Với loạt cải cách pháp lý được triển khai đồng bộ trong năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội chuyển sang một chu kỳ phát triển mới.
Năm 2025 được xem là một dấu mốc quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam, khi hàng loạt chính sách và văn bản pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng được ban hành với tinh thần tháo gỡ thực chất các điểm nghẽn kéo dài nhiều năm. Không chỉ xử lý những “nút thắt” tồn tại, các chính sách mới còn tạo hành lang pháp lý linh hoạt hơn, đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường.
Theo PGS, TS Nguyễn Thường Lạng, Giảng viên cao cấp - Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế quốc dân, việc ban hành các nghị quyết tháo gỡ ngay sau khi Luật Đất đai 2024 được thông qua là bước đi kịp thời, có ý nghĩa then chốt đối với sự vận hành cvủa thị trường. Trong đó, Nghị quyết số 254/2025/QH15 được đánh giá là “đúng tên gọi” khi trực tiếp xử lý các điểm nghẽn pháp lý đang kìm hãm thị trường, đặc biệt là vấn đề giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và phân chia lợi ích.
PGS, TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, bản chất của thị trường bất động sản là sự vận động của giá cả và lợi ích kinh tế. Nếu thiếu một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, minh bạch, thị trường dễ rơi vào tình trạng méo mó, đầu cơ, gây hệ lụy cho nền kinh tế và xã hội. Dù chưa thể tháo gỡ toàn bộ, nhưng nếu giải quyết được 70–80% các điểm nghẽn, đây đã là bước tiến rất lớn, tạo nền tảng để thị trường vận hành thông suốt, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Bên cạnh chính sách chung, Nghị quyết số 170/2024/QH15 với cơ chế đặc thù cho một số địa phương được đánh giá là phù hợp với quy luật phát triển không đồng đều. Việc cho phép áp dụng các cơ chế linh hoạt về chính sách và giá đất giúp giá trị đất đai phản ánh sát thực tế, đồng thời phát huy lợi thế của các địa bàn có vị trí chiến lược, tiềm năng phát triển trung tâm tài chính, thương mại, logistics.
Một vấn đề cốt lõi khác được nhấn mạnh là bồi thường, giải phóng mặt bằng – “điểm nghẽn của mọi điểm nghẽn”. Theo PGS, TS Nguyễn Thường Lạng, điều quan trọng không chỉ là mức bồi thường, mà là sự minh bạch và thỏa đáng trong phân chia lợi ích. Khi thông tin về giá trị tương lai của đất đai và dự án được công khai, người dân thấy quyền lợi của mình được bảo đảm, xung đột sẽ giảm và tiến độ dự án được đẩy nhanh.
Trong khi đó, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, năm 2025 ghi nhận sự chủ động hiếm thấy của Quốc hội trong việc ban hành các cơ chế thí điểm mang tính đột phá.
Tiêu biểu là Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hay Nghị quyết số 206/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế phát triển nhà ở xã hội.
Thực tế triển khai cho thấy các chính sách này đã phát huy hiệu quả rõ rệt. Riêng tại Hà Nội, cơ chế thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 đã giúp thông qua gần 300 dự án nhà ở thương mại với quy mô hơn 1.500ha, hứa hẹn bổ sung nguồn cung đáng kể cho thị trường.
Cùng với đó, cải cách thủ tục hành chính và phân cấp, phân quyền được triển khai quyết liệt. Các quy định mới tại Luật Đầu tư 2025, Luật Xây dựng 2025, Luật số 90/2025/QH15 và Nghị quyết 254 đã cắt giảm, đơn giản hóa nhiều thủ tục, rút gọn quy trình xác định giá đất, thậm chí bãi bỏ giấy phép xây dựng trong một số trường hợp. Những thay đổi này giúp giảm đáng kể gánh nặng thủ tục cho doanh nghiệp và chính quyền địa phương.
Tuy nhiên, theo ông Tuấn, làn sóng thay đổi chính sách dày đặc cũng buộc doanh nghiệp bất động sản phải thích ứng nhanh, nhất là trong bối cảnh tổ chức lại chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp và sáp nhập đơn vị hành chính. Giai đoạn “quá độ” khó tránh khỏi những lúng túng trong thực thi, đặc biệt liên quan đến quy hoạch và thẩm quyền phê duyệt dự án.
Các chuyên gia đều thống nhất rằng, thị trường chỉ có thể phục hồi và tăng trưởng bền vững khi chính sách thực sự đi vào cuộc sống, pháp luật đủ rõ ràng, ổn định và được tổ chức thực thi một cách nhất quán, thông suốt từ Trung ương đến địa phương. Khi các “điểm nghẽn” về giá đất, thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng được xử lý đồng bộ, niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân sẽ từng bước được khôi phục, tạo nền tảng cho dòng vốn quay trở lại thị trường.
Trên nền tảng đó, năm 2026 được kỳ vọng sẽ tiếp nối quán tính cải cách của năm bản lề 2025, mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, chu kỳ dựa nhiều hơn vào quan hệ cung – cầu thực chất, giảm dần đầu cơ, nâng cao tính minh bạch và gắn chặt với mục tiêu tăng trưởng cao nhưng bền vững của nền kinh tế.
.jpg "Tháo gỡ điểm nghẽn đất đai")
