Góc khuất đầu tư officetel

Việc bán lại các officetel đang vô cùng khó khăn

Chịu tác động từ sự gia tăng liên tục về giá của thị trường văn phòng cùng với thị trường căn hộ và đất nền, nhiều dự án officetel tọa lạc tại trung tâm và cận trung tâm TP.HCM như quận 1, 3, 2, 4, 7, Phú Nhuận ghi nhận xu hướng tăng giá bán trong 1 năm trở lại đây.

Giá liên tục tăng 

Kết quả khảo sát của phóng viên về giá giao dịch hiện tại của loạt dự án officetel với mức giá cùng thời điểm 2017 cho thấy hầu như các căn officetel đều tăng thêm từ 20 - 30%. Mức tăng này được nhận định là cao hơn so với biên độ tăng giá của phân khúc căn hộ thông thường.

Cụ thể, tại dự án căn hộ Millennium (quận 4), các căn officetel được chào bán đợt 2017 với giá chỉ tầm 60 - 63 triệu/m2, hiện tại nhiều nhà đầu tư chào bán lại với giá lên đến 65 - 70 triệu/m2. Riêng chủ đầu tư đang rao bán các căn cuối cùng vị trí đẹp nhất trong dự án với mức giá lên đến 80 - 83 triệu/m2. 

Một dự án officetel hiếm hoi nữa tại quận 1 là Madison Thi Sách có giá chào bán sơ cấp thấp nhất là 165 triệu/m2 nhưng hiện tại, gần như giá đã tăng mạnh lên mức gần 180 triệu/m2. Charmington La Pointe Cao Thắng (quận 10) thời điểm đầu 2017 có giá bán trung bình vào tầm 30 - 35 triệu/m2, hiện tại giá rao bán thứ cấp các căn officetel tại đây đã lên mức 40 - 47 triệu/m2.

Ở khu vực quận 7, quận 2 vốn tập trung nhiều dự án, giá officetel cũng leo thang không ngừng. Tại dự án Southgate Tower (quận 7) giá rao bán hiện hữu rơi vào tầm 50 triệu/m2, trong khi thời điểm đầu 2018, giá ở mức 48 triệu/m2. Dự án Sunrise Cityview (quận 7) với các căn officetel diện tích 37m2 thời điểm 2017 giá chỉ từ 1,4 tỷ/căn, hiện tại đã tăng lên 1,9 tỷ/căn.

Căn hộ officetel tại Orchard Garden (Phú Nhuận), giá bán từ 50 triệu/m2 đầu năm 2017 tăng lên đến 55 - 60 triệu/m2 thời điểm hiện tại. Tại dự án officetel Centana Thủ Thiêm (quận 2) mức giá từ 28 triệu/m2 tăng lên gần 35 triệu/m2. Office-tel Sunrise City (quận 7) đang có giá từ 47 - 50 triệu/m2, tăng gần 8 - 10 triệu/m2 so với thời điểm mới chào bán.

…nhưng không là cửa sáng

Giá bán tăng cao nhưng officetel vẫn không phải là sân chơi “một chiều thẳng tiến”. Thực tế, ngoại trừ các dự án tọa lạc tại trung tâm, các khu vực phụ cận, thì nhiều dự án vẫn khó ra hàng. 

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp tại TP.HCM, giá officetel tăng cao chủ yếu đến từ việc giá nhà đất, giá văn phòng và giá căn hộ tăng trong thời gian qua. Xu hướng tăng này không hoàn toàn đến từ việc nhu cầu mua tăng mạnh. Thực tế cho thấy, nhiều dự án ở trung tâm tăng giá do vị trí tốt, nhưng nhiều dự án vùng phụ cận thì nhu cầu không có nhiều, nên việc tăng giá là theo tiến trình từ chủ đầu tư chứ không hoàn toàn do nhu cầu dẫn dắt.

Ông Đinh Mạnh Tuấn, một nhà đầu tư tại quận 7 cho biết, do khu vực này không giống quận 1, không thiếu nhà phố, văn phòng cho thuê nên việc tìm khách thuê tại các officetel không dễ dàng.

“Khác với các officetel ở trung tâm có thể cho thuê tầm 15 - 16 triệu/tháng, nhiều căn officetel ở vùng phụ cận chỉ có giá chào thuê tầm 9 - 10 triệu/tháng. Mô hình này cũng chưa thực sự phổ biến ở TP.HCM nên khách thuê không nhiều, tỷ lệ trả nhà cũng rất cao, hầu như không có hợp đồng dài hạn. Nhiều chủ nhà phải chấp nhận ký hợp đồng 3 - 6 tháng và tiền cọc cũng phải hạ xuống tầm 1 - 2 tháng thay vì cọc 3 - 4 tháng như trước” – ông Tuấn cho biết.

Việc bán lại các officetel cũng khó khăn. Dù nguồn cung mới của loại hình này năm 2018 khá hạn chế, số lượng thấp hơn so với 2016 - 2017 đến 50% nhưng việc bán ra của các chủ đầu tư cũng không thuận lợi.

Theo chia sẻ từ một chủ đầu tư tại quận 2, ảnh hưởng của thị trường căn hộ tác động không nhỏ đến phân khúc officetel. Thời điểm 2016, các căn officetel luôn là sản phẩm ra hàng nhanh nhất, chỉ cần mở bán là sẽ được nhà đầu tư gom hết. Hiện tại, dù một dự án chỉ có tầm 50 - 70 căn officetel nhưng muốn bán ra chủ đầu tư cũng phải chia thành nhiều đợt và mỗi lần số lượng bán thành công chỉ tầm chục căn. 

Trên các trang rao bán nhà đất, thông tin rao bán lại các căn officetel vẫn nhan nhản với đa dạng mức giá. Nhiều nhà đầu tư cho biết, để ra hàng sản phẩm này còn khó khăn hơn bán lại căn hộ thông thường do yếu tố pháp lý. Trong Luật Nhà ở năm 2014 không có loại hình căn hộ officetel, các nghị định hướng dẫn cũng không nêu. 

Ông Phạm Ngọc Liên - nguyên Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM thừa nhận đến nay TP.HCM vẫn chưa có căn hộ nào thuộc diện officetel được cấp giấy chủ quyền. 

Trước những vấn đề chưa rõ ràng đó, ông Liên cho rằng người mua officetel sẽ đối diện với rất nhiều bất lợi. Chủ sở hữu officetel sử dụng để ở như một căn hộ chung cư sẽ không được đăng ký thường trú, hay tạm trú tại đó. Đặc biệt, với việc không được cấp giấy chủ quyền thì việc thế chấp vay vốn sẽ tương đối khó khăn. Ngoài ra, về mặt pháp lý, việc chuyển nhượng officetel cũng có nhiều rủi ro do quyền dân sự của chủ sở hữu tài sản chưa rõ ràng.