Trong bối cảnh Hà Nội không ngừng mở rộng không gian phát triển và nguồn cung mới chủ yếu dịch chuyển ra khu vực ven đô, những bất động sản nằm tại lõi trung tâm tiếp tục khẳng định giá trị nhờ quỹ đất khan hiếm và khả năng tích lũy bền vững.
Những năm gần đây, Hà Nội đang phát triển theo định hướng đa trung tâm với sự hình thành các khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và các hành lang phát triển mở rộng về phía Đông, Tây và Bắc thành phố. Quá trình này góp phần phân bổ lại dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế trên phạm vi toàn đô thị.
.jpg)
Dù xuất hiện thêm nhiều trung tâm phát triển mới, khu vực hữu ngạn sông Hồng vẫn tiếp tục giữ vai trò là trung tâm chính trị, hành chính, văn hóa và tài chính của Thủ đô. Nội đô lịch sử được định hướng bảo tồn, cải tạo và nâng cao chất lượng không gian đô thị, qua đó duy trì vị thế của khu vực trung tâm trong cấu trúc phát triển chung của Hà Nội.
Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội từng nhận định rằng nguồn cung nhà thấp tầng tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu sở hữu các tài sản có vị trí tốt vẫn duy trì ổn định. Chính sự khan hiếm này tạo nền tảng giúp bất động sản trung tâm giữ giá trị bền vững trong dài hạn.
Trong khi đó, CBRE Việt Nam cũng ghi nhận nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội tiếp tục mở rộng về các khu vực ven đô, còn quỹ đất dành cho các dự án thấp tầng trong khu vực nội đô gần như không còn.
Điều đó đồng nghĩa, đô thị có thể mở rộng và hình thành thêm nhiều trung tâm mới nhưng không thể tạo thêm quỹ đất trung tâm.
Nói cách khác, khi một đô thị ngày càng phát triển, phần tăng giá lớn nhất của bất động sản trung tâm thường đến từ chính khu đất, nhiều hơn là từ công trình trên đất. Đó là lý do tại các thành phố lớn trên thế giới, những bất động sản nằm trong khu vực lõi luôn duy trì sức hấp dẫn qua nhiều chu kỳ thị trường. Công trình có thể được cải tạo hoặc thay đổi theo thời gian, nhưng giá trị của vị trí gần như không thể thay thế.
Đối với Hà Nội, xu hướng mở rộng không gian phát triển đô thị càng làm nổi bật giá trị của khu vực trung tâm. Khi hệ thống hạ tầng và các cực tăng trưởng tiếp tục được đầu tư, giá trị địa tô của khu vực lõi có thêm động lực gia tăng, trong khi quỹ đất ngày càng trở nên hữu hạn.
Song song với sự phát triển của thị trường là sự thay đổi trong hành vi của người mua. Nếu giai đoạn trước thị trường quan tâm nhiều đến kỳ vọng tăng giá thì hiện nay yếu tố pháp lý, quyền sở hữu và khả năng khai thác thực tế đang trở thành tiêu chí quan trọng hơn.
TS Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế nhận định trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh giữa nguồn hàng sơ cấp và thứ cấp, lợi thế sẽ thuộc về những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể đưa vào sử dụng ngay và đáp ứng nhu cầu ở thực cũng như tích sản dài hạn.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các bất động sản có nền tảng pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực và vị trí bền vững.
Xu hướng này phản ánh sự chuyển dịch từ đầu tư theo kỳ vọng sang lựa chọn những tài sản đã được xác lập giá trị.
Trong bối cảnh thị trường ngày càng đề cao tính minh bạch, pháp lý không còn đơn thuần là điều kiện để giao dịch mà đã trở thành thước đo phản ánh chất lượng và mức độ hoàn thiện của một tài sản.
Đối với những bất động sản có giá trị lớn, quyền sở hữu được xác lập đầy đủ giúp giảm thiểu rủi ro, đồng thời gia tăng khả năng khai thác, chuyển nhượng và bảo toàn giá trị trong dài hạn. The Heritage Láng Hạ là một ví dụ điển hình cho xu hướng này. Dự án đã hoàn thiện pháp lý với sổ hồng riêng từng căn được cấp ngày 30/5/2026, đồng thời bước vào giai đoạn chuẩn bị bàn giao.
Trong bối cảnh nhiều dự án vẫn tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý, lợi thế này góp phần gia tăng mức độ an tâm cho người mua, đặc biệt đối với nhóm khách hàng coi trọng sự an toàn và tính ổn định của tài sản.
Mặt bằng giá bất động sản cao cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội đã thiết lập một ngưỡng mới. Nhiều dự án căn hộ hạng sang hiện giao dịch ở mức khoảng 150–160 triệu đồng/m². Tuy nhiên, giữa các loại hình bất động sản tồn tại sự khác biệt đáng kể về cấu phần sở hữu.
Nếu căn hộ chủ yếu phản ánh giá trị của không gian sử dụng trong một công trình cao tầng, thì nhà thấp tầng còn bao gồm quyền sử dụng đất – yếu tố gắn trực tiếp với giá trị địa tô đô thị. Đặt trong tương quan đó, The Heritage Láng Hạ có mức giá trung bình khoảng 110 triệu đồng/m² sàn xây dựng, nhưng mỗi mét vuông đã bao gồm quyền sở hữu đất tại một trong những khu vực trung tâm hiếm hoi của Hà Nội.
Đây là sự khác biệt về bản chất tài sản, không đơn thuần là sự khác biệt về đơn giá. Thị trường bất động sản luôn có những chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh. Nhưng có một yếu tố không thay đổi: quỹ đất tại khu vực trung tâm Hà Nội không thể được bổ sung thêm.
Trong bối cảnh đó, những dự án đã hoàn thiện không chỉ phản ánh xu hướng lựa chọn tài sản của thị trường hiện nay mà còn cho thấy một cách tiếp cận khác đối với bất động sản: giá trị bền vững không chỉ đến từ công trình mà đến từ quyền sở hữu một phần quỹ đất trung tâm – nguồn tài nguyên ngày càng hữu hạn của Thủ đô.
