Hiện thực hóa đô thị TOD của Việt Nam: Thách thức và cơ hội

Năm 2025 được xem là năm bản lề khi thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước những thay đổi lớn từ khung pháp lý đến định hướng quy hoạch mới. Các đạo luật trọng yếu gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ đồng loạt có hiệu lực, tạo hành lang pháp lý rõ ràng - minh bạch - tiệm cận chuẩn quốc tế hơn cho phát triển đô thị và thị trường bất động sản.

Song song đó, các yếu tố kinh tế vĩ mô như chính sách tín dụng, mặt bằng lãi suất, tốc độ giải ngân đầu tư công và nhu cầu nhà ở thực đang tác động trực tiếp đến sức bật của thị trường. Đặc biệt, nhiều Nghị quyết quan trọng của Bộ Chính trị như số 57, 59, 66, 68 với tầm nhìn đưa Việt Nam trở thành quốc gia thu nhập cao vào năm 2045 đã đặt ra yêu cầu thay đổi tư duy phát triển không gian đô thị và quản trị tài nguyên đất đai.

Riêng Nghị quyết 60 về điều chỉnh địa giới hành chính, sắp xếp đơn vị cấp tỉnh, thành từ 52 xuống còn 34 đơn vị, mở ra cơ hội tái cấu trúc mạnh mẽ mô hình quản trị đô thị, tạo ra những siêu đô thị - vùng đô thị mới như Hà Nội, TP.HCM và các cực tăng trưởng kế cận.

Phát biểu tại tọa đàm “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội & Thách thức”, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, những thay đổi này diễn ra trong thời điểm cả nước hướng đến Đại hội Đảng toàn quốc, đặt ra yêu cầu cấp thiết phải định hình mô hình đô thị mới, phù hợp xu thế phát triển toàn cầu.

TS Nguyễn Văn Đính nhận định, phát triển đô thị theo mô hình TOD không chỉ là xu hướng của thế giới, mà đang trở thành yêu cầu tất yếu đối với Việt Nam trong giai đoạn mới. Để hiện thực hóa được mô hình này, chúng ta cần có tư duy quy hoạch đồng bộ, cơ chế minh bạch, khả thi cùng sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý - doanh nghiệp - chuyên gia, và đặc biệt là các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở gắn với nhu cầu thật của người dân. Bất động sản chỉ thực sự phát triển bền vững khi đồng hành với quy hoạch, và khu đô thị được tổ chức theo mô hình hiện đại, thông minh, lấy giao thông công cộng làm trục dẫn, ông nhấn mạnh.

Ông cũng kỳ vọng với tọa đàm được chỉ đạo của VNREA, do DKRA Group tổ chức và được sự bảo trợ truyền thông bởi Trung tâm truyền hình Việt Nam tại TP HCM VTV9, sẽ mang lại những gợi mở quan trọng, góp phần hoàn thiện khung chính sách, quy hoạch và mô hình phát triển đô thị TOD tại Việt Nam.

Tại TP. HCM, đô thị đầu tiên đang tiên phong phát triển tới 11 đô thị TOD, theo kế hoạch, 5 năm đầu, thành phố sẽ phát triển TOD ở 11 vị trí thí điểm với quy mô khoảng 1.700 - 1.800 ha, dọc theo các tuyến metro số 1, 2 và vành đai 3. Chỉ tính riêng tại khu vực Dĩ An cũ - nhờ lợi thế giáp ranh TP. HCM cũ, hàng loạt đô thị TOD được quy hoạch phát triển với tổng diện tích lên đến gần 420 ha, phân bổ nguồn vốn gần 1.000 tỷ đồng. Điển hình như Khu đô thị TOD Vành đai 3 Tân Bình với tổng diện tích lên đến 18,8 ha, định hướng phát triển đô thị, trung tâm tài chính, thương mại dịch vụ và đào tạo.

TP. HCM cũng đặt mục tiêu đến 2035 sẽ phát triển mạng lưới metro dài 355 km, huy động khoảng 7,8 tỷ USD từ quỹ đất TOD để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng, tạo thuận lợi trong di chuyển, giảm ùn tắc và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. TOD và TP. HCM mở rộng trở thành động lực tăng trưởng mới.

Theo CBRE Việt Nam, mô hình TOD là “bộ não” của đô thị mới trong bối cảnh nguồn cung mới đang ngày càng xa khu vực trung tâm. Trong đó, Bình Dương cũ trở thành trung tâm cung cấp nguồn cung dưới 60 triệu/m², chiếm 75% nguồn cung mới trong 9 tháng 2025, tập trung chủ yếu tại các khu vực giáp ranh TP. HCM cũ như Dĩ An, Thuận An,…

Các chuyên gia cũng nhận định xu hướng tăng giá đáng kể của các dự án kế cận metro trước và sau khi hệ thống metro đi vào hoạt động. Khu vực TP. HCM trước sáp nhập tiếp tục khan hiếm nguồn cung, giá bán sơ cấp và thứ cấp duy trì xu hướng tăng.

Thị trường phía Nam bước sang chu kỳ “giãn nguồn cung” đòi hỏi quy hoạch vùng, các tuyến metro và TOD phải được đồng bộ. Siêu đô thị TP. HCM sau sáp nhập trở thành động lực hút FDI cũng như đầu tư tư nhân, tái định hình không gian đô thị theo hướng đa trung tâm.

Đô thị TOD được kỳ vọng sẽ là nhân tố cốt lõi, định hình thị trường nhà ở trong 10 - 20 năm tới. Đây không chỉ là mô hình giao thông gắn với phát triển đô thị, mà là chiến lược phát triển kinh tế - xã hội dài hạn, giúp tạo động lực tăng trưởng mới cho TP. HCM. Đồng thời, giúp gia tăng giá trị đất đai dựa trên nền tảng hạ tầng thật; thúc đẩy phát triển nhà ở theo nhu cầu thật, hình thành các khu đô thị nén, tiết kiệm năng lượng và đồng bộ hóa giao thông công cộng trên đa bàn từ 30 - 40% vào năm 2030.

Tuy nhiên, việc đầu tư phát triển TOD, theo các chuyên gia nhấn mạnh, cần được phát triển cân đối giữa tham vọng và thực tế. KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định, TOD đã được nói đến khá lâu từ 1,2 thập niên về trước. Tại Việt Nam gần đây thì TOD vào năm 2022 mới được đưa vào quy hoạch quốc gia. Do đó về TOD chúng ta mới chỉ có 3 năm kinh nghiệm và trên toàn quốc chúng ta chưa có khu đô thị TOD nào. Khi tuyến metro số 1 vừa đưa vào hoạt động thì chúng ta đã nhanh chóng triển khai ngay tuyến metro số 2, nhưng chúng ta mới chỉ đi được1/3 chặng đường ở tuyến 1. Theo đó, chuyên gia bày tỏ kỳ vọng song song với các tham vọng lớn cần nhanh chóng hoàn thiện 1 tuyến metro đầy đủ. Hiện chúng ta mới chỉ có "transit", chưa phải TOD, chưa phát triển hoàn thiện hệ sinh thái để có TOD đúng nghĩa. Theo ông cần phát triển hoàn thiện để không chỉ thuyết phục được vài trăm nghìn hộ dân đến sinh sống mới không để đầu tư trở thành khoản nợ kém hiệu quả.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia Kinh tế cho rằng cần chú ý TP. HCM hiện có khoảng 12 triệu dân. Chúng ta đang có những khu vực đã nén dân do đó việc phát triển TOD rất cần cân nhắc, đảm bảo giữa độ nén dân số với định hướng phát triển giãn dân và cũng như đảm bảo được quỹ đất nông nghiệp.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam khẳng định để phát triển Đô thị TOD thành công, cần đảm bảo:

Thứ nhất, pháp lý và quy hoạch thống nhất: Quy hoạch 1/500 phải công khai, minh bạch trước khi kêu gọi đầu tư để ngăn chặn đầu cơ. Cần một Ban Chỉ đạo TOD, đủ thẩm quyền điều phối các Sở, Ngành, đảm bảo tính đồng bộ.

Thứ hai, nguồn vốn đầu tư: Cần vốn GPMB tạo quỹ đất sạch. Lập kế hoạch về nguồn vốn và dòng tiền để đảm bảo tiến độ đầu tư liên tục, tránh việc gián đoạn làm tăng chi phí đầu tư.

Thứ ba, thu hút đầu tư tư nhân: Môi trường pháp lý (PPP) rõ ràng để thu hút các nhà đầu tư có năng lực và tiềm lực tài chính cùng tham gia đầu tư.

Thứ tư, kết nối hoàn chỉnh: Ưu tiên tuyệt đối cho hạ tầng đi bộ, xe buýt gom, vỉa hè an toàn, có mái che. Thành công của TOD đo bằng số người đi bộ (theo bài học Bangkok).

“Cốt lõi để phát triển đô thị TOD thành công là đổi mới tư duy. Ví dụ, theo cách cũ là làm metro, kêu gọi đầu tư, trên cơ sở dự án định giá... Tư duy mới là phải hợp tác đa ngành, hợp tác công tư ngay từ đầu. Hiện nay, quy hoạch metro đang có đã có trước chủ trương 2022. Đến nay nó không thay đổi nhiều dù trước đây nó được tư duy chủ yếu theo giao thông công cộng. Chứng tỏ quy hoạch này có thể đã lạc hậu. Do đó chúng ta cần rà soát điều chỉnh tuyến, hướng, vị trí nhà ga… mới có thể thu hút nhà đầu tư. Và giai đoạn quy hoạch chi tiết phải có nhà đầu tư được tham gia, nhất là về quy hoạch vị trí nhà ga. Cùng với đó, rất mong tiến tới sẽ có Tập đoàn quản lý TOD – một liên doanh công tư; công chịu trách nhiệm pháp lý đất đai đền bù giải tỏa, tư đầu tư vốn – Cơ chế rạch ròi, trách nhiệm, lợi ích cụ thể với tất cả các bên thì mới có thể triển khai hiệu quả, KTS Ngô Viết Nam Sơn chia sẻ.

Ông Phạm Lâm - Chủ tịch DKRA Group bày tỏ: Theo góc nhìn của ông, trong bán kính CBD sau sáp nhập của TP. HCM, việc phát triển các mô hình TOD cần phải trên hướng phát triển có giá trị với tầm nhìn dài hạn từ 50 đến 100 năm. Nếu nhìn ở góc độ phát triển bền vững và có giá trị liên kết vùng, việc tổ chức không gian sao cho tối ưu và đảm bảo phát triển giá trị quỹ đất đi cùng phát triển các tuyến metro theo mô hình TOD, theo ông Lâm, rất cần được chú trọng.