Đề xuất bỏ công chứng bắt buộc đối với giao dịch quyền sử dụng đất được kỳ vọng giảm thủ tục. Tuy nhiên, chuyên gia bày tỏ lo lắng, cơ chế nào có thể thay thế vai trò phòng ngừa rủi ro?
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến đã không còn quy định bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đây mới là đề xuất trong quá trình xây dựng luật. Theo quy định hiện hành, người dân khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vẫn phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai năm 2024.
.jpg)
Việc không còn quy định bắt buộc công chứng trong Luật Đất đai cũng không đồng nghĩa mọi giao dịch bất động sản đều được miễn thủ tục này. Những giao dịch có nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản khác gắn liền với đất vẫn có thể phải công chứng, chứng thực theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan.
Dù vậy, đề xuất này vẫn được xem là một thay đổi đáng chú ý. Trong bối cảnh dữ liệu dân cư, hộ tịch và đất đai đang từng bước được số hóa, kết nối, việc cắt giảm những khâu trung gian không còn cần thiết là hướng cải cách có thể nghiên cứu.
Tuy nhiên, với quyền sử dụng đất, loại tài sản có giá trị lớn và thường xuyên phát sinh tranh chấp, vấn đề không chỉ nằm ở việc giảm được bao nhiêu thủ tục. Điều cần được làm rõ là cơ chế nào sẽ thay thế chức năng kiểm tra, xác thực và phòng ngừa rủi ro mà hoạt động công chứng đang đảm nhiệm.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, cần nhìn nhận công chứng như một cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch, thay vì chỉ là khâu xác nhận chữ ký hay đóng dấu lên hợp đồng.
Trong quá trình công chứng, công chứng viên phải kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhân thân của các bên, năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện và sự tự nguyện khi giao kết hợp đồng. Công chứng viên cũng có trách nhiệm xem xét các thông tin liên quan đến nguồn gốc, tình trạng pháp lý của tài sản và nhận diện những dấu hiệu bất thường trong hồ sơ.
Vai trò này càng trở nên quan trọng đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, thuộc quyền sử dụng của nhiều người, được giao dịch thông qua người đại diện hoặc liên quan đến thừa kế. Chỉ cần xác định không đúng người có quyền định đoạt, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu và kéo theo tranh chấp kéo dài.
Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, nếu không còn công chứng bắt buộc, dự thảo cần làm rõ chủ thể nào sẽ thực hiện những khâu kiểm tra nói trên. Cơ quan nào sẽ xác minh người ký hợp đồng có đúng là người có quyền chuyển nhượng hay không? Việc kiểm tra tài sản chung của vợ chồng, quyền đại diện hoặc quyền của những người cùng sử dụng đất sẽ được thực hiện bằng cách nào? Cơ quan nào có trách nhiệm nhận diện dấu hiệu giả mạo trong hồ sơ và xác thực ý chí tự nguyện của các bên?
Đặc biệt, trách nhiệm pháp lý cũng phải được xác định rõ nếu một giao dịch do người không có quyền định đoạt thực hiện hoặc hồ sơ có dấu hiệu giả mạo vẫn được đăng ký.
Luật sư nhận định những rủi ro trên không tự mất đi khi bỏ công chứng. Nếu chưa có một cơ chế đủ khả năng thay thế, rủi ro có thể chỉ được chuyển từ giai đoạn phòng ngừa sang quá trình giải quyết tranh chấp. Khi đó, người nhận chuyển nhượng có thể phải khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, đòi lại tiền hoặc đề nghị hủy kết quả đăng ký. Chi phí và thời gian xử lý hậu quả có thể lớn hơn đáng kể so với phần thủ tục được cắt giảm.
Ở góc độ cải cách thể chế, Luật sư Nguyễn Đức Biên cho rằng việc đơn giản hóa thủ tục hành chính là cần thiết. Tuy nhiên, muốn giảm bớt vai trò bắt buộc của công chứng, trước hết phải bảo đảm các cơ sở dữ liệu có liên quan được xây dựng đầy đủ, chính xác và cập nhật kịp thời.
Dữ liệu đất đai cần được kết nối với dữ liệu dân cư, hộ tịch, tình trạng hôn nhân và các thông tin về hạn chế giao dịch. Cơ quan đăng ký đất đai phải có khả năng xác thực chủ thể, kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, quyền đại diện và quyền định đoạt của các bên ngay trong quá trình tiếp nhận hồ sơ.
Theo luật sư, cơ quan đăng ký cũng không thể chỉ kiểm tra hồ sơ theo hình thức. Nếu được giao thêm vai trò kiểm soát giao dịch, cơ quan này phải có đầy đủ thẩm quyền, công cụ nghiệp vụ và trách nhiệm pháp lý tương ứng.
Bên cạnh đó, không phải mọi giao dịch quyền sử dụng đất đều có mức độ rủi ro giống nhau. Những trường hợp có chủ thể rõ ràng, dữ liệu đã được xác thực đầy đủ, đất không có tranh chấp và không bị hạn chế giao dịch có thể được nghiên cứu theo quy trình đơn giản hơn. Ngược lại, giao dịch liên quan đến tài sản chung của vợ chồng, nhiều người cùng có quyền sử dụng đất, thừa kế, đại diện theo ủy quyền hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự vẫn cần được kiểm soát chặt chẽ.
Từ đó, Luật sư Biên cho rằng, cơ quan soạn thảo có thể nghiên cứu phân loại giao dịch theo mức độ rủi ro, thay vì áp dụng một cơ chế giống nhau cho mọi trường hợp. Giao dịch đơn giản, dữ liệu minh bạch có thể được tinh gọn thủ tục; giao dịch phức tạp vẫn cần công chứng hoặc một phương thức xác thực pháp lý tương đương.
“Cắt giảm thủ tục hành chính là yêu cầu cần thiết, nhưng không nên đồng nghĩa với việc giảm mức độ bảo vệ quyền tài sản. Nếu công chứng không còn là điều kiện bắt buộc, cơ chế thay thế phải đủ khả năng kiểm tra, xác thực và phòng ngừa tranh chấp. Chỉ khi bảo đảm được điều đó, việc đơn giản hóa thủ tục mới thực sự mang lại thuận lợi cho người dân mà không tạo thêm rủi ro pháp lý”, Luật sư Nguyễn Đức Biên chia sẻ.
