Gửi bình luận
Công an tỉnh Hưng Yên đã nêu rõ những thủ đoạn huy động vốn của khách hàng tại một số dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, khu dân cư trái quy định.
Thị trường bất động sản Hưng Yên, một trong những điểm nóng thu hút đầu tư ở khu vực phía Bắc, đang đối mặt với những thách thức lớn khi các vụ lừa đảo, tranh chấp liên quan đến đất đai ngày càng gia tăng.
Mê trận hợp đồng "biến tướng"
Theo Công an tỉnh Hưng Yên, từ đầu năm 2025 đến nay, cơ quan này đã tiếp nhận nhiều đơn tố cáo liên quan đến tranh chấp trong việc đầu tư, mua bán, chuyển nhượng đất đai. Qua những vụ việc đã xử lý, cơ quan chức năng nhận định các đối tượng lừa đảo thường lợi dụng sự thiếu hiểu biết, chủ quan và tâm lý nôn nóng của người dân để thực hiện hành vi trục lợi với nhiều phương thức tinh vi. Qua điều tra, Công an tỉnh Hưng Yên nhận thấy một thủ đoạn phổ biến là việc huy động vốn trái phép tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để giao dịch.
Các chủ đầu tư thường lập lờ giữa việc xin cấp phép và công khai mở bán. Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt quy hoạch tổng thể, họ lập tức quảng cáo rầm rộ, rao bán đất nền khi dự án chưa hoàn thiện thủ tục. Để tránh sự giám sát của cơ quan chức năng, các chủ đầu tư không ký hợp đồng mua bán mà sử dụng một loạt các loại hợp đồng "biến tướng" như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng quyền mua hay hợp đồng vay vốn. Nội dung của những văn bản này thường không ghi rõ việc chuyển nhượng lô đất mà chỉ là cam kết bàn giao đất và giấy tờ pháp lý khi dự án đủ điều kiện.
Để tránh bị cơ quan chức năng xử lý và tạo lòng tin với người mua đất, chủ đầu tư thường không thu toàn bộ giá trị thửa đất, mà thỏa thuận thu theo tiến độ với mức thu tối đa không quá 95%, không lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng song lại biến tướng bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng quyền mua, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn…
Đáng nói, nhiều điều khoản trong hợp đồng được cài cắm một cách bất lợi cho người mua. Do thiếu hiểu biết pháp luật và tin tưởng vào lời hứa hẹn, nhiều người đã nhanh chóng xuống tiền. Tuy nhiên, sau khi nhận được khoản tiền lớn, chủ đầu tư hoặc là "án binh bất động", không triển khai dự án, hoặc sử dụng đất dự án để thế chấp vay vốn ngân hàng cho các mục đích khác. Điều này dẫn đến tình trạng dự án bị kéo dài, chậm tiến độ, thậm chí ngừng trệ hoàn toàn. Khi giá đất tăng cao, một số chủ đầu tư còn trở mặt, yêu cầu khách hàng phải trả thêm tiền mới chịu bàn giao, gây ra tranh chấp, khiếu kiện phức tạp. Cá biệt, có trường hợp chủ đầu tư bán dự án cho nhiều người cùng lúc rồi bỏ trốn, đẩy trách nhiệm cho các bên liên quan.
Cẩn trọng với "vi bằng" và lừa đảo qua trung gian
Bên cạnh thủ đoạn biến tướng hợp đồng, thị trường còn xuất hiện nhiều chiêu trò lừa đảo khác, đặc biệt là việc mua bán đất nông nghiệp nhưng rao bán dưới dạng đất ở. Các đối tượng thường mua đất ruộng, đất ao sâu trong khu dân cư, tự ý san lấp, phân lô rồi rao bán. Khi giao dịch, chúng thuê dịch vụ thừa phát lại để lập vi bằng, cam kết sẽ hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng sau. Tuy nhiên, đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường không đủ điều kiện pháp lý để được phê duyệt. Hậu quả là người mua mất tiền mà không có khả năng đòi lại.
Một hình thức lừa đảo khác là lợi dụng lòng tin của người mua qua trung gian. Các đối tượng tự nhận là môi giới, tư vấn bất động sản, đưa ra thông tin gian dối về việc có "suất ưu tiên" với giá rẻ hơn thị trường, hoặc có khả năng can thiệp vào các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất. Sau khi lấy được một khoản tiền cọc lớn, chúng không thực hiện cam kết mà tìm mọi cách kéo dài thời gian, chiếm đoạt tiền.
Để tránh những rủi ro trên, Công an tỉnh Hưng Yên đã đưa ra những khuyến cáo quan trọng cho người dân. Một dự án bất động sản chỉ có thể bán cho khách hàng khi đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cơ bản như: nộp tiền sử dụng đất, có quyết định giao đất, xây dựng hạ tầng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện giao dịch, người dân cần đến các văn phòng công chứng được Nhà nước cấp phép để làm thủ tục. Cần nhận thức rõ, mọi hoạt động mua bán đất đai chỉ hợp pháp khi thông qua công chứng, chứng thực. Việc lập hợp đồng ủy quyền hay vi bằng không có giá trị công nhận quyền sở hữu đất đai và sẽ gây bất lợi khi xảy ra tranh chấp.
Người dân cũng nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, ưu tiên các đơn vị có uy tín và lịch sử triển khai dự án thành công. Tránh đầu tư vào những dự án chưa rõ ràng về pháp lý, hoặc đất đang bị thế chấp vay vốn ngân hàng. Cuối cùng, khi giao dịch qua trung gian, hãy cẩn trọng, tìm hiểu đầy đủ thông tin và yêu cầu gặp trực tiếp chủ sở hữu để kiểm tra giấy tờ gốc.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Thuận – Đoàn luật sư Hải Phòng, Công ty luật Bạch Đằng Giang, những thủ đoạn lừa đảo mà Công an tỉnh Hưng Yên chỉ ra không chỉ là những hành vi vi phạm hành chính đơn thuần trong kinh doanh mà còn có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Luật sư Thuận phân tích rằng bản chất của hành vi này chính là việc các đối tượng đã sử dụng những thông tin gian dối, không có thật về tình trạng pháp lý của dự án hoặc thửa đất để tạo niềm tin cho người mua, sau đó chiếm đoạt tiền một cách bất hợp pháp.
Cũng theo Luật sư Thuận, một hợp đồng đặt cọc chỉ có giá trị ràng buộc việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai, chứ không phải là một hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tương tự, việc sử dụng vi bằng để giao dịch đất đai cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Bởi, vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận lại một sự kiện, một hành vi có thật tại thời điểm đó, như việc giao nhận tiền hoặc giấy tờ. Vi bằng hoàn toàn không có giá trị thay thế cho các văn bản công chứng, chứng thực và không phải là cơ sở pháp lý để xác lập quyền sở hữu, sử dụng đất đai. Việc các đối tượng lừa đảo lợi dụng vi bằng để tạo lòng tin là một chiêu trò đánh vào sự thiếu hiểu biết của người dân về pháp luật.
"Để bảo vệ mình, trước khi quyết định đầu tư, người dân cần phải kiểm tra tính pháp lý của dự án bằng cách yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý cần thiết. Tốt nhất là nên đến trực tiếp cơ quan đăng ký đất đai để xác minh thông tin về quy hoạch, nguồn gốc đất và tình trạng pháp lý của tài sản. Mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng tại các văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng của Nhà nước. Cần tuyệt đối tránh ký các loại hợp đồng "tay", vi bằng hoặc các giấy tờ không được công chứng, chứng thực khi giao dịch bất động sản. Khi có tranh chấp xảy ra, những giấy tờ này không có giá trị pháp lý, thậm chí còn gây bất lợi cho người bị hại" – Luật sư Thuận chia sẻ.
