Thanh khoản bất động sản chậm đang tạo sức ép trực tiếp lên các doanh nghiệp môi giới và đội ngũ bán hàng.
Trong chia sẻ mới đây, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Group thừa nhận thanh khoản thị trường suy giảm đang khiến hoạt động của nhiều doanh nghiệp môi giới gặp khó. Trong đó, nhóm sàn quy mô nhỏ chịu tác động rõ nhất khi không đủ nguồn lực để duy trì bộ máy trong thời gian giao dịch chậm.
.jpg)
Một số đơn vị buộc phải cắt giảm nhân sự hoặc tạm thời dừng hoạt động, chờ thị trường cải thiện rồi mới tính đến việc quay trở lại. Với những sàn có tiềm lực hơn và vẫn tiếp cận được nguồn hàng để phân phối, áp lực lại nằm ở bài toán thu nhập của đội ngũ bán hàng.
Ông Thắng cho biết nhiều sàn đã phải điều chỉnh các chính sách ưu đãi dành cho môi giới. Khi mức hỗ trợ và thu nhập không còn hấp dẫn như trước, việc duy trì lực lượng bán hàng trở nên khó khăn hơn, đặc biệt với những nhân sự có doanh số thấp.
Ngay cả các sàn từng đạt doanh số cao cũng không đứng ngoài vòng xoáy này. Theo ông Thắng, một số chủ đầu tư gặp khó về dòng tiền dẫn đến tình trạng chậm thanh toán hoặc phát sinh công nợ phí môi giới. Việc thu hồi các khoản phải thu kéo dài khiến doanh nghiệp phân phối chịu thêm áp lực tài chính.
Trong bối cảnh đó, các sàn phải tăng cường tiết giảm chi phí, tinh gọn bộ máy. Những môi giới không tạo ra doanh thu thường xuyên có nguy cơ bị cắt giảm, trong khi người ở lại cũng phải chấp nhận thu nhập bấp bênh hơn.
Sức ép đối với môi giới diễn ra song song với làn sóng doanh nghiệp bất động sản rút lui khỏi thị trường. Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm 2026 có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 120,3% so với cùng kỳ năm trước. Tính bình quân, mỗi tháng có khoảng 243 doanh nghiệp địa ốc hoàn tất thủ tục giải thể. Trong khi đó, số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động chỉ khoảng 2.400 đơn vị, giảm hơn 12% so với cùng kỳ.
Diễn biến này cho thấy khó khăn của thị trường vẫn đang kéo dài khi sức mua suy yếu, giao dịch chững lại và người mua có tâm lý thận trọng hơn.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng trước. Khảo sát của đơn vị này cũng cho thấy tỷ lệ người được hỏi còn nhu cầu mua bất động sản chỉ khoảng 36%, thấp hơn đáng kể so với mức 55% của cùng kỳ năm trước.
.jpg)
Đáng chú ý, chỉ khoảng 17% người tham gia khảo sát dự định mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới. Phần lớn cho biết sẽ tiếp tục quan sát thị trường và có thể chờ thêm ít nhất một năm trước khi đưa ra quyết định.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong điều kiện thị trường khó khăn, nghề môi giới càng chịu nhiều thách thức bởi bất động sản là tài sản có giá trị lớn. Để tiếp tục bám trụ, môi giới phải dành nhiều thời gian và công sức hơn, thậm chí chấp nhận giảm phần thu nhập từ hoa hồng. Ông ví von, thị trường hiện ở trạng thái “10 người bán mới có 1 người mua”. Vì vậy, môi giới muốn tiếp tục theo nghề phải kiểm soát tốt bài toán tài chính, nếu không sẽ rất khó duy trì trong giai đoạn hiện nay.
Bên cạnh sức mua yếu, mặt bằng lãi suất cho vay thả nổi đối với bất động sản ở mức 13-16%/năm cũng tạo thêm áp lực lên người có nhu cầu vay mua nhà. Khi chi phí vốn tăng, khách hàng có xu hướng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền, kéo theo áp lực cạnh tranh lớn hơn giữa các môi giới.
Ông Thanh cho rằng thị trường đang bước vào quá trình đào thải những nhân sự không đủ năng lực thích ứng. Đây là diễn biến cần thiết trong quá trình tái cấu trúc thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Land cho biết doanh nghiệp phải đẩy mạnh tái cấu trúc khi thị trường ngày càng cạnh tranh. Theo ông Vũ, giai đoạn trước nguồn cung bất động sản còn hạn chế, nhiều sản phẩm gần như không cần quảng bá mạnh vẫn có thể bán được. Hiện nay, bối cảnh đã thay đổi khi nguồn cung gia tăng trong khi người mua thận trọng và kiểm soát chi tiêu chặt chẽ hơn.
Không chỉ chịu áp lực từ thanh khoản, doanh nghiệp phân phối còn phải đối mặt với yêu cầu đặt cọc để giữ quỹ căn khi chủ đầu tư mở bán. Điều này làm tăng nhu cầu vốn trong khi biên lợi nhuận của hoạt động môi giới truyền thống ngày càng thu hẹp. Trong bối cảnh đó, môi giới cũng phải thay đổi cách tiếp cận khách hàng thay vì chỉ tập trung vào việc chào bán sản phẩm.
