Thị trường căn hộ Hà Nội đang ghi nhận nguồn cung mới gia tăng, song cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang.
Trong khi giá bán duy trì ở mức cao, thanh khoản có dấu hiệu chậm lại, bài toán thiếu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông vẫn chưa được giải quyết.
.jpg)
Theo báo cáo kết quả giám sát chuyên đề về tình hình phát triển, quản lý nhà nước với thị trường bất động sản Hà Nội do Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội vừa công bố, chung cư thương mại tiếp tục là phân khúc chủ đạo dẫn dắt nguồn cung mới trên thị trường Thủ đô trong 6 tháng đầu năm 2026. Căn hộ chiếm khoảng 70% nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý nằm ở cơ cấu nguồn cung. Theo báo cáo kết quả giám sát chuyên đề về tình hình phát triển, quản lý nhà nước với thị trường bất động sản Hà Nội, khoảng 78% nguồn chung cư thương mại mới thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang.
Cụ thể, nhóm căn hộ có giá từ 50-80 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn, trong khi phân khúc sang trọng, siêu sang có giá trên 80 triệu đồng/m2 cũng chiếm tỷ trọng đáng kể. Ngược lại, căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
Ban Đô thị đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam từ đầu năm đến nay diễn biến trái chiều với giai đoạn 2024-2025. Hai năm qua, thị trường bùng nổ với mức giá tăng mạnh, bị dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và tâm lý sợ bỏ lỡ.
Sang năm nay, theo báo cáo của Ban Đô thị, thị trường trầm lắng, thanh khoản thấp, giao dịch chủ yếu tập trung ở phân khúc giá thấp, gồm nhà ở xã hội và nhà ở có giá hợp lý. “Các sản phẩm đất nền đầu cơ, mua theo tin đồn quy hoạch hoặc dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân tiếp tục thanh khoản khó khăn, dù giá giảm sâu”, Ban Đô thị nêu.
Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà ở xã hội tại Hà Nội đã có chuyển biến tích cực với nguồn cung gia tăng so với giai đoạn trước. Từ đầu năm đến nay, thành phố đã khởi công 33 dự án, quy mô khoảng 30.000 căn, vượt chỉ tiêu Chính phủ giao.
Năm 2027, khoảng 27 dự án với 28.696 căn nhà ở xã hội dự kiến được cung ứng ra thị trường Thủ đô. Giai đoạn 2028-2030, Hà Nội dự kiến có thêm 101 dự án với 86.216 căn hộ.
Tuy vậy, sự lệch pha về nguồn cung cũng tiếp tục phản ánh qua mặt bằng giá căn hộ. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, giá sơ cấp bình quân căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 đạt 4.659 USD/m2, tương đương khoảng 122,7 triệu đồng/m2 theo tỷ giá 26.350 đồng/USD. Mức giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì.
Đáng chú ý, mặt bằng giá cao xuất hiện trong bối cảnh lượng giao dịch có xu hướng giảm. Trong quý II, lượng bán mới đạt 4.561 căn, thấp hơn 12% so với quý trước và giảm 45% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, giảm 2 điểm phần trăm theo quý và 16 điểm phần trăm theo năm.
Hàng nghìn căn hộ vẫn được hấp thụ, song diễn biến giao dịch cho thấy dòng tiền đang trở nên thận trọng và có tính chọn lọc hơn.
Chính cơ cấu sản phẩm cao cấp cũng góp phần đẩy giá bình quân lên cao. Khi phần lớn nguồn hàng mới nằm ở nhóm giá cao, giá trung bình của toàn thị trường khó phản ánh chính xác khả năng tiếp cận nhà ở của một hộ gia đình có nhu cầu mua để ở.
Còn theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao dù nguồn cung mới gia tăng. Áp lực tăng giá chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án, gồm chi phí đất đai, tài chính và xây dựng, trong khi phần lớn nguồn cung mới được định vị ở phân khúc cao cấp.
Thay vì điều chỉnh giảm giá niêm yết, các chủ đầu tư tiếp tục ưu tiên sử dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán để thúc đẩy thanh khoản.
Đối với căn hộ chung cư, áp lực điều chỉnh tập trung tại một số dự án từng tăng giá mạnh, đặc biệt là các dự án cao cấp hoặc của một số chủ đầu tư nước ngoài khi bước vào giai đoạn bàn giao và người mua phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại.
Một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn 2023-2025 cũng bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nhằm tăng khả năng chuyển nhượng và cân đối dòng tiền. Trong khi đó, những dự án đã hình thành cộng đồng cư dân, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê vẫn duy trì thanh khoản tích cực.
Tuy vậy, các đơn vị nghiên cứu cho rằng quá trình thanh lọc đang diễn ra không phải tín hiệu suy giảm của thị trường mà là bước chuyển cần thiết để tái cấu trúc theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững hơn.
Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính, thị trường được kỳ vọng từng bước hình thành mặt bằng giá trị mới. Những sản phẩm đáp ứng đồng thời yêu cầu về pháp lý, chất lượng, khả năng khai thác và thanh khoản sẽ tiếp tục có lợi thế.
Theo bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, thị trường vẫn cần thêm thời gian để có cái nhìn rõ ràng hơn. Tuy nhiên, dự báo đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể chỉ đạt dưới 50% tổng nguồn cung mới, thấp hơn đáng kể so với mức 70-80% trong giai đoạn 2024-2025.
Trong khi đó, ở phân khúc trung cấp, một số dự án mở bán ngay sau Covid-19 và trong năm 2025 ghi nhận khả năng hấp thụ tốt.
Diễn biến chi phí lãi vay thời gian qua cũng đang tác động đến người mua nhà. Theo bà Vân, trong những giai đoạn gần đây, việc người mua phải thanh toán các khoản tiền cuối cùng trước khi nhận căn hộ đã có dấu hiệu chững lại.
Cùng với đó, hành vi của người mua căn hộ và bất động sản nhà ở cũng thay đổi rõ rệt trong khoảng 3 năm 2024-2026. Người mua bớt chạy theo tâm lý đám đông, chú trọng hơn đến nguồn vốn và dòng tiền cá nhân, thay vì dựa nhiều vào các khoản vay ngắn hạn trong giai đoạn ân hạn của dự án.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group), với thanh khoản chung cư hiện nay, giải pháp quan trọng nhất vẫn là điều chỉnh giá bán.
Theo ông Quê, nếu chủ đầu tư giảm kỳ vọng lợi nhuận và đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá phù hợp hơn, khả năng hấp thụ có thể được cải thiện. Ngược lại, nếu tiếp tục neo giá cao, các dự án sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn khi nguồn cung nhà ở thương mại mới và nhà ở xã hội gia tăng.
Với những dự án đang gặp khó khăn về thanh khoản, ông Quê cho rằng mức điều chỉnh khoảng 20-30% có thể giúp cải thiện sức mua.
“Những chủ đầu tư đưa hàng ra ở thời điểm này với mức giá hợp lý mới là những chủ đầu tư có lợi thế. Nếu cứ giữ nguyên mức giá cao, thời gian tới sẽ phải cạnh tranh với các dự án nhà ở thương mại khác và cả nguồn cung nhà ở xã hội” - ông Quê nói.
