Gửi bình luận
Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây đã chứng kiến sự tăng trưởng sôi động và mạnh mẽ, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM.
Tuy nhiên, sự tăng trưởng này đi kèm với nhiều vấn đề, mà thể hiện rõ nhất là giá nhà đất tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân, đặc biệt là những người trẻ và người có thu nhập thấp.
Thực tế, bên cạnh giá nhà tăng, thị trường cho thấy nguồn cung nhà ở lại hạn chế, đặc biệt là nhà ở xã hội. Ngoài ra, do quá trình thực thi quy hoạch đô thị chưa hợp lý nên một số khu vực có tình trạng thiếu hạ tầng, ùn tắc giao thông, thiếu không gian xanh, làm giảm chất lượng cuộc sống khiến giá bất động sản tăng mạnh ở một số khu vực thuận lợi hơn, gây nên sự mất cân bằng và thiếu công bằng trong phát triển nhà ở tại những khu vực khác nhau trong đô thị.
Trong bối cảnh giá nhà đất leo thang tại nhiều đô thị lớn ở Việt Nam, việc tìm kiếm các giải pháp để giảm giá nhà trở thành một ưu tiên hàng đầu của Chính phủ và người dân. Vừa qua, Bộ Xây dựng đã đề xuất ba chính sách kiểm soát quan trọng. Bên cạnh chính sách yêu cầu cần minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập cùng chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp thì đáng chú ý nhất đối với thị trường là chính sách cho vay đối với người mua nhà ở. Theo đó, trừ nhà ở xã hội, các tổ chức tín dụng áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở không quá 50% đối với vay mua nhà ở thứ hai và không quá 30% giá đối với vay mua nhà ở từ thứ ba trở lên.
Tranh cãi về chính sách hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở lên
Đề xuất này dựa trên cơ sở lý luận rằng việc hạn chế cho vay sẽ làm giảm nhu cầu đầu cơ, từ đó hạ nhiệt thị trường bất động sản và giảm giá nhà. Nói cách khác, quan điểm của chính sách là hạn chế nguồn tài chính xuất phát từ các khoản vay cho các nhà đầu tư hay người dân mua nhiều bất động sản để làm giảm nhu cầu mua nhà của họ.
Tuy nhiên, chính sách này hiện đang gây ra nhiều tranh cãi. Trước hết, chính sách đã ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản, thậm chí có thể coi đây là một sự can thiệp quá mức vào quyền tự do kinh doanh và đầu tư của người dân vì theo các quy định của pháp luật, chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình, chỉ cần không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Chính sách có thể sẽ tác động mạnh đến các nhà đầu tư bất động sản, ảnh hưởng đến lợi nhuận của họ và cũng có thể kéo theo những phản ứng tiêu cực từ thị trường. Mặt khác, chính sách này làm giảm tính thanh khoản của thị trường bất động sản thứ cấp, gây khó khăn cho những người muốn bán nhà. Bên cạnh đó, đề xuất cũng cho thấy nguy cơ khó khăn trong việc thực thi bởi phải đòi hỏi một hệ thống giám sát chặt chẽ để ngăn chặn các hành vi lách luật, chẳng hạn như nhờ người thân đứng tên mua nhà thứ hai trở lên khiến chính sách trở nên mất hiệu quả.
Cần những giải pháp toàn diện và bền vững để giảm giá nhà
Có thể thấy, giá nhà trên thị trường đang chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau như chi phí xây dựng, quy hoạch đô thị, chính sách thuế, hiệu quả của các kênh đầu tư..., và việc hạn chế cho vay có thể chỉ là một mảng màu nhỏ trong bức tranh tổng thể lớn về tài chính nhà ở. Để giải quyết vấn đề giá nhà cao một cách toàn diện và bền vững, cần có một loạt các giải pháp đồng bộ và mang tính tổng thể.
Thứ nhất là tăng nguồn cung nhà ở. Bên cạnh việc tiếp tục đẩy mạnh phương thức “truyền thống” phát triển nhà ở xã hội (vốn chịu nhiều quy định ràng buộc từ các cơ quan quản lý) thì cần có các giải pháp mang tính đột phá và đổi mới trong việc phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý (vận hành và điều tiết theo cơ chế thị trường tự do hơn) để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình. Chính phủ cần có các chính sách ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này thông qua ưu tiên tiếp cận quỹ đất sạch với giá cả hợp lý, đơn giản hóa các thủ tục pháp lý để giảm chi phí và thời gian triển khai dự án. Các căn hộ thương mại có diện tích vừa và nhỏ, được tính toán hợp lý dựa trên nhu cầu và số lượng người sử dụng, đồng thời phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người, cần được khuyến khích phát triển.
Thứ hai là cải thiện kết nối các khu vực trong và ven đô thị thông qua việc đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt giao thông công cộng để có thể giúp giảm ùn tắc giao thông. Giao thông thuận tiện mới có thể phát triển các khu đô thị vệ tinh, giúp giảm áp lực về nhà ở tại các đô thị trung tâm. Mặt khác, áp dụng công nghệ thông tin vào quản lý đô thị có thể giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, điều tiết giá nhà và cải thiện chất lượng dịch vụ nhằm giảm thiểu sự mất cân bằng trong phát triển nhà ở tại những khu vực khác nhau trong và xung quanh đô thị.
Thứ ba là điều chỉnh tổng thể chính sách tài chính. Thay vì áp giống nhau cho các đối tượng sẽ vô hình trung làm mất đi động lực mua nhà của những người có nhu cầu ở thực, hoặc nhu cầu đầu tư chính đáng (như mua nhà để đầu tư cho thuê, mua shop để kinh doanh...). Do đó, cần đánh giá đúng bản chất để có công cụ phù hợp, ví dụ nếu đánh thuế chỉ nên tập trung đánh thuế nhà đất bỏ hoang, và mặt khác, hỗ trợ tài chính cho người mua nhà lần đầu thông qua các khoản vay ưu đãi, bảo lãnh tín dụng, hoặc trợ cấp lãi suất.
Thứ tư là thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê thông qua cung cấp các ưu đãi về thuế, đất đai, và tín dụng cho các doanh nghiệp xây dựng và quản lý nhà ở cho thuê. Các khu nhà ở này cần được thiết kế và quản lý chuyên nghiệp, đảm bảo chất lượng sống tốt và giá cả hợp lý với các quy định pháp lý rõ ràng và minh bạch để bảo vệ quyền lợi của cả người thuê và người cho thuê, đặc biệt cung cấp các khoản trợ cấp tiền thuê nhà cho những người có thu nhập thấp.
Trước khi thực hiện bất kỳ chính sách nào, cần có một nghiên cứu kỹ lưỡng về tác động của nó đến thị trường bất động sản và nền kinh tế dựa trên việc tham khảo ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp, và người dân. Ngoài ra, nên thực hiện thí điểm các chính sách mới tại một số khu vực nhất định trước khi áp dụng trên toàn quốc, đồng thời thường xuyên đánh giá hiệu quả của các chính sách và điều chỉnh chúng khi cần thiết.
Việc kiểm soát và thực thi các chính sách tài chính liên quan đến nhà ở đòi hỏi một hệ thống quản lý công bằng, hiệu quả và minh bạch, đáp ứng được nhu cầu của tất cả mọi người. Đề xuất hạn chế cho vay khi mua nhà thứ hai trở lên cần cân nhắc kỹ lưỡng các ưu điểm và nhược điểm, cũng như đối phó với nguy cơ việc hạn chế này có thể làm chậm lại tăng trưởng kinh tế. Để giảm giá nhà một cách bền vững, cần có những chính sách cải tổ toàn diện để nhà ở dễ tiếp cận hơn thông qua các giải pháp đồng bộ liên quan đến nguồn cung, quy hoạch, tài chính, thuế, và đa dạng hóa phát triển các loại hình nhà ở khác nhau.
(*) Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội
