Để thị trường phát triển lành mạnh, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước, góp ý sửa Luật Kinh doanh bất động sản, chuyên gia đề nghị, cân nhắc chuẩn hóa quy định về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.
Trước những đòi hỏi từ thực tiễn, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được cho không chỉ nhằm tháo gỡ các vướng mắc trước mắt mà còn hướng tới xây dựng khuôn khổ pháp lý ổn định, minh bạch, tạo điều kiện để thị trường phát triển lành mạnh, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
Theo đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng theo hướng chỉ quy định các nội dung mang tính nguyên tắc, thuộc thẩm quyền của Quốc hội, những vấn đề cần điều chỉnh linh hoạt sẽ giao Chính phủ quy định chi tiết.
Dự thảo Luật (sửa đổi) gồm 10 Chương, 61 Điều, giảm 22 Điều so với Luật năm 2023 với bốn nhóm chính sách lớn, bao gồm: Tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính; hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản gắn với chuyển đổi số.
Cụ thể, Dự thảo tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền khi chuyển thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ sang UBND cấp tỉnh, góp phần rút ngắn quy trình xử lý, nâng cao tính chủ động của địa phương và giảm thời gian thực hiện thủ tục cho doanh nghiệp.
Đồng thời bãi bỏ quy định về nhiệm vụ thanh tra của Bộ Xây dựng trong lĩnh vực này nhằm bảo đảm thống nhất với Luật Thanh tra năm 2025 và phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Đặc biệt, nhằm thể hiện tinh thần cải cách thủ tục hành chính Dự thảo Luật (sửa đổi) dự kiến sẽ cắt giảm 5 trong tổng số 12 thủ tục hành chính hiện hành. Bên cạnh đó, đơn giản hóa nhiều điều kiện đầu tư kinh doanh như: Bãi bỏ thủ tục thông báo trước khi bán hoặc cho thuê mua phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai, bỏ yêu cầu bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Nhiều điều kiện đối với sàn giao dịch và hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được rà soát, chuẩn hóa theo hướng minh bạch, thuận lợi và dễ thực hiện hơn.
Đáng chú ý là việc bổ sung các quy định về chuyển đổi số trong quản lý thị trường bất động sản. Theo đó, mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử duy nhất trên Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở; các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản phải sử dụng tài khoản định danh điện tử để thực hiện giao dịch và cập nhật dữ liệu theo nguyên tắc “đúng, đủ, sạch, sống”.
Quy định này được kỳ vọng sẽ tạo bước chuyển mạnh mẽ về tính minh bạch của thị trường, đồng thời nâng cao hiệu quả công tác quản lý, dự báo và điều tiết của cơ quan Nhà nước.
Đánh giá cao những nội dung được đề xuất, tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, để thị trường phát triển lành mạnh, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước, góp ý sửa Luật Kinh doanh bất động sản, chuyên gia đề nghị, cân nhắc chuẩn hóa quy định về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.
Góp ý xây dựng và hoàn thiện Dự thảo Luật này tại Hội nghị do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ, đối với việc đào tạo và thi chứng chỉ môi giới bất động sản hiện rất lộn xộn, lách luật.
Do vậy, vị chuyên gia này đề xuất, bổ sung vào Dự thảo Luật (sửa đổi), cho phép thi chứng chỉ môi giới bất động sản là kỳ thi Quốc gia, chặt chẽ từ đào tạo đến sát hạch, cấp chứng chỉ hành nghề.
Cùng với nội dung đã nêu, theo ông Đính, thực tế hiện nay khách hàng gần như không biết mua bán bất động sản ở đâu, nên đều qua sàn giao dịch. Sàn giao dịch không chỉ môi giới bất động sản mà họ còn tư vấn về vốn, tài chính…
“Các quy định sửa đổi liên quan đến các sàn giao dịch thông thoáng hơn, nhưng trách nhiệm pháp lý lại chưa tương xứng. Chính vì vậy, nên bổ sung chức năng, nhiệm vụ cho các sàn giao dịch”, ông Đính góp ý.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), Dự thảo luật quy định bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu. Điều này nhằm bảo đảm an toàn cho thị trường không bị phá vỡ. Tuy nhiên, đối với bất động sản, do đầu tư nhiều nên tỷ lệ dư nợ trên vốn chủ có thể cao hơn. Nhưng theo quy định Bộ Tài chính cho phép là dư nợ trên vốn chủ sở hữu không quá 5.
Từ thực tế đã nêu, ông Hiệp kiến nghị, trong Dự thảo Luật (sửa đổi) không nên để quy định chung là bảo đảm, và nên để hệ số an toàn giữa mức 2 và mức 5.
Cùng với các vấn đề đã nêu, tham gia góp ý Dự thảo, nhiều ý kiến cũng đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát để bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư, nhất là đối với các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và chuyển nhượng dự án.
Bên cạnh đó, rà soát, hoàn thiện các quy định về bàn giao nhà ở, công trình xây dựng; làm rõ hơn mối quan hệ giữa quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc thù; đồng thời bổ sung quy định cụ thể hơn về quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch và trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc triển khai dự án theo đúng cam kết.
