GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Luật hóa bất động sản logistics

NGUYỄN VIỆT thực hiện• 08/09/2022 03:30

Để Luật Đất đai sửa đổi thực sự là cơ sở quản lý đất đai, động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Việt Nam, một trong những vấn đề cần bổ sung đó là thị trường bất động sản logistics.

>>GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Băn khoăn quy mô đấu thầu dự án

Đó là chia sẻ của GS.TS Đặng Đình Đào, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển (Đại học Kinh tế Quốc dân) với DĐDN.

- Như ông chia sẻ, Nghị quyết 18-NQ/TW có đề cập đến 8 trọng tâm sửa đổi Luật Đất 2013 một cách khá toàn diện, tuy nhiên một trong những vấn đề cần bổ sung thêm trong 8 trọng tâm đó là thị trường bất động sản logistics. Ông có thể nói rõ hơn về vấn đề này?

Theo Bộ Công Thương, hiện nay nước ta có khoảng 90 trung tâm logistics nhưng dưới 10 ha, với diện tích này chỉ như một “cảng cạn”. Điều này đã làm cản trở sự phát triển bền vững của các ngành, địa phương, đặc biệt với ngành logistics.

Thực tế, thị trường logistics hiện nay đang hoạt động nhưng manh mún và nhỏ lẻ. Trong khi, các văn bản, chính sách của nhà nước lại chưa thừa nhận bất động sản logistics. Đây là điều bất cập, nếu không sớm xây dựng thị trường bất động sản logistics thì chúng ta sẽ thua thiệt ngay trên thị trường “sân nhà” logistics.

Xuất khẩu hiện nay 90% là đường biển, nhưng chúng ta chỉ đảm nhận có 10% logistics, còn lại 90% do nước ngoài. Việc này khiến chúng ta bị thất thu.

Về giá trị gia tăng, tập trung chủ yếu trong lĩnh vực lưu thông, phân phối nhưng chúng ta lại không quan tâm. Việc này gây bất lợi cho cả doanh nghiệp và địa phương.

Như vậy, đã đến lúc phải đưa khái niệm thị trường bất động sản logistics vào hệ thống luật pháp Việt Nam, đặc biệt là Luật Đất đai sửa đổi sắp tới. Để từ đó có chính sách cụ thể điều tiết thị trường này, nếu không chúng ta sẽ lỡ cơ hội hội nhập chung với logistisc thế giới.

Các chính sách quy định của nhà nước chưa đề cập đến bất động sản logistics và thị trường bất động sản logistics, mặc dù vẫn đang tồn tại nhiều vấn đề như cho thuê kho bãi, các phương tiện xếp dỡ hàng hoá… (Ảnh: Hệ thống ga hàng hóa kéo dài của ALS)

Các chính sách quy định của Nhà nước chưa đề cập đến bất động sản logistics và thị trường bất động sản logistics, mặc dù vẫn đang tồn tại nhiều vấn đề như cho thuê kho bãi, các phương tiện xếp dỡ hàng hoá… (Ảnh: Hệ thống ga hàng hóa kéo dài của ALS)

Bên cạnh đó, nếu không đưa vào luật, chính sách thì các địa phương, các ngành không quan tâm đến bất động sản logistics, khi đó tất cả chỉ dành cho khu công nghiệp.

Và đến một lúc nào đó chúng ta muốn làm khu công nghiệp logistisc thì sẽ không còn đất. Ví dụ, hiện nay một số cảng lớn như Hải Phòng muốn làm một trung tâm hay khu công nghiệp logistics từ 100 đến 200 ha, địa phương sẽ trả lời “đất đâu mà làm”.

>>GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Bổ sung quyền sở hữu đất cho người nước ngoài

-Từ phân tích của ông ở trên có thể thấy quy hoạch về logistics Việt Nam đang có “vấn đề”, thưa ông?

Thứ nhất, nhận thức. Chúng ta “đứt gãy” ngay từ trong tư duy, đó là chỉ tập trung cho phát triển công nghiệp, quá chú trọng về công nghiệp mà không tính đến khâu hậu cần cho công nghiệp.

Thứ hai, tính đến hiện đại hoá giao thông nhưng không tính đến khâu kết nối giao thông, mà kết nối giao thông chính là logistics, hạ tầng logistics.

Thứ ba, nói đến môi trường kinh doanh, nhưng không tính đến môi trường logistics, một môi trường hậu cần rất cần cho kinh doanh. Kinh doanh muốn phát triển thì hậu cần phải phát triển. Sản xuất phát triển thì bắt buộc phải có hậu cần để giải quyết “hậu” sản xuất.

Các nước có hệ thống kho lạnh bảo quản nông nghiệp để “chờ” những thời điểm giá cả có lợi nhất thì đưa ra bán. Còn Việt Nam thì không.

Thứ tư, thị trường bất động sản logistics đang là con số “0”. Khu công nghiệp logistics không có, trung tâm logistisc đúng nghĩa không có. Các chính sách quy định của nhà nước chưa đề cập đến bất động sản logistics và thị trường bất động sản logistics, mặc dù hiện nay vẫn đang tồn tại, như cho thuê kho bãi, thiết bị, các phương tiện xếp dỡ hàng hoá…

Thứ năm, các chính sách hiện nay ít đề cập đến hậu cần cho sản xuất, việc này khiến cho logistisc không phát triển. Đơn cử, Nghị định 163/2017 mới ra gần đây quy định về điều kiện kinh doanh logistics cũng không thay đổi đáng kể so với 2005-2007.

Điều kiện kinh doanh đã cản trở đầu tư nước ngoài vào Việt Nam của các tập đoàn logistics. Họ muốn vào đầu tư thì cơ sở hạ tầng, bất động sản đâu?

Hiện nay, các trung tâm logistics phần lớn nằm trong các khu công nghiệp chỉ như một bộ phận, chức năng của khu công nghiệp, chưa phải là bất động sản logistics đúng nghĩa.

Đây là những bất cập và tôi đề nghị cần có chính sách quan tâm đến lĩnh vực này, từ Nhà nước cho đến các cấp, ngành, địa phương.

- Vậy, ông có đề xuất gì trong Luật Đất đai sửa đổi lần này về lĩnh vực logistics?

Một là, cần phải bổ sung thị trường bất động sản logistics. Bao gồm, khu công nghiệp, cụm công nghiệp và trung tâm logicstics ở Việt Nam. Từ đó mới thu hút được đầu tư nước ngoài.

Hai là, cần bổ sung, hoàn thiện, thậm chí xây dựng mới các chính sách liên quan đến bất động sản logistics, chuyển nhượng, mua bán và sử dụng như thế nào.

Nếu không làm từ bây giờ, chỉ 5 đến 10 năm nữa sẽ hết quỹ đất cho khu hậu cần. Vấn đề này cũng giống như xây nhà chung cư cao tầng, nhưng không tính đến giao thông, hạ tầng thoát nước, khu vui chơi giải trí…

Ba là, xây dựng quy hoạch cơ sở hạ tầng logistics của Việt Nam, đó chính là bất động sản logistics Việt Nam, cùng với bất động sản công nghiệp và bất động sản thương mại.

Bốn là, đội ngũ nguồn nhân lực khai thác và sử dụng bất động sản logistics. Năm 2017, Bộ Giáo dục và Đào tạo đã cho mã số đào tạo logistics, và theo Quyết định số 200/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ năm 2017 quy định, năm 2023 các trường đại học kinh tế phải mở được khoa logistics. Tuy nhiên, trong các văn bản hiện nay vẫn chưa thấy “động tĩnh”. Đây là điều phải tính đến.

- Trân trọng cảm ơn ông!