Không gian vịnh biển đang mở ra cơ hội lớn cho bất động sản và du lịch. Song để tránh phát triển nóng và rủi ro môi trường, yêu cầu cấp thiết là hoàn thiện khung pháp lý và quy hoạch đồng bộ.
Chia sẻ tại Hội thảo: “Kỷ nguyên vịnh biển: Xu hướng toàn cầu cảng giải trí du thuyền” do Báo Tiền Phong tổ chức, ông Vũ Anh Tú, Phó Vụ trưởng Vụ Quy hoạch Kiến trúc, Bộ Xây dựng cho biết trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật liên quan đến quy hoạch và quản lý không gian biển đã từng bước được hoàn thiện. Nền tảng cốt lõi là Luật Quy hoạch (Luật số 112/2025/QH15), góp phần giảm thiểu tình trạng chồng chéo giữa các quy định pháp luật.
Cùng với đó là hệ thống luật liên quan như Luật Biển Việt Nam 2012, Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo 2015, Luật Đất đai 2024, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 144/2025/QH15.
Đặc biệt, Nghị quyết 139/2024/QH15 đã phê duyệt Quy hoạch không gian biển quốc gia giai đoạn 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, 28 tỉnh, thành ven biển được định hướng phát triển theo 4 vùng chức năng nhằm bảo vệ hệ sinh thái vịnh biển, đồng thời giảm xung đột trong sử dụng không gian biển.
Những định hướng này đã tạo nền tảng cho nhiều dự án quy mô lớn hình thành tại các khu vực vịnh biển như Cần Giờ, Cam Ranh, Khánh Hòa hay Hạ Long – Quảng Ninh.
Tuy nhiên, theo ông Tú, thực tế triển khai vẫn tồn tại nhiều bất cập. Một số quy hoạch không gian ven biển, đô thị ven biển còn chồng chéo, dễ phát sinh xung đột chức năng. Việc thực thi tại các địa phương chưa đồng bộ, chế tài xử lý vi phạm môi trường biển chưa đủ mạnh. Bên cạnh đó, nhiều quy hoạch chưa tích hợp đầy đủ các tiêu chí ESG về môi trường, xã hội và quản trị, trong khi hệ thống giám sát dài hạn đối với các dự án ven vịnh còn thiếu.
Theo các chuyên gia, nhiều vịnh biển tại Việt Nam đang phải đối mặt với áp lực môi trường gia tăng. Lượng khách du lịch tăng nhanh kéo theo tình trạng ô nhiễm, xói mòn bờ biển, trong khi một số khu vực xuất hiện hiện tượng “sốt đất” ven vịnh. Nguyên nhân chủ yếu là công tác giám sát quy hoạch chưa chặt chẽ và chưa tích hợp đầy đủ yếu tố biến đổi khí hậu, nước biển dâng trong định hướng phát triển dài hạn.
Ông Vũ Anh Tú cho rằng cần tiếp tục rà soát và hoàn thiện các quy định pháp luật, đặc biệt là tích hợp chặt chẽ hơn giữa Luật Quy hoạch với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu quy định bắt buộc áp dụng tiêu chuẩn ESG đối với các dự án bất động sản vịnh biển; đồng thời xây dựng cơ chế ưu đãi cho các dự án đầu tư gắn với bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.
Một giải pháp quan trọng khác là đẩy mạnh phân cấp thẩm quyền phê duyệt dự án cho địa phương, phù hợp với năng lực quản lý của từng cấp chính quyền. Song song với đó là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và bản đồ GIS quốc gia nhằm phục vụ công tác giám sát các dự án tại khu vực vịnh biển.
Trong quy hoạch đô thị và nông thôn tại các khu vực ven biển, ven vịnh, ông Tú nhấn mạnh cần tuân thủ nghiêm các nguyên tắc phát triển bền vững. Quy hoạch phải đánh giá đầy đủ tác động môi trường, khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu và nước biển dâng, đồng thời phân vùng chức năng rõ ràng và đảm bảo liên kết hạ tầng vùng.
Việc kiểm soát chặt chẽ hoạt động lấn biển, giới hạn mật độ xây dựng theo quy chuẩn cũng là yếu tố then chốt nhằm bảo vệ cảnh quan và hệ sinh thái vịnh biển.
Bên cạnh đó, quy hoạch cần ưu tiên không gian công cộng ven vịnh, kết nối hạ tầng giao thông, cảng biển, sân bay và hệ thống cao tốc, đồng thời tránh tình trạng “biến vịnh biển thành của riêng” một chủ thể đầu tư. Công khai quy hoạch, ứng dụng công nghệ GIS và tăng cường chế tài xử lý vi phạm cũng được xem là giải pháp cần thiết để ngăn chặn đầu cơ đất đai và các dự án không được khai thác thực chất.
Ở góc độ ngành du lịch, bà Nguyễn Thanh Bình, Phó Trưởng phòng Lưu trú, Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam cho biết nguồn cung cơ sở lưu trú du lịch trong nước đang tăng nhanh, thậm chí nhanh hơn tốc độ tăng của lượng khách quốc tế đến Việt Nam.
Một trong những rào cản lớn hiện nay là nhiều chủ đầu tư chưa nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường trước khi triển khai dự án, dẫn tới tình trạng phát triển nóng cơ sở lưu trú và bất động sản du lịch. Điều này khiến chất lượng dịch vụ tại một số địa phương chưa được duy trì ổn định.
Tuy vậy, Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội phát triển du lịch với các sản phẩm chủ đạo như du lịch biển, văn hóa, thiên nhiên và đô thị. Hệ thống cơ sở lưu trú cũng đang phát triển theo xu hướng chung của thế giới với sự tham gia ngày càng nhiều của các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế.
Theo bà Bình, để phát huy lợi thế của du lịch vịnh biển, cần tiếp tục tiêu chuẩn hóa và tăng cường kiểm tra việc thực hiện các quy định trong ngành; xây dựng đội ngũ nhân lực đáp ứng yêu cầu hội nhập; đồng thời đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và phát triển du lịch có trách nhiệm gắn với bảo vệ môi trường.
Việc giảm thiểu rác thải nhựa trong du lịch biển, cùng với áp dụng các tiêu chuẩn quốc gia đối với cơ sở lưu trú, cũng được xem là yếu tố quan trọng để nâng cao chất lượng điểm đến.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Tường Huân, Giám đốc Kinh doanh toàn quốc dự án CaraWorld cho biết dự án này được định hướng trở thành trung tâm thương mại, lễ hội và dịch vụ cao cấp của vịnh biển Cam Ranh. Theo ông Huân, dự án hướng tới xây dựng tổ hợp cảng du thuyền quy mô lớn, có khả năng đón các tàu du lịch quốc tế, kết hợp hệ thống quảng trường, tuyến phố lễ hội và các hoạt động văn hóa – giải trí diễn ra quanh năm.
Ông Huân cho rằng sự phát triển của mô hình kinh tế sự kiện biển, với các lễ hội du thuyền quốc tế, thể thao biển, hội nghị và triển lãm, sẽ giúp duy trì dòng khách ổn định, qua đó tạo giá trị bền vững cho bất động sản vịnh biển.
