>> GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: "Cải cách" đấu giá đất

Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là nội dung quan trọng tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang xin ý kiến đã cụ thể hóa tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...”

Tăng cường đấu giá, đấu thầu

Trong số các hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án là những phương thức cạnh tranh, công khai, minh bạch, thực hiện theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ và được nhiều nhà đầu tư quan tâm, mong muốn.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã “phục hồi” lại quy định về giao đất, cho thuê đất (để đơn giản, xin gọi chung là “giao đất”) thông qua đấu thầu dự án (từng được Luật Đất đai năm 2003 quy định) và phân định các trường hợp giao đất: qua đấu giá; qua đấu thầu; không qua đấu giá, đấu thầu tại Mục 2 Chương V Dự thảo.

Dự thảo đã dùng phương pháp loại trừ để tránh bỏ sót các trường hợp, đây là điểm mới tích cực của Dự thảo so với Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 (dùng phương pháp thống kê các trường hợp giao đất qua đấu giá, các trường hợp giao đất không qua đấu giá nên khi thực thi nảy sinh các trường hợp vừa không thuộc trường hợp giao đất qua đấu giá, vừa không thuộc các trường hợp giao đất không qua đấu giá).

Về giao đất và cho thuê đất: Dự thảo thống kê các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 56), các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 57), các trường hợp còn lại mặc nhiên là cho thuê đất (Điều 58).

Về cho thuê đất trả tiền một lần và cho thuê đất trả tiền hàng năm: Dự thảo thống kê các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần (khoản 2 Điều 58), các trường hợp còn lại mặc nhiên là cho thuê đất trả tiền hàng năm (khoản 3 Điều 58).

Về giao đất qua đấu giá; qua đấu thầu; không qua đấu giá, đấu thầu: Dự thảo thống kê các trường hợp giao đất không qua đấu giá, đấu thầu (Điều 63), các trường hợp giao đất qua đấu thầu (Điều 64), các trường hợp còn lại mặc nhiên là giao đất qua đấu giá (Điều 65).

Cách sắp xếp các điều, khoản trong Dự thảo thể hiện “ý chí” của cơ quan chủ trì soạn thảo: Định hướng chủ yếu cho thuê đất bởi chỉ có hữu hạn các trường hợp giao đất, còn lại là cho thuê đất.

Trong cho thuê đất, định hướng chủ yếu cho thuê đất trả tiền hàng năm bởi chỉ có hữu hạn các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần, còn lại là cho thuê đất trả tiền hàng năm.

Định hướng chủ yếu giao đất qua đấu giá bởi chỉ có hữu hạn các trường hợp giao đất không qua đấu giá, đấu thầu; các trường hợp giao đất qua đấu thầu; còn lại là giao đất qua đấu giá.

Như vậy trong Dự thảo này, Nhà nước khuyến khích cho thuê đất, khuyến khích cho thuê đất trả tiền hàng năm, khuyến khích giao đất qua đấu giá.

Những quy định cần hoàn thiện

Tuy nhiên, Dự thảo vẫn chưa làm rõ được và quy định chưa hợp lý về 3 hình thức giao đất.

Chẳng hạn tại Điều 64 quy định các trường hợp giao đất qua đấu thầu, Dự thảo chưa nêu bật được việc dự án sử dụng đất chưa giải phóng mặt bằng. Hai đặc trưng của đấu thầu dự án sử dụng đất là: dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; và dự án triển khai trên khu đất chưa giải phóng mặt bằng. Điều 64 Dự thảo mới chỉ nêu vế đầu tiên, cần quy định vế thứ hai bởi nếu đất đã giải phóng mặt bằng sẽ phải đấu giá.

Cần sớm làm rõ và hoàn thiện quy định về 3 hình thức giao đất.

Bản chất Điều 64 (giao đất qua đấu thầu) và Điều 65 (giao đất qua đấu giá) là giống nhau, đều là các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; sự khác nhau chỉ thể hiện ở khía cạnh: Nếu đất chưa giải phóng mặt bằng thì đấu thầu, nếu đã giải phóng mặt bằng thì đấu giá. Riêng với các dự án được miễn tiền sử dụng đất (ví dụ dự án nhà ở xã hội) và được giao đất không thu tiền sử dụng đất (ví dụ dự án nhà ở tái định cư) thì chỉ áp dụng đấu thầu, kể cả đất đã giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, dự thảo mới chỉ quy định về giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất mà chưa quy định giao đất thông qua đấu thầu dự án theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa, đấu thầu trong trường hợp có 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện.

Cần lưu ý rằng dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi hiện nay đã mở rộng phạm vi điều chỉnh, không chỉ giới hạn ở các dự án đầu tư có sử dụng đất theo Luật Đất đai mà còn mở rộng phạm vi sang bao quát các dự án đầu tư kinh doanh nói chung.

Ví dụ, ngoài các dự án có sử dụng đất theo Luật Đất đai, Luật Đấu thầu còn điều chỉnh việc lựa chọn nhà đầu tư các dự án đầu tư kinh doanh khác như: Dự án sân golf (theo Nghị định số 52/2020/NĐ-CP của Chính phủ về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf); Dự án nghĩa trang kinh doanh (theo Nghị định số 23/2016/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng); Dự án cấp nước sạch (theo Nghị định số 117/2007/NĐ-CP của Chính phủ về sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch)...

Hoặc các dự án đầu tư trong lĩnh vực khuyến khích xã hội hóa gồm giáo dục, y tế, văn hoá, môi trường... cũng phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng đăng ký thực hiện.

Dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi đã quy định việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án nêu trên. Nhưng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa quy định hình thức giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án này.

Vậy các dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa (không phải đấu thầu dự án có sử dụng đất) sẽ áp dụng cơ chế giao đất nào? Có phải đấu giá khi giao đất, cho thuê đất hay không? Đây là nội dung mà Luật Đất đai sửa đổi cần làm rõ trong mối liên hệ không tách rời với Luật Đấu thầu sửa đổi.