Cần chế tài mạnh với vi phạm về hợp đồng mua bán căn hộ

Nắm được sự hạn chế, thiếu thông tin hiểu biết pháp luật, rất nhiều chủ đầu tư đã giao dịch bán dự án căn hộ cho khách hàng bằng hợp đồng tự soạn, gồm các điều khoản thiếu quy chuẩn theo quy định của Nhà nước. Chỉ khi tranh chấp xảy ra, khách hàng mới biết mình là người chịu thiệt hại. Vậy để giao dịch mua bán nhà, đất theo đúng quy định của pháp luật, khách hàng cần thực hiện những quy trình nào và có quyền lợi ra sao khi xảy ra tranh chấp?

Diễn đàn Doanh nghiệp đã có buổi trao đổi với Luật sư Nguyễn Phó Dũng - Văn phòng Luật sư OPIC và Cộng sự, xung quanh vấn đề này.

- Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về việc chủ đầu tư mở bán dự án không đăng ký theo "hợp đồng mẫu", theo quy định của pháp luật chủ đầu tư sẽ chịu mức xử phạt nào?

Để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Nhà nước đã có quy định việc giao dịch mua bán nhà đất, căn hộ phải đăng ký theo hợp "đồng theo mẫu". Do đó, theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ quy định, “Mua bán căn hộ chung cư” thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ, chủ đẩu tư phải đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan Sở Công Thương hoặc Bộ Công Thương tùy thuộc vào phạm vi áp dụng của hợp đồng.

Chủ đầu tư cần kinh doanh uy tín, trách nhiệm

Tuy nhiên hiện nay, có rất nhiều dự án căn hộ chung cư mở bán không đăng ký hợp đồng theo mẫu, chủ đầu tư sử dụng hợp đồng mua bán chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nên quyền và lợi ích của người mua nhà chưa được đảm bảo. Đây là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định số 124/2015/NĐ-CP Nghị định của Chính phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Theo đó tại khoản b, khoản c thuộc Điều 2 của Nghị định này, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 - 50.000.000 đồng đối với hành vi không thông báo cho khách hàng về việc thay đổi hợp đồng theo mẫu, không áp dụng đúng hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung đã đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

- Vậy khi người mua nhà bị chủ đầu tư cố tình giao dịch mua bán căn hộ bằng hợp đồng không đúng theo hợp đồng mẫu, muốn khiếu nại để đòi quyền lợi của mình, thì theo quy định pháp luật khách hàng cần thực hiện những thủ tục gì để bảo vệ quyền lợi, thưa ông?

Nếu khách hàng gặp phải trường hợp ký hợp đồng mua bán căn hộ không phải là "hợp đồng mẫu" đã được chủ đầu tư đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khách hàng cần thực hiện các bước sau:

Thứ nhất: Thu thập thông tin, tài liệu, chứng cứ để chứng minh vi phạm của chủ đầu tư như hợp đồng mua bán đã ký; chứng từ giao nhận tiền; giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, (khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép kinh doanh hoặc tra cứu thông tin doanh nghiệp tại các website cung cấp thông tin đăng ký của doanh nghiệp….).

Thứ hai: Yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cấp địa phương để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định tại Điều 26 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010. Hình thức, nội dung của yêu cầu bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng được quy định chi tiết tại Điều 20 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP của Chính phủ.

-Trước thực trạng trên, ông có lời khuyên như thế nào cho khách hàng mua nhà?

Trước khi giao dịch mua nhà, khách hàng cần xem xét các thủ tục về pháp lý với dự án như: Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư đang sở hữu dự án; hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất; Giấy phép xây dựng dự án; Thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất... và đặc biệt là yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận của Sở xây dựng chấp thuận dự án căn hộ, nhà chung cư đủ điều kiện để bán theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định 99/2015.

Ngoài ra khách hàng cần lưu ý các vấn đề sau:

Thứ nhất, kiểm tra việc đăng ký hợp đồng mẫu của chủ đầu tư, khách hàng có thể trực tiếp kiểm tra việc đăng ký hợp đồng mẫu tại website của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng.

Thứ hai, khách hàng cần kiểm tra các điều khoản trong nội dung hợp đồng như: Thông tin pháp lý của nhà, công trình xây dựng, cũng như diện tích, trang thiết bị, tài sản sở hữu chung và sở hữu riêng; Phương thức và thời hạn thanh toán.

Thời gian giao nhận nhà, hồ sơ kèm theo và đăng ký sang tên bao gồm; Thuế, phí, lệ phí thực hiện thủ tục mua bán; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Thời hạn bảo hành; Đặc biệt thời gian cam kết cấp sổ hồng cho cư dân. Cần có quy định phụ lục kèm theo nếu ngày cấp sổ vượt quá thời hạn mà chủ đầu tư đã cam kết; Đặc biệt là điều khoản bảo lãnh ngân hàng khi chủ đầu tư chậm bàn giao. Khách hàng không nên vì sợ mất một ít chi phí bảo lãnh ngân hàng mà bỏ qua chứng thư bảo lãnh của ngân hàng cho chủ đầu tư khi chậm bàn giao.

Thứ ba, tham khảo ý kiến pháp lý của luật sư để được tư vấn, hướng dẫn trước khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

- Mặc dù đã có quy định của pháp luật xử phạt vi phạm này, tuy nhiên chủ đầu tư vẫn cố tình sai phạm. Vậy theo ông, có cần chế tài mạnh để đủ sức răn đe?

Đúng vậy, mặc dù Nhà nước đã có quy định xử phạt hành chính chủ đầu tư khi sai phạm về giao dịch hợp đồng mua bán căn hộ. Thế nhưng, mức phạt này là quá thấp nên nhiều chủ đầu tư bất chấp, cố tình vi phạm pháp luật, sẵn sàng đánh đổi và chấp nhận bị xử lý vi phạm hành chính, nộp phạt để sử dụng hợp đồng không theo mẫu, không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền. Bởi cái lợi mà họ thu về được cao hơn rất nhiều lần với chế tài họ phải chịu. Khi xảy ra tranh chấp việc khởi kiện và yêu cầu hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại quá phức tạp, mất nhiều thời gian nên khách hàng luôn là người chịu thiệt.

Do đó, tôi cho rằng nhằm hạn chế tối đa những sai phạm của chủ đầu tư, hệ luỵ tới các cơ quan quản lý Nhà nước và đảm bảo lợi ích của khách hàng thì Chính phủ cần ban hành các quy định chặt chẽ hơn, có chế tài mạnh đủ sức răn đe khiến chủ đầu tư lường trước hậu quả, nghiêm túc hơn trong thi công dự án, tránh những sai phạm đáng tiếc xảy ra để hoàn thiện, bàn giao những công trình tiêu chuẩn, chất lượng ra thị trường, đồng thời sẽ sẵn sàng cam kết thực hiện đúng chức năng, trách nhiệm của mình với khách hàng.

- Xin cảm ơn Luật sư!