Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi từ định hướng mới về FDI

Trên thị trường chứng khoán, 06 tháng đầu năm nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) như KBC, IDC , BCM, SZC, SNZ, SIP… đều đi ngang và nhiều cổ phiếu sụt giảm mạnh. Nhóm này được cho có ự phân hoá rõ nét cùng với diễn biến chung của thị trường chứng khoán 6 tháng đầu năm 2026.

Trong giai đoạn 2020-2024, câu chuyện thu hút FDI và dịch chuyển sản xuất đã giúp mặt bằng giá nhiều cổ phiếu ngành này tăng mạnh. Khi bước sang năm 2026, thị trường bắt đầu yêu cầu các doanh nghiệp FDI chứng minh tăng trưởng bằng kết quả kinh doanh, thay vì chỉ dựa vào triển vọng. Những doanh nghiệp có tiến độ triển khai dự án nhanh, hợp đồng thuê mới giá trị lớn, hoặc lợi nhuận tăng trưởng thì giá cổ phiếu sẽ có dư địa tăng. Ngược lại, nhóm cổ phiếu thiếu động lực tăng trưởng sẽ bỏ lại phía sau, dù vẫn sở hữu quỹ đất nhiều đáng giá… Với cổ phiếu IDC, KBC dù có đà tăng trong 05 tháng đầu năm, nhưng các nhóm cổ phiếu còn lại vẫn chưa thực sự có động lực.

Nhận định về KBC, theo Chứng khoán Agribank, doanh thu cho thuê của KBC kỳ vọng phục hồi trong các quý tới nhờ lượng đất khu công nghiệp bàn giao tại các dự án hiện hữu Nam Sơn - Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung và ghi nhận mới từ các dự án Tràng Duệ 3, Quế Võ 2 mở rộng. Hoạt động cho thuê duy trì tích cực trong các tháng đầu năm khi KBC đã ký hợp đồng với Công ty TNHH Soosan Vina Motor thuê lại Khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh sản xuất cơ khí, ký MOU hợp tác đầu tư với Rsquare Việt Nam

Trong khi đó, BCM sở hữu lợi thế từ hệ sinh thái công nghiệp - đô thị - dịch vụ quy mô lớn tại khu vực Bình Dương (cũ). Đây từng được xem là thủ phủ công nghiệp của cả nước với nền tảng hạ tầng và khả năng thu hút vốn FDI đã được kiểm chứng qua nhiều năm. Dù tốc độ tăng trưởng có thể không tăng đột biến như một số doanh nghiệp khác, nhưng BCM vẫn được đánh giá cao nhờ quy mô tài sản lớn và khả năng hưởng lợi dài hạn từ quá trình công nghiệp hóa. Dù vậy, diễn tiến cổ phiếu BCM với mức tăng giá hầu như không đáng kể.

Theo Cục Thống kê, lũy kế đến tháng 05/2026, dòng vốn FDI tiếp tục diễn biến tích cực . Trong đó, tổng vốn đăng ký trong tháng 03/2026 đạt USD 9,1 tỷ, gấp 2,45 lần so với cùng kỳ và chiếm khoảng 50% tổng vốn đăng ký trong 5 tháng đầu năm, phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn FDI vào Việt Nam. Đáng chú ý là vốn đăng ký mới tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong tháng 4 và tháng 5, trong bối cảnh cuộc chiến giữa Mỹ và Iran kéo dài và giá dầu duy trì ở mức cao. Những tích cực từ thị trường cũng không cải thiện giá cho nhóm cổ phiếu BĐS KCN...

Về triển vọng của ngành BĐS Khu công nghiệp trong 06 tháng cuối năm 2026, ACBS cho rằng nhóm này tiếp tục được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố, nhưng sẽ không còn “nước lên, thuyền lên” như giai đoạn trước. Dòng tiền sẽ ưu tiên những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất chất lượng, có vị trí chiến lược và quan trọng hơn cả là có khả năng chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu, lợi nhuận trong thời gian gần. Sự phân hóa cũng là dấu hiệu cho thấy ngành này bước sang giai đoạn tập trung vào những doanh nghiệp sở hữu lợi thế và có sức cạnh tranh.

Theo Chứng khoán ACBS, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và tăng cường thu hút các dự án FDI công nghệ cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo… Điều này sẽ tác động tích cực lên nhóm cổ phiếu khu công nghiệp.

Nghị quyết số 10-NQ/TW (ban hành ngày 08/06/2026) đưa ra các mục tiêu cụ thể về phát triển kinh tế FDI cho giai đoạn 2026-2030 và đến 2045 nhằm đưa Việt Nam trở thành điểm thu hút FDI chất lượng cao, ưu tiên ngành công nghiệp công nghệ cao như điện tử, chip bán dẫn, AI, … Nghị quyết cũng đưa ra các nhiệm vụ và giải pháp để hoàn thành mục tiêu như hoàn thiện thể chế, phát triển nhân lực chất lượng cao, nâng cấp hạ tầng, tạo sự liên kết, lan toả với các khu vực kinh tế trong nước và hoàn thiện thị trường vốn để thu hút dòng vốn gián tiếp.

ACBS cho rằng, Nghị quyết là tiền đề và tiếp sau đây sẽ là những văn bản, thông tư, chính sách cụ thể hơn để hỗ trợ kinh tế FDI phát triển theo định hướng mới cho giai đoạn 2026-2030. Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp uy tín với quỹ đất lớn, kết nối hạ tầng tốt và sẵn sàng đáp ứng các yêu cầu về KCN sinh thái thì cổ phiếu nhóm này (ví dụ như KBC, BCM, IDC, SIP, VGC, …) sẽ trực tiếp được hưởng lợi từ các định hướng triển khai theo Nghị quyết.