Khu công nghiệp thế hệ mới: “Tấm vé xanh” đón dòng vốn FDI tương lai

Khi các tiêu chuẩn về phát thải carbon, năng lượng tái tạo, quản trị ESG và chuỗi cung ứng toàn cầu trở thành “tấm vé vào cửa” của các tập đoàn quốc tế, mô hình khu công nghiệp truyền thống đang đứng trước yêu cầu phải thay đổi căn bản. Là doanh nghiệp tiên phong phát triển hạ tầng công nghiệp thế hệ mới, đồng thời giữ vai trò Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn KN Holdings, cho rằng chuyển đổi xanh không còn là lựa chọn mang tính xu hướng mà là điều kiện quyết định năng lực cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế.

Trong cuộc trao đổi với Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Nguyễn Tuấn Anh chia sẻ góc nhìn về tương lai của các khu công nghiệp sinh thái, thông minh; những yêu cầu mới đối với nhà phát triển hạ tầng, cũng như cơ hội để Đồng Nai – với lợi thế từ sân bay quốc tế Long Thành – trở thành cực tăng trưởng công nghiệp xanh của khu vực.

-Thưa ông, với góc nhìn của lãnh đạo doanh nghiệp phát triển hạ tầng công nghiệp và đồng thời là Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông đánh giá như thế nào về xu hướng chuyển đổi từ mô hình khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái, thông minh trong giai đoạn hiện nay? Đây có phải là yêu cầu tất yếu để Việt Nam nâng cao năng lực cạnh tranh và thu hút dòng vốn đầu tư thế hệ mới?

Tôi cho rằng đây không còn là một xu hướng để cân nhắc, mà là điều kiện bắt buộc nếu Việt Nam muốn giữ chân dòng vốn FDI thế hệ mới trong 20-30 năm tới. Trước đây, nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất đến giá đất và chi phí nhân công; còn hiện nay, họ đặt thêm hàng loạt điều kiện khắt khe hơn về năng lượng sạch, khả năng truy xuất nguồn gốc và các tiêu chuẩn ESG.

Minh chứng rõ nhất cho sự thay đổi này là cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của Liên minh châu Âu. Từ ngày 1/1/2026, EU chính thức thu phí carbon đối với các nhóm hàng nhập khẩu thâm dụng phát thải, trong đó có sắt thép và nhôm, với mức giá dao động khoảng 50-100 euro cho mỗi tấn CO2. Ngành thép Việt Nam hiện có hệ số phát thải bình quân khoảng 2,51 tấn CO2 cho mỗi tấn thép thô, cao hơn mặt bằng chung của thế giới, nên nguy cơ mất tới 15% thị phần tại châu Âu là hoàn toàn hiện hữu. Với những ngành xuất khẩu nhiều sang EU, hạ tầng năng lượng sạch của khu công nghiệp nơi đặt nhà máy giờ đây tác động trực tiếp đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Còn với nhóm ngành điện tử, bán dẫn, công nghệ cao – vốn chưa nằm trong phạm vi điều chỉnh của CBAM – áp lực lại đến từ chính khách hàng: các tập đoàn công nghệ toàn cầu đều tự đặt ra cam kết sử dụng năng lượng tái tạo xuyên suốt chuỗi cung ứng, nên nhà máy nào muốn nằm trong chuỗi cung ứng đó cũng phải đáp ứng tiêu chuẩn xanh tương đương, dù không có một sắc thuế biên giới nào bắt buộc.

Về lộ trình thực hiện, tôi cho rằng cần tách bạch rõ hai nhóm. Khu công nghiệp mới bắt buộc phải tích hợp tiêu chuẩn sinh thái ngay từ khâu quy hoạch – điện, nước, chất thải, dữ liệu vận hành – vì cải tạo về sau sẽ tốn kém hơn nhiều lần. Khu công nghiệp truyền thống đã hình thành thì cần một lộ trình thực tế hơn, nguồn vốn dài hạn và sự phối hợp đồng bộ giữa nhà nước, chủ đầu tư và doanh nghiệp thứ cấp để cải tạo dần, tránh làm gián đoạn hoạt động sản xuất đang diễn ra.

- Theo ông, một khu công nghiệp được xem là “sinh thái, thông minh” cần được đánh giá dựa trên những tiêu chí cốt lõi nào? Trong quá trình phát triển các khu công nghiệp mới, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy như thế nào để không chỉ cung cấp quỹ đất mà còn tạo ra một hệ sinh thái sản xuất có giá trị lâu dài cho nhà đầu tư?

Theo tôi, tiêu chí đánh giá không nên dựa vào hình thức bên ngoài. Trồng nhiều cây xanh hay lắp đặt màn hình điều khiển không làm nên một khu công nghiệp thông minh – đó chỉ là phần nổi. Điều quan trọng là phải đo lường bằng dữ liệu thực tế: tiết kiệm được bao nhiêu tài nguyên, tái sử dụng được bao nhiêu, kiểm soát phát thải ra sao, và chất lượng sống của người lao động trong khu như thế nào.

Nghị định 35/2022 đã lượng hóa khá rõ những tiêu chí này, thay vì để ở mức khuyến khích tự nguyện như trước đây. Cụ thể, khu công nghiệp phải hình thành được cộng sinh công nghiệp, tối thiểu 20% doanh nghiệp trong khu áp dụng giải pháp sản xuất sạch hơn và sử dụng hiệu quả tài nguyên, đồng thời dành tối thiểu 25% diện tích cho cây xanh, giao thông và hạ tầng kỹ thuật – xã hội dùng chung. Đây là những ngưỡng bắt buộc để được công nhận, không phải mục tiêu phấn đấu chung chung.

Về tư duy phát triển, chủ đầu tư không thể chỉ dừng lại ở việc bán hoặc cho thuê đất, mà phải đứng ra tổ chức cả một nền tảng vận hành dài hạn cho toàn khu. Tại Khu công nghiệp thế hệ mới KNIC, tọa lạc ngay trung tâm khu vực sân bay Long Thành, chúng tôi theo đuổi mô hình Work – Live – Learn, tức Làm việc – Sinh sống – Học tập, nhằm tạo ra một hệ sinh thái trọn vẹn cho cả chuyên gia, người lao động và doanh nghiệp, chứ không đơn thuần là một khu đất có hàng rào và nhà xưởng.

- Việt Nam đang đứng trước cơ hội đón nhận làn sóng đầu tư mới trong các lĩnh vực công nghệ cao, bán dẫn, sản xuất xanh. Theo ông, các khu công nghiệp cần chuẩn bị những điều kiện gì để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt về hạ tầng, năng lượng, môi trường và quản trị vận hành?

Các ngành công nghệ cao, bán dẫn hay sản xuất xanh thực chất đang mua sự chắc chắn – tức cam kết không gián đoạn điện, nước, dữ liệu trong suốt vòng đời dự án. Với dây chuyền sản xuất chip hay thiết bị công nghệ cao, chỉ một sự cố mất điện trong vài giây cũng có thể gây thiệt hại đáng kể, nên đây không phải là một yêu cầu xa xỉ mà là điều kiện vận hành tối thiểu.

Về năng lượng, các khu công nghiệp cần sớm áp dụng cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA) theo Nghị định 80/2024, có hiệu lực từ 3/7/2024, cho phép doanh nghiệp mua điện tái tạo trực tiếp từ nhà máy phát điện qua đường dây riêng hoặc qua lưới điện quốc gia, kèm chứng chỉ I-REC để chứng minh nguồn gốc xanh với đối tác quốc tế. Tại KNIC, chúng tôi đang thiết kế một hệ thống hạ tầng tích hợp gồm trạm biến áp 110kV, điện mặt trời, hệ thống lưu trữ pin, mạng 5G, quản lý vận hành bằng AI/IoT, và tái sử dụng trên 25% lượng nước thải sau xử lý.

Về nhân lực và quản trị, các khu công nghiệp cần liên kết chặt chẽ với trường nghề, trường đại học để đào tạo sát với nhu cầu thực tế của doanh nghiệp, thay vì đào tạo theo phong trào. Đồng thời, cần có một đầu mối hành chính xuyên suốt, đồng hành cùng nhà đầu tư từ giai đoạn khảo sát đến khi chính thức vận hành, thay vì để họ tự xoay xở qua nhiều cửa khác nhau.

- Đồng Nai đang hội tụ nhiều lợi thế chiến lược với sân bay quốc tế Long Thành, hệ thống giao thông kết nối vùng và vị trí trong chuỗi cung ứng Đông Nam Bộ. Theo ông, địa phương cần phát huy những lợi thế này như thế nào để chuyển từ vai trò là trung tâm sản xuất lớn trở thành trung tâm công nghiệp xanh, thông minh và có giá trị gia tăng cao hơn?

Đồng Nai đang có trong tay lợi thế mà không nhiều địa phương có được: khi hoàn thành toàn bộ các giai đoạn, sân bay quốc tế Long Thành sẽ đạt công suất thiết kế 100 triệu lượt khách mỗi năm, đưa Long Thành trở thành một trong những sân bay hàng đầu Đông Nam Á. Giai đoạn 1 dự kiến khai thác thương mại vào cuối năm 2026, với công suất 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, cùng hệ thống cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành và cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải. Vấn đề đặt ra là phải biến những lợi thế giao thông này thành một chuỗi cung ứng liền mạch, đáp ứng yêu cầu giao hàng tính bằng giờ của ngành công nghệ cao, chứ không dừng lại ở những tuyến đường nằm cạnh nhau trên bản đồ quy hoạch.

Điều đáng chú ý là định hướng này vừa được củng cố ở cấp cao nhất. Nghị quyết số 16-NQ/TW ngày 21/7/2026 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển thành phố Đồng Nai đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2065 đã xác định rõ Đồng Nai là cực tăng trưởng mới của quốc gia, đô thị sân bay hiện đại và trung tâm kết nối quốc tế, với mục tiêu tăng trưởng GRDP từ 10%/năm trở lên liên tục trong giai đoạn 2026-2030. Đây là cơ sở chính trị rất rõ ràng để Đồng Nai nhìn khu vực Long Thành như một vùng phát triển tích hợp, chủ động chọn lọc cụm ngành chiến lược thay vì thu hút dàn trải. KNIC là một ví dụ cụ thể: dự án cách sân bay Long Thành chỉ khoảng 5km và kết nối trực tiếp tới cảng Phước An, Cái Mép – Thị Vải, Cát Lái. Khi thu hút được một nhà máy FDI lớn, chúng tôi cũng phải đồng thời tính đến việc kéo theo mạng lưới doanh nghiệp phụ trợ trong nước, để giá trị gia tăng ở lại Việt Nam thay vì chảy ngược ra ngoài theo chuỗi cung ứng riêng của nhà đầu tư nước ngoài.

Cuối cùng là bài toán đồng bộ thời gian. Hạ tầng giao thông, điện, nước, nhà ở, đào tạo nghề cần triển khai cùng nhịp với tiến độ của sân bay và các khu công nghiệp xung quanh; nếu không sẽ dẫn tới ùn tắc hạ tầng ở một đầu và đầu cơ đất đai đi trước nhu cầu thực ở đầu kia.

- Một trong những thách thức lớn hiện nay là làm thế nào để vừa thúc đẩy phát triển công nghiệp, vừa đảm bảo các mục tiêu về giảm phát thải, sử dụng hiệu quả tài nguyên và phát triển bền vững. Theo ông, vai trò của các nhà phát triển khu công nghiệp trong quá trình chuyển đổi xanh này cần được thể hiện như thế nào?

Vai trò đầu tiên của nhà phát triển khu công nghiệp trong chuyển đổi xanh là người tổ chức mạng lưới. Chủ đầu tư phải xây dựng lộ trình chuyển đổi cho toàn khu: đo dòng chảy tài nguyên, phát hiện điểm thất thoát, và kết nối các doanh nghiệp để hình thành cộng sinh công nghiệp – phụ phẩm của nhà máy này trở thành nguyên liệu đầu vào của nhà máy khác, thay vì mỗi doanh nghiệp tự vận hành riêng lẻ.

Vai trò thứ hai, không kém phần quan trọng, là đầu mối hỗ trợ nguồn lực. Từ ngày 1/8/2025, Nghị định 119/2025 đã bắt đầu phân bổ hạn ngạch phát thải khí nhà kính cho các nhà máy nhiệt điện, sản xuất thép và xi măng trong giai đoạn 2025-2026, tiến tới thí điểm sàn giao dịch carbon và vận hành chính thức từ năm 2029. Với lộ trình này, các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong khu công nghiệp sẽ khó tự mình đáp ứng, nên chủ đầu tư hạ tầng có thể đứng ra tập hợp nhu cầu chung, đầu tư các hạng mục giảm phát thải dùng chung, để san sẻ chi phí tuân thủ cho từng doanh nghiệp riêng lẻ.

Và mọi cam kết xanh đều phải được chứng minh bằng dữ liệu đo lường cụ thể, kiểm toán định kỳ, chứ không thể chỉ dừng ở những cam kết trên giấy hay trong báo cáo phát triển bền vững.

- Từ thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp và vai trò đại diện tiếng nói của cộng đồng bất động sản, ông có những kiến nghị gì để hoàn thiện khung chính sách, cơ chế hỗ trợ nhằm thúc đẩy phát triển các khu công nghiệp sinh thái, thông minh tại Việt Nam trong thời gian tới?

Từ thực tiễn của doanh nghiệp và vai trò đại diện tiếng nói của cộng đồng bất động sản, tôi cho rằng chính sách hiện nay đã đi đúng hướng, nhưng còn thiếu độ sắc cần thiết để tạo ra chuyển động thực chất trên diện rộng.

Nghị định 35 là một bước tiến quan trọng, nhưng khung pháp lý mới dừng ở việc đặt ra tiêu chí, chứ chưa có một bộ chỉ số quốc gia thống nhất để lượng hóa mức độ đạt chuẩn của từng khu công nghiệp. Khi không đo lường được, kết quả giảm phát thải hay tiết kiệm tài nguyên của doanh nghiệp cũng khó trở thành căn cứ để tiếp cận tín dụng xanh, trái phiếu xanh – những nguồn vốn vốn có chi phí thấp hơn đáng kể so với vay thương mại thông thường. Đi kèm với đó là bài toán thủ tục: điện mặt trời, tái sử dụng nước, trao đổi phụ phẩm trong cộng sinh công nghiệp hiện vẫn phải qua nhiều đầu mối khác nhau để xin phép. Khi lợi ích chưa được lượng hóa và thủ tục chưa được gom về một cửa, doanh nghiệp sẽ tiếp tục đầu tư xanh theo kiểu đối phó, thay vì chủ động.

Tôi muốn nhấn mạnh thêm một khía cạnh mà tôi cho là đang bị bỏ ngỏ: chính sách hiện nay thiên về đặt ra yêu cầu bắt buộc, trong khi cơ chế hỗ trợ đi kèm vẫn còn mờ nhạt. Những hạng mục như xử lý nước thải tập trung, lưới điện thông minh hay trạm trung chuyển phụ phẩm công nghiệp đòi hỏi suất đầu tư lớn nhưng thời gian hoàn vốn dài, nên khó hấp dẫn nguồn vốn thương mại thông thường. Nếu có một quỹ hỗ trợ chuyển đổi xanh dành riêng cho khu công nghiệp, ưu tiên tiếp cận vốn ưu đãi từ Quỹ Bảo vệ môi trường Việt Nam hoặc các định chế tài chính phát triển, chủ đầu tư hạ tầng sẽ mạnh dạn đi trước thay vì chờ đủ điều kiện mới làm. Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc miễn, giảm tiền thuê đất cho những doanh nghiệp thứ cấp đạt chứng nhận sinh thái sớm cũng là cách tạo động lực đi trước, thay vì chỉ chạy theo cho đủ ngưỡng quy định. Và hỗ trợ không chỉ nằm ở tài chính – nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ trong khu công nghiệp hiện chưa đủ nguồn lực để tự kiểm kê khí nhà kính hay đo lường ESG theo chuẩn quốc tế, nên rất cần được đào tạo, hướng dẫn kỹ thuật miễn phí hoặc chi phí thấp từ phía cơ quan quản lý.

Nhưng điều tôi coi trọng nhất lại nằm ở cách phân loại chính sách và giữ sự ổn định. Khu công nghiệp mới nên bắt buộc tích hợp tiêu chuẩn sinh thái ngay từ đầu; khu công nghiệp cũ cần một lộ trình và nguồn lực để cải tạo dần, vì đây là hai đối tượng khác biệt về bản chất, không thể áp cùng một chuẩn. Nhưng dù chính sách phân nhóm thế nào, tính ổn định vẫn phải được giữ vững. Với nhà đầu tư, sự ổn định của chính sách chính là một loại hạ tầng – và nhiều khi còn quan trọng hơn cả hạ tầng vật lý.