Gửi bình luận
Từ ngày 1/1/2026, Hà Nội áp dụng bảng giá đất mới, trong đó giá đất tại các xã ngoại thành có mức điều chỉnh mạnh hơn, ghi nhận mức tăng cao nhất khoảng 26%.
.jpg)
Số liệu cho thấy giá đất ở một số vùng ven đô tăng tới hơn 20 phần trăm với nhiều tuyến đường ghi nhận mức tăng đột biến, cao hơn đáng kể so với bảng giá cũ.
Trong nhóm các khu vực tăng mạnh nhất, khu vực số 9 gồm bảy xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn và An Khánh có mức tăng trung bình 26 phần trăm. Giá đất bình quân tại đây khoảng 30,4 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi mức cũ là 26,8 triệu đồng. Giá đất cao nhất khu vực này được ghi nhận tại Quốc lộ 32, đoạn từ giáp phường Xuân Phương đến ngã ba đường vào khu đô thị Kim Chung – Di Trạch, với 64,7 triệu đồng mỗi mét vuông.
Kế tiếp là khu vực số 7 gồm chín xã Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh và Thiên Lộc, cùng khu vực số 10 gồm mười hai xã Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc và Chương Dương. Hai khu vực này cùng ghi nhận mức tăng 25 phần trăm.
Đối với đất nông nghiệp, mức giá cao nhất 290.000 đồng mỗi mét vuông tiếp tục được giữ nguyên so với bảng giá cũ tại các phường thuộc khu trung tâm và khu vực lân cận Vành đai 3.
Tại các xã phía bắc Thủ đô như Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh và khu vực phía tây nam gồm Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, giá đất nông nghiệp tăng 24 phần trăm. Cụ thể, đất trồng lúa, cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản được xác định ở mức 192.000 đồng mỗi mét vuông, còn đất trồng cây lâu năm 262.000 đồng mỗi mét vuông.
Mức giá này cũng được áp dụng tại một số xã ngoại thành phía tây Hà Nội, như Đan Phượng, Hoài Đức, An Khánh và Phú Xuyên. Riêng phần còn lại tại các huyện Hoài Đức, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm và Thanh Trì cũ, giá đất nông nghiệp được giữ tương đương trước khi sáp nhập đơn vị hành chính, ở mức 270.000 đồng mỗi mét vuông đối với đất trồng cây lâu năm và 231.000 đồng mỗi mét vuông đối với đất trồng lúa, cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản.
Từ thời điểm bảng giá mới có hiệu lực, nhiều hộ dân Hà Nội cho biết họ “sốc” khi chi phí làm thủ tục đất đai tăng đột biến. Nhiều trường hợp phải nộp từ vài trăm triệu đồng đến hàng chục tỷ đồng để chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh đô thị.
“Đất là của gia đình nhưng nghĩa vụ tài chính tăng gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi. Với những gia đình thu nhập trung bình như chúng tôi, xoay đủ số tiền đó là rất khó khăn”, bà Tâm chia sẻ.
Nhiều người cũng bày tỏ mong muốn thành phố nghiên cứu cơ chế hỗ trợ, chẳng hạn giảm trừ đối với các hộ chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà cho nhu cầu ở thực, hoặc áp dụng mức giá linh hoạt theo từng nhóm đối tượng nhằm tránh tạo cú sốc chi phí.
Doanh nghiệp bất động sản đối mặt rủi ro chi phí tăng và thiếu ổn định
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết chi phí nộp tiền sử dụng đất trước đây thường ổn định theo thông lệ, ví dụ tại các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, khoảng 10 tỷ đồng cho một héc-ta đất. Hiện nay, chi phí thay đổi liên tục theo bảng giá mới khiến doanh nghiệp khó lập kế hoạch và dự báo chi phí thực tế.
Theo ông Toản, có những dự án triển khai từ năm 2018–2019, khi giá đất chỉ khoảng 21–22 triệu đồng mỗi mét vuông, nhưng đến nay giá tính tiền sử dụng đất có thể tăng lên 49–50 triệu đồng mỗi mét vuông. Khoảng chênh lệch này đang khiến nhiều chủ đầu tư suy kiệt tài chính.
Không chỉ vậy, các dự án kéo dài do vướng mắc thủ tục hoặc giải phóng mặt bằng thường bị tính lại tiền sử dụng đất, thậm chí bị truy thu hàng trăm tỷ đồng. “Sự thiếu ổn định và thiếu nhất quán trong công tác định giá đã đẩy doanh nghiệp vào cảnh khó khăn”, ông Toản nhận định.
Ông Toản cũng cho rằng nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường được nêu trong Luật Đất đai 2024 rất khó áp dụng vì giá đất giữa các địa phương có chênh lệch lớn dù điều kiện tương đồng. Bên cạnh đó, thời điểm tính giá đất thường được xác định muộn, không phản ánh kịp thời biến động của thị trường.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính đánh giá bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp và thị trường. Người dân đang thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận hay nhận bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động lớn khi chi phí tăng theo bảng giá mới.
Ông Đính cảnh báo mức điều chỉnh cao có thể dẫn tới khiếu nại và tranh chấp tại các khu vực đang triển khai bồi thường nếu giá đền bù mới chênh lệch quá xa so với mức giá đã phê duyệt trước đó. Đối với doanh nghiệp, giá đất tăng sẽ kéo theo chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất tăng mạnh, khiến tổng mức đầu tư dự án tăng lên đáng kể. Điều này có thể dẫn tới xu hướng tăng giá bán và tập trung phát triển phân khúc cao cấp để duy trì lợi nhuận.
Ở chiều ngược lại, nguồn thu ngân sách địa phương có thể tăng nhờ thuế và phí, nhưng sức hấp dẫn đầu tư sẽ giảm do chi phí đầu tư tăng cao.
