Khơi thông nguồn vốn, tháo gỡ điểm nghẽn đối với các dự án tồn đọng

Thiếu vốn để tiếp tục đầu tư

Theo ông Trần Quốc Bảo, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng để tiếp tục triển khai dự án. Nguyên nhân chủ yếu là các dự án đã phải tạm dừng trong thời gian dài do quá trình thanh tra, kiểm tra, rà soát pháp lý theo kết luận của các cơ quan có thẩm quyền, dẫn đến hoạt động sản xuất - kinh doanh bị gián đoạn, doanh thu và các chỉ tiêu tài chính không đáp ứng đầy đủ các điều kiện vay vốn theo quy định thông thường của các tổ chức tín dụng.

“Bản chất nghĩa vụ tài chính phát sinh từ chính dự án do dự án bị dừng trong thời gian dài để phục vụ quá trình thanh tra, kiểm tra. Đến nay dự án mới được xem xét tháo gỡ nên nhà đầu tư rất khó có cơ sở pháp lý để tạo dòng tiền hoặc đáp ứng ngay các điều kiện về tín dụng, bảo lãnh, huy động vốn để thực hiện ngay nghĩa vụ tài chính”, ông Trần Quốc Bảo nêu.

Từ thực tiễn triển khai, ông Trần Quốc Bảo kiến nghị nghiên cứu điều chỉnh cách thức áp dụng nguyên tắc này đối với các dự án thuộc diện tháo gỡ, theo hướng cho phép dự án được tiếp tục triển khai trên cơ sở cam kết của nhà đầu tư, chủ đầu tư về việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định, thay vì yêu cầu phải hoàn thành ngay nghĩa vụ tài chính trước khi được quyết định tiếp tục triển khai dự án. Sau khi dự án được phép tiếp tục triển khai, trường hợp nhà đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo cam kết thì xử lý theo quy định của pháp luật.

Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp thành phố Đà Nẵng khuyến nghị cần xem xét áp dụng cơ chế xử lý tín dụng linh hoạt đối với các dự án, khu đất thuộc danh mục tháo gỡ theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn để thực hiện nghĩa vụ tài chính và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, trong bối cảnh doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc đáp ứng các điều kiện vay vốn thông thường về tình hình tài chính, doanh thu, dòng tiền, lợi nhuận; đồng thời chịu tác động của hạn mức tín dụng và mặt bằng lãi suất của các tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, ông Trần Quốc Bảo kiến nghị xây dựng cơ chế phối hợp, cam kết giữa cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp đối với các dự án thuộc danh mục tháo gỡ theo Nghị quyết số 29/2026/QH16. Theo đó, các tổ chức tín dụng xem xét cam kết tài trợ vốn để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai; doanh nghiệp cam kết sử dụng nguồn vốn đúng mục đích, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và triển khai dự án theo tiến độ; cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp sổ cam kết phối hợp, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định sau khi doanh nghiệp hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Qua đó, tạo cơ sở pháp lý để tổ chức tín dụng nhận và quản lý tài sản bảo đảm, cũng như hỗ trợ doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án, góp phần đẩy nhanh tiến độ xử lý các dự án tồn đọng.

Đề xuất cơ chế thế chấp hợp đồng

Đối với các dự án nhà ở để bán, ông Trần Quốc Bảo đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu cho phép cơ chế thế chấp hợp đồng mua bán cho bên thứ hai. Theo đó, trường hợp nhà ở chưa xây dựng hoặc chưa hoàn thành nhưng dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép bên mua dùng hợp đồng mua bán để vay vốn ngân hàng và đăng ký tài sản bảo đảm trên quyền sử dụng đất của dự án theo quy định. Cơ chế này sẽ giúp bên mua có vốn thanh toán cho doanh nghiệp, qua đó tạo nguồn lực để doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án.

Một điểm nghẽn khác được ông Trần Quốc Bảo nhấn mạnh là việc đánh giá lại năng lực thực hiện dự án của nhà đầu tư. Theo ông, việc tiếp tục đưa tiêu chí “điều kiện năng lực thực hiện dự án của nhà đầu tư” vào nội dung rà soát chưa phù hợp với bản chất của cơ chế đặc thù là tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về pháp lý đối với các dự án tồn đọng, kéo dài. Việc đánh giá lại năng lực nhà đầu tư làm phát sinh thêm thủ tục hành chính và kéo dài thời gian xử lý hồ sơ. Lộ trình tiếp tục đánh giá lại năng lực nhà đầu tư theo tiêu chí hiện hành dẫn đến tình trạng trùng lặp trong thẩm định, phát sinh thủ tục ‘hành chính lồng hành chính’, chưa phù hợp với mục tiêu rút ngắn thời gian xử lý các dự án tồn đọng.

Theo ông Trần Quốc Bảo, các dự án thuộc diện áp dụng cơ chế đặc thù hầu hết đã trải qua quá trình thanh tra, kiểm tra, rà soát và đã có hồ sơ, kết luận, văn bản xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, việc tiếp tục đánh giá lại năng lực của nhà đầu tư theo tiêu chí hiện hành vừa làm kéo dài thời gian xử lý, vừa trùng lặp với các nội dung đã được cơ quan nhà nước xem xét trong quá trình triển khai dự án.

Đáng chú ý, ông Trần Quốc Bảo cho rằng việc đánh giá lại năng lực tài chính theo báo cáo tài chính của doanh nghiệp có thể tạo ra vòng lặp bế tắc trong quá trình tháo gỡ dự án. Phần lớn các dự án thuộc diện áp dụng cơ chế đặc thù đã bị dừng trong thời gian dài do vướng mắc pháp lý, thanh tra, kiểm tra hoặc thay đổi chính sách, không xuất phát từ lỗi của nhà đầu tư. Trong thời gian dự án bị đình trệ, doanh nghiệp không thể triển khai hoạt động đầu tư, không phát sinh doanh thu từ dự án, dẫn đến năng lực tài chính suy giảm.

Từ đó, ông Trần Quốc Bảo kiến nghị không đánh giá lại “điều kiện năng lực thực hiện dự án của nhà đầu tư” đối với các dự án thuộc cơ chế đặc thù, mà chuyển sang đánh giá khả năng tiếp tục triển khai dự án trên cơ sở phương án thực hiện trong giai đoạn tiếp theo. Đồng thời, cho phép kế thừa các kết quả rà soát, kết luận và văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được ban hành trong quá trình xử lý dự án, hạn chế việc yêu cầu thực hiện lại các nội dung đã được xem xét, đánh giá, qua đó rút ngắn thời gian giải quyết và nâng cao hiệu quả thực hiện cơ chế đặc thù.

Theo ông, nhà đầu tư cần được chứng minh khả năng tiếp tục triển khai dự án thông qua phương án tài chính tái khởi động dự án, bao gồm cam kết cấp tín dụng của tổ chức tín dụng, bảo lãnh thực hiện dự án, phương án huy động vốn hoặc các nguồn tài chính hợp pháp khác, thay cho việc chỉ căn cứ vào báo cáo tài chính của các năm dự án bị đình trệ. Đồng thời, cần nghiên cứu phân nhóm dự án để áp dụng tiêu chí thẩm định phù hợp.

Từ những vấn đề trên, ông Trần Quốc Bảo kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền quan tâm xem xét, chỉ đạo tháo gỡ, tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn, đẩy nhanh tiến độ xử lý các dự án tồn đọng và sớm đưa các dự án đủ điều kiện trở lại triển khai.