷ đồng, mà có thể lớn hơn để hỗ trợ cho việc xây dựng một triệu căn hộ NOXH theo mục tiêu.

>>Không để người giàu "tranh suất" mua nhà ở xã hội

Giải pháp khơi thông

Để đẩy nhanh quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng NOXH, nhà ở công nhân, chúng ta cần làm tốt những công tác sau: Thứ nhất, các địa phương phải đưa vào quy hoạch ổn định lâu dài một cách cụ thể, rõ ràng các vị trí, diện tích xây dựng NOXH, nhà ở công nhân; từ đó các chủ đầu tư có kế hoạch cũng như các yêu cầu thực hiện quá trình đầu tư xây dựng tốt nhất trong thời gian lâu dài.

Việc hỗ trợ các chính sách ưu đãi, lãi suất, mức độ vay nên rõ ràng hơn nữa, giúp các chủ đầu tư và người mua nhà có được khoản vay phù hợp, đáp ứng đúng nhu cầu

Chính quyền địa phương cũng phải là người tích cực hỗ trợ và chủ yếu đứng ra giải quyết việc giải phóng mặt bằng, giúp các chủ đầu tư có thời gian chuẩn bị ngắn nhất khởi công và hoàn thiện quá trình xây dựng của mình.

Thứ hai, các chính sách thủ tục phải đơn giản và rõ ràng, tỉ mỉ để khi các chủ đầu tư có quyết định đầu tư thì chỉ trong vòng 6 tháng, chậm nhất là một năm họ có thể hoàn tất các thủ tục và tiến hành xây dựng. Với thời gian rút ngắn, chi phí vốn vay cũng giảm đi và hiệu quả tăng cao hơn.

Thứ ba, là phải có quy định tiêu chí cho những người mua nhà cụ thể, chi tiết hơn, để NOXH đến đúng đối tượng cần mua, cần sự hỗ trợ của xã hội, tránh tình trạng như thời gian trước đây, rất nhiều người có điều kiện, có oto, có nhà riêng nhưng vẫn đến mua NOXH.

Hay việc hỗ trợ các chính sách ưu đãi, lãi suất, mức độ vay nên rõ ràng hơn nữa, giúp các chủ đầu tư và người mua nhà có được khoản vay phù hợp, đáp ứng đúng nhu cầu; từ đó đẩy nhanh vòng quay vốn và rút ngắn thời gian giao dịch, góp phần đẩy nhanh hiệu quả của quá trình xây dựng.

Thứ tư, với đà phát triển tương đối nhanh của NOXH như trong thời gian gần đây, khi Chính phủ có sự quan tâm quyết liệt và chỉ đạo sâu sát, cùng với việc tái cấu trúc của các chủ đầu tư, tôi cho rằng chúng ta còn cần phải có các quy định cụ thể hơn trong việc phát hành trái phiếu riêng lẻ, để các chủ đầu tư có thêm nguồn vốn thực hiện dự án một cách tốt nhất.

Như vậy, Chính phủ có thể đánh giá, xem xét sửa đổi Nghị định 08/2023/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, bản thân các doanh nghiệp cũng phải nhanh chóng tái cấu trúc hoạt động của mình, hướng đầu tư vào phát triển NOXH. Đây là một phân khúc có nhu cầu lớn đang được người dân quan tâm, Chính phủ hỗ trợ, nó sẽ làm cho hoạt động của doanh nghiệp năng động hơn, nhanh nhạy hơn,

Thêm một điểm mà tôi muốn nhấn mạnh là, hiện nay các ngân hàng đang quy định 6 tháng một lần điều chỉnh lãi suất thị trường, đưa ra mức giảm trừ cho chủ đầu tư và người mua nhà, vậy có thể xem xét hạ mốc thời gian này xuống 3 tháng.

Có thể thấy lãi suất thị trường đang giảm từng tháng, theo mức độ giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước, vì thế chúng ta cũng cần giảm để hỗ trợ các bên có mức lãi suất phù hợp. Đồng thời quy định rõ thời hạn cho vay để mua nhà, hay thời hạn cho vay để đầu tư trong bao nhiêu năm, có thể 20 năm, hoặc 30 - 35 năm.

Theo quan điểm của chúng tôi, đã là đầu tư dài hạn thì nên xem xét ở mức từ 30-35 năm, giúp chủ đầu tư và người mua nhà có khả năng hoàn vốn tốt nhất, khi đó hiệu quả đầu tư, vòng quay vốn sẽ ổn định, đem lại kết quả tốt.

Trước đây, Chính phủ đã cho phép các chủ đầu tư có thể bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng trong thời gian gần đây đã có sự thay đổi, dần dần chúng ta phải đi theo kinh tế thị trường như các nước, là phải có sản phẩm hoàn thành đến một mức nhất định, có thể bàn giao cho người sử dụng thì lúc đó mới bán được sản phẩm. Vì thế các doanh nghiệp bất động sản phải tự chủ động tái cấu trúc lại hoạt động của mình, đẩy nhanh vòng quay vốn và hướng hoạt động đầu tư vào phân khúc nhà NOXH, nhà ở công nhân vốn đang được quan tâm hỗ trợ rất nhiều.