Với nền tảng vĩ mô ổn định, hạ tầng kết nối tiếp tục được cải thiện và dòng vốn FDI duy trì tích cực, logistics được định vị là một trong những phân khúc cốt lõi của bất động sản công nghiệp.
Thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam ghi nhận cải thiện rõ rệt trong năm 2025 với tổng giá trị giao dịch xấp xỉ 2,5 tỷ USD. Diễn biến này phản ánh tiến triển trong quy trình pháp lý và quy hoạch, cùng với sự phối hợp hiệu quả hơn giữa các bên trên thị trường.
Dòng vốn tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, quỹ đất đã được phê duyệt quy hoạch và lộ trình triển khai xác định. Nhà đầu tư trong nước dẫn dắt về tần suất ở các giao dịch quy mô vừa và nhỏ, trong khi nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào tài sản chiến lược thuộc các phân khúc đô thị tích hợp, nhà ở cao cấp và bất động sản công nghiệp.
Trong nhóm bất động sản công nghiệp, logistics tiếp tục là động lực chính của hoạt động M&A, phù hợp với xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh. Ở miền Nam, các dự án hạ tầng như sân bay Long Thành, Vành đai 3, metro số 2 và cầu Phú Mỹ 2 đang mở rộng năng lực phát triển các trung tâm logistics quy mô lớn. Ở miền Bắc, năng lực kết nối liên tỉnh được củng cố thông qua Vành đai 4 vùng Thủ đô, các đoạn tuyến cao tốc Bắc – Nam phía Đông kết nối Ninh Bình – Hải Phòng – Quảng Ninh, cùng các dự án tăng cường tiếp cận cảng Lạch Huyện và các trục cao tốc trọng yếu, qua đó cải thiện liên kết chuỗi cung ứng giữa các cực công nghiệp.
Theo báo cáo của JLL Q4/2025, quy mô thị trường logistics được ghi nhận cụ thể: Nhà xưởng xây sẵn các tỉnh trọng điểm tại miền Bắc miền Nam lần lượt đạt 4.067.000 m² và 5.720.000 m²; trong khi đó, nguồn cung Nhà kho xây sẵn miền Nam đạt 2.410.000 m² và miền Bắc đạt 2.043.000 m². Tỷ lệ lấp đầy trung bình duy trì trên 80%, với giá chào thuê gộp trung bình khoảng 5 USD/m²/tháng. Miền Bắc dẫn đầu về nguồn cung mới trong năm 2025 và được kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong năm 2026, với sự tham gia tích cực của các chủ đầu tư lớn trên thị trường.
Theo quan sát của JLL, ba yếu tố đang nâng đỡ dòng vốn M&A vào logistics gồm: nhu cầu tiếp tục tăng từ thương mại điện tử và ngành phân phối, đặt ra yêu cầu cao hơn đối với kho bãi hiện đại và trung tâm xử lý hàng hóa; chi phí đất tại các khu công nghiệp hình thành lâu năm tăng, trong khi mô hình kho vận hiện đại đòi hỏi quỹ đất lớn, dẫn đến xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh; cùng lúc đó, tiêu chuẩn vận hành ngày càng cao về công nghệ, tự động hóa và thực hành ESG thúc đẩy nâng cấp chất lượng tài sản và tái cơ cấu danh mục.
JLL dự báo giai đoạn tháng 8–9/2026 có thể là khoảng thời gian sôi động đối với M&A khi doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thực địa thuận lợi và tiến độ giải ngân cuối năm được đẩy nhanh; tâm lý thị trường cũng có thể nhận hỗ trợ từ đợt đánh giá nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell dự kiến trong Q3/2026.
Để tạo bước tiến trong thu hút đầu tư nước ngoài và thúc đẩy thị trường M&A năm 2026, ba nhóm thách thức pháp lý cần được giải quyết đồng bộ. Trước hết là sự không thống nhất trong triển khai chính sách giữa các địa phương, dẫn đến tình trạng “cùng luật, khác cách hiểu”, đặc biệt gây khó khăn cho các dự án logistics trải dài qua nhiều tỉnh. Kế đến là hiệu quả xử lý hành chính và mức độ minh bạch, khi không ít dự án có tiềm năng vẫn kéo dài do chờ văn bản hướng dẫn hoặc sự phối hợp chưa nhịp nhàng giữa các cơ quan về đất đai, quy hoạch, môi trường và giao thông; việc áp dụng cơ chế “một cửa điện tử” với cam kết thời gian xử lý cụ thể có thể cải thiện rõ rệt tiến độ. Cuối cùng là nhu cầu hoàn thiện khung pháp lý M&A, bao gồm quy định về chuyển nhượng vốn, quyền sử dụng đất trong dự án liên doanh và cơ chế giải quyết tranh chấp; đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian phê duyệt sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các thương vụ quy mô lớn.
Trong bối cảnh FDI thực hiện duy trì ở mức cao kỷ lục với 27,6 tỷ USD, trên tổng vốn đăng ký năm 2025 đạt 38,4 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ, nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ, tiếp tục áp dụng thẩm định đa chiều với trọng tâm vào uy tín và năng lực thực thi. Kinh nghiệm quản lý danh mục trở thành yếu tố then chốt, khi nhà đầu tư đánh giá năng lực tài chính, đội ngũ quản lý và mạng lưới quan hệ, đồng thời ưu tiên đối tác có thể đồng hành trong toàn bộ vòng đời dự án từ phát triển, vận hành đến thoái vốn.
Ở phân khúc logistics, tiêu chuẩn thẩm định còn khắt khe hơn đối với năng lực vận hành chuyên nghiệp, kinh nghiệm 3PL/4PL, hiểu biết chuỗi cung ứng toàn cầu và khả năng thu hút, duy trì khách thuê chất lượng; các chỉ số như tỷ lệ lấp đầy, thời gian cho thuê và chất lượng khách thuê là tiêu chí đánh giá quan trọng. Mô hình hợp tác ghi nhận dịch chuyển từ mua bán đứt đoạn sang liên doanh với cơ chế thanh toán theo tiến độ để phân bổ rủi ro và tận dụng thế mạnh của mỗi bên; quản trị doanh nghiệp và minh bạch tài chính được đặt lên hàng đầu, với kỳ vọng tuân thủ các chuẩn mực quốc tế như IFRS và cơ chế giám sát độc lập.
Về triển vọng thị trường đang chuyển sang giai đoạn phát triển nguồn cung chất lượng hơn, trong đó các dịch vụ quản lý – vận hành chuyên nghiệp và hệ sinh thái hỗ trợ trở thành các yếu tố then chốt. Xu hướng này sẽ khiến phân khúc logistics tiếp tục là động lực quan trọng dẫn dắt hoạt động M&A tại các đô thị vệ tinh trong năm 2026.
Nhìn về giai đoạn 2026–2030, thị trường được kỳ vọng tiếp tục cạnh tranh dựa trên chất lượng sản phẩm và dịch vụ. M&A nhiều khả năng duy trì vai trò tích cực trong tái cấu trúc danh mục và nâng cao chất lượng nguồn cung, trong khi giá thuê đất khu công nghiệp dự báo tăng trưởng 5–6% mỗi năm trong năm năm tới.
.jpg "Tài chính – logistics sẽ là động lực bứt phá cho TPHCM")