Cơ hội nào để cổ phiếu ngành bất động sản thoát đáy?

Trừ cổ phiếu VHM, VRE thuộc Vingroup, các nhóm cổ phiếu thuộc ngành Bất động sản (BĐS) vẫn tiếp tục chạm đáy. Nhóm cổ phiếu như KHD, NLG, DIG, DXG, PDR, CII, TCH… vẫn tiếp tục giao dịch sát vùng đáy.

Lý giải về hiện tượng sau 6 tháng đầu năm đã trôi qua nhưng chưa nhóm cổ phiếu này chưa ghi nhận có đợt tăng giá nào ấn tượng, chứng khoán MBS cho rằng có yếu tố gián tiếp từ lãi suất.

Cụ thể, mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng mạnh trong Quý II/2026 khi lãi suất huy động tại các ngân hàng ghi nhận tăng 1 – 1,5 điểm % so với quý trước. Do đó, lãi suất cho vay đối với lĩnh vực BĐS hiện tại đã tăng lên mức 13 – 14% (tăng khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ).

Hiện số dự án mới mở bán như Masterise Lumière Hanoi, Vinhomes Hạ Long xanh, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ... đã đưa ra các chính sách nhằm hỗ trợ nhà đầu tư khi cố định lãi suất 7-8% trong 2 năm đầu nhằm hạ nhiệt tác động lãi vay.

Tuy nhiên, MBS nhận thấy thanh khoản vẫn chưa hoàn toàn khả quan trong bối cảnh nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất có thể neo cao trong thời gian dài.

Ở khía cạnh chủ đầu tư, các doanh nghiệp niêm yết hiện nay tăng cường triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất. Bên cạnh đó, nhà đầu tư chờ công bố quy hoạch tổng thể 100 năm của thủ đô Hà Nội và xác định khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch. Do đó, thanh khoản giao dịch chậm lại và giá bán điều chỉnh giảm trong Quý II/2026. Điều này đã phản ánh vào giá cổ phiếu khiến cổ phiếu nhóm này tiếp tục giao dịch sát vùng đáy.

Bên cạnh lãi vay, trong Quý II/2026, hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp BĐS niêm yết diễn ra ảm đạm. Chủ yếu lượng mở bán mới đến từ các dự án đại đô thị của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Trong bối cảnh thị trường tiêu thụ khó khăn, các hoạt động mở bán có thể đạt tỷ lệ hấp thụ thấp hơn so với giai đoạn 2024 - 2025, theo MBS.

Đối với các doanh nghiệp BĐS khác như NLG, KDH và DXG, hoạt động mở bán diễn ra chậm do áp lực lãi vay. Kết quả kinh doanh ghi nhận trong quý chủ yếu đến từ số ít các dự án đã triển khai trước đó như Waterpoint (NLG), Gem Sky World (DXG) hay Gladia (KDH), do đó các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận ròng suy giảm.

MBS dự báo VHM quý II sẽ có lợi nhuận tăng 11% nhờ bàn giao dự án Green Paradise, Wonder City và Green City. Trong khi kết quả kinh doanh của VRE trong quý II/2026 được kỳ vọng duy trì ổn định nhờ hệ thống trung tâm thương mại tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao và lưu lượng khách thuê cải thiện. Dự báo VRE đạt 1.215 tỷ đồng lợi nhuận, giảm nhẹ 1%, phản ánh sự ổn định của mảng cho thuê bán lẻ trong bối cảnh sức mua của người tiêu dùng tăng trưởng ở mức vừa phải.

Với DXG, dự báo lợi nhuận ròng giảm đến từ bàn giao ít sản phầm hơn tại dự án Gem Sky World, biên gộp dự án này giảm khoảng 3 điểm % do giá bán thấp hơn. Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường chậm lại khiến mảng môi giới giảm 10%.

Ở một góc nhìn khác, trên diễn biến chung của quý II và 6 tháng đầu năm, CTCP Chứng khoán Quốc gia NSI cho nhóm doanh nghiệp BĐS dân cư còn 6 tháng để đẩy đà tăng trưởng trở lại. Bởi chính sách tiền tệ hỗ trợ tăng trưởng, kết hợp với việc ban hành Nghị quyết số 168/NQ-CP ngày 27/6/2026 chắc chắn là bệ đỡ vĩ mô quan trọng nhất để duy trì triển vọng tích cực của thị trường trong trung và dài hạn. Các nút thắt thanh khoản hệ thống đang được Chính phủ và NHNN chủ động tháo gỡ thông qua việc cho phép tính thêm tiền gửi của KBNN vào tỷ lệ LDR của các NHTM, đồng thời nới tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn từ 30% lên 40% theo Thông tư 25/2026/TT-NHNN.

Tuy vậy, thực tế hiện nay, chênh lệch tốc độ tăng trưởng tín dụng và huy động vốn vẫn duy trì tỷ giá vẫn tiếp tục biến động đẩy lãi suất liên ngân hàng qua đêm có thời điểm tăng cao đã tác động tới thị trường chứng khoán. Đây là rào cản đối với thị trường. NSI vì vậy giữ kỳ vọng động thái này sẽ dần được nới lỏng từ tháng 9/2026 tạo điều kiện cho thị trường chứng khoán nói chung và ngành BĐS có cơ hội tăng tốc.