"Ngòi nổ" tranh chấp diện tích căn hộ chung cư

Một phần dự án HD Mon City (Mỹ Đình)

Các mâu thuẫn chủ yếu liên quan đến cách tính diện tích căn hộ, trong đó đáng chú ý nhất là cách tính diện tích lô gia do luật chưa quy định cách tính cụ thể.

Luật chưa theo kịp sự phát triển của chung cư

Theo quy định của Thông tư số 03/2014/TT-BXD thì diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Như vậy, Thông tư số 03/2014/TT-BXD chỉ quy định cụ thể cách tính diện tích ban công mà không có quy định cụ thể về cách tính diện tích lô gia. Trong thực tế thì hiện nay nhiều chung cư đã không còn thiết kế ban công nữa mà thay vào đó là lô gia….

Do chưa có quy định của pháp luật nên khi tính diện tích lô gia thì khách hàng và chủ đầu tư tự thỏa thuận, thống nhất; nếu hai bên không thỏa thuận được thì thực hiện theo hợp đồng mua bán căn hộ đã ký trước đây. 

Chính việc luật không quy định cách tính cụ thể đã dẫn đến tình trạng bùng nổ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về cách tính diện tích lô gia.

Các tranh chấp manh nha từ năm 2016 và bùng phát mạnh năm 2017-2018. Tình hình đẩy lên đỉnh điểm khi đầu năm 2017 nhiều cư dân Hà Nội mua căn hộ tại hàng chục dự án chung cư như Imperia Garden (Thanh Xuân), Eco Green City (Nguyễn Xiển), Helios (Hoàng Mai)… viết đơn phản ánh về việc căn hộ bị thiếu diện tích so với hợp đồng mua nhà.

Cụ thể, theo cư dân tại các chung cư này, đơn vị đo đạc do chủ đầu tư thuê đã đo diện tích phần lô gia trong mỗi căn hộ từ mép ngoài, tức cách đo phủ bì. Trong khi đó, theo cư dân phải đo từ mép trong. Kết quả giữa cách đo mép trong và mép ngoài chênh nhau khoảng 1 m2- 2m2 diện tích căn hộ.

"Nếu tính giá thị trường mỗi m2 căn hộ chung cư có giá từ 30 triệu đồng/m2 thì với hàng nghìn căn hộ chủ đầu tư đã thu lời hàng chục tỷ đồng", theo phản ánh của các cư dân.

Mới đây, tình trạng tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ, chủ yếu là phần lô gia tiếp tục được đẩy lên cao tại dự án HD Mon City (Mỹ Đình). Tuy nhiên, không giống với các chủ đầu tư khác - Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Hải Đăng, chủ đầu tư dự án đã đưa ra được phương án giải quyết cho cư dân là thay vì tính toàn bộ diện tích mặt bằng gờ tường ngoài giáp thiên nhiên như hiện tại, chủ đầu tư sẽ chỉ tính 50% cho cư dân và 50% còn lại là diện tích sử dụng chung.

Về căn cứ tính, chủ đầu tư cho biết cho biết Khoản 2, Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: "Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn", tức là tính từ mép ngoài của gờ tường ban công. Trong khi đó, theo định nghĩa về ban công và lô gia thì ban công có hai hoặc ba mặt tiếp giáp thiên nhiên, còn lô gia có một mặt tiếp giáp thiên nhiên. Vì vậy, Hải Đăng xác định cách tính diện tích của lô gia là "đối với mặt giáp thiên nhiên của lô gia thì tính từ mép ngoài" là bám sát theo quy định của luật.

Sớm hoàn thiện hệ thống pháp lý

Đánh giá về các tranh chấp về diện tích căn hộ thời gian gần đây, các chuyên gia cho rằng, mô hình phát triển nhà ở chung cư tại các đô thị ngày càng tăng cao. Mô hình này được coi là xu hướng phát triển tất yếu tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Song, cùng với số các tòa nhà đưa vào sử dụng, vận hành ngày một nhiều thì lượng xung đột, tranh chấp tại các chung cư cũng gia tăng, đặc biệt là những xung đột xoay quanh các vấn đề luật pháp chưa quy định cụ thể. 

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho biết, trong một số vấn đề hết sức cụ thể luật chưa điều chỉnh hết thì một trong những nguyên tắc để điều chỉnh là các bên phải thỏa thuận về vấn đề đó. Giữa chủ đầu tư và cư dân đều phải có trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi ngang nhau... Trong tình trạng đô thị hóa hiện nay việc phát triển nhà chung cư là tất yếu vì vậy Bộ Xây dựng đã tính đến khả năng nghiên cứu một luật riêng về quản lý vận hành nhà chung cư. 

Trong báo cáo mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho biết việc xảy ra các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) thời gian qua chủ yếu do một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân là hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư... Thực trạng trên dẫn đến các tranh chấp, mâu thuẫn tại các chung cư vẫn chưa thể đi đến hồi kết và tiếp tục gia tăng.

Trước đó, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng tổng hợp những nội dung khiếu nại của dân cư tại các dự án nhà ở đối với chủ đầu tư. Đây là cơ sở nhằm rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án.