Giữ công chứng nhà đất: An toàn pháp lý vẫn là ưu tiên

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới.

Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự án Luật, trong đó yêu cầu thực hiện công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm phù hợp với pháp luật chuyên ngành về công chứng, phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.

Đây là nội dung đáng chú ý bởi vấn đề có tiếp tục bắt buộc công chứng, chứng thực đối với giao dịch về quyền sử dụng đất đã nhận được nhiều sự quan tâm trong quá trình xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo quy định hiện hành tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp luật quy định.

Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, việc đơn giản hóa thủ tục được đặt ra trong bối cảnh cơ sở dữ liệu đất đai, dữ liệu dân cư ngày càng được hoàn thiện và các giao dịch trên môi trường điện tử được thúc đẩy. Một trong những vấn đề được quan tâm là khi dữ liệu có thể giúp xác thực chủ thể, quyền sử dụng đất và tình trạng pháp lý của tài sản, liệu có còn cần duy trì bắt buộc công chứng đối với giao dịch hay không.

Nghị quyết 278/NQ-CP đã đưa ra định hướng rõ hơn khi yêu cầu tiếp tục thực hiện công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, yêu cầu này được đặt trong tổng thể các giải pháp cải cách thủ tục về đất đai. Chính phủ đồng thời yêu cầu đẩy nhanh xây dựng, kết nối thông tin dữ liệu đất đai theo nguyên tắc minh bạch tối đa nhằm thúc đẩy giao dịch bất động sản; đơn giản hóa thủ tục hành chính theo nguyên tắc một đầu mối, một cửa; thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai.

Như vậy, vấn đề đặt ra không chỉ là giữ hay bỏ công chứng, mà còn là cách thức thực hiện công chứng trong điều kiện dữ liệu đất đai, dân cư ngày càng được số hóa và kết nối.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, cần phân biệt giữa việc xác thực thông tin về tài sản và việc kiểm soát tính hợp pháp của một giao dịch.

Dữ liệu đất đai có thể giúp xác định thửa đất thuộc quyền sử dụng của ai, diện tích, tình trạng đăng ký và những biến động đã được cập nhật. Nhưng để một giao dịch chuyển nhượng được xác lập an toàn còn phải xem xét chủ thể ký kết, quyền định đoạt tài sản, ý chí của các bên và nội dung hợp đồng.

“Công chứng không chỉ là xác nhận chữ ký hay đóng dấu vào hợp đồng. Công chứng viên còn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, chủ thể, nội dung giao dịch và giải thích quyền, nghĩa vụ cho các bên. Với nhà, đất là tài sản có giá trị lớn, việc kiểm soát trước khi giao dịch được xác lập có ý nghĩa phòng ngừa rủi ro”, Luật sư Biên phân tích.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, trên thực tế, một bất động sản có thể liên quan đến nhiều quan hệ pháp lý mà chỉ thông tin về người đứng tên trên Giấy chứng nhận chưa phản ánh hết. Tài sản có thể là tài sản chung của vợ chồng, liên quan đến đồng sở hữu, thừa kế hoặc những quyền, nghĩa vụ khác cần được làm rõ trước khi giao dịch.

Nếu chủ thể không có đầy đủ quyền định đoạt, một bên không thực sự tự nguyện hoặc hồ sơ có vấn đề mà giao dịch vẫn được xác lập, tranh chấp có thể phát sinh sau khi tài sản đã được chuyển giao.

“Đối với bất động sản, giá trị giao dịch thường rất lớn. Khi một hợp đồng có nguy cơ vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp, thiệt hại không chỉ là chi phí giải quyết vụ việc mà còn có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của nhiều chủ thể liên quan. Phát hiện rủi ro trước khi ký kết bao giờ cũng tốt hơn xử lý hậu quả sau đó”, Luật sư Biên nhận định.

Tuy nhiên, theo Luật sư Biên, việc duy trì công chứng không có nghĩa giữ nguyên những thủ tục không còn cần thiết khi dữ liệu đã có thể được khai thác trực tiếp.

Khi cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư, công chứng và các dữ liệu liên quan được kết nối, công chứng viên có thể chủ động khai thác thông tin phục vụ việc kiểm tra giao dịch, thay vì yêu cầu người dân cung cấp lại những giấy tờ mà cơ quan nhà nước đã có.

Điều này vừa giảm thời gian, chi phí cho người dân, vừa giúp công chứng viên có thêm nguồn thông tin để đối chiếu tình trạng pháp lý của tài sản tại thời điểm giao dịch.

“Chẳng hạn, nếu thông tin về chủ sử dụng, biến động đất đai, tình trạng thế chấp hoặc những hạn chế đối với quyền sử dụng đất có thể được kiểm tra trực tiếp trên hệ thống, việc công chứng sẽ thuận tiện và an toàn hơn rất nhiều. Khi đó, số hóa không làm mất đi vai trò của công chứng mà giúp công chứng thực hiện tốt hơn chức năng phòng ngừa rủi ro”, Luật sư Biên cho rằng.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, đây cũng là hướng cần tính đến khi tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan. Mục tiêu cải cách thủ tục hành chính phải được đặt cùng với yêu cầu bảo đảm an toàn cho giao dịch, đặc biệt đối với nhà, đất là loại tài sản có giá trị lớn và thường gắn với quyền lợi của nhiều chủ thể.

“Người dân cần một thủ tục nhanh, ít giấy tờ và thuận tiện hơn, nhưng đồng thời phải biết rằng giao dịch của mình đã được kiểm tra về mặt pháp lý trước khi ký kết. Khi dữ liệu đủ đầy và được kết nối thông suốt, điều cần giảm là những giấy tờ, công đoạn không cần thiết, chứ không phải giảm đi cơ chế giúp phòng ngừa tranh chấp”, Luật sư Nguyễn Đức Biên nhấn mạnh.