Nan giải tranh chấp quỹ bảo trì chung cư

Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ - Chủ tịch TAT Lawfirm• 08/04/2021 05:00

Trong các tranh chấp nhà chung cư thì nội dung liên quan đến 2% kinh phí bảo trì vẫn là khá phổ biển và nan giải.

Vừa qua, 15 kết luận thanh tra về phí bảo trì của 22 chung cư ở Hà Nội mà Thanh tra Bộ xây dựng công bố đã yêu cầu các chủ đầu tư trả cho các Ban quản trị chung cư số tiền lên đến 250 tỷ đồng.

Tranh chấp 2% quỹ bảo trì được xem là phổ biến nhất trong các tranh chấp liên quan đến nahf chung cư hiện nay

Tranh chấp 2% quỹ bảo trì được xem là phổ biến nhất trong các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư hiện nay

"Nhờn luật"

Về phía người dân cho biết nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư cố tình không chịu tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra Ban quản trị nhà chung cư. Như vậy, nếu chưa có Ban quản trị thì không có ai đứng ra tiếp nhận phí bảo trì, khi chưa thể tổ chức được Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị, thì chủ đầu tư vẫn giữ phí bảo trì.

Theo quy định tại Điều 13 thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng, trong thời gian không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên thì chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị. Nếu cố tình trì hoãn thành lập Ban quản trị là vi phạm quy định tại Điều 13 Thông tư 02/2016/TT-BXD, hành vi này của Chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 66 Nghị định 139/NĐ-CP quy định về quản lý sử dụng chung cư, với mức phạt tiền từ 100 triệu đến 150 triệu đồng.

Theo quy định hiện hành thì nhà nước (UBND cấp tỉnh) sẽ cưỡng chế chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị. Trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị, với hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì, Bộ Công an cần chủ trì tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể vi phạm. Tuy nhiên, trên thực tế các quy định trên chưa được thực hiện, phải chăng các chủ đầu tư đều quá mạnh nên "nhờn luật".

Hơn hết, để khắc phục tình trạng này, cần sự ra tay hỗ trợ của chính quyền cơ sở để giúp người dân nhanh chóng tổ chức thành lập Ban quản trị, để từ đó tiếp nhận quỹ bảo trì. Các cơ quan nhà nước cần mạnh tay xử lý sai phạm của chủ đầu tư, để lập lại trật tự trong trường hợp này.

Khó cưỡng chế

Thực tế cho thấy, việc cưỡng chế đối với chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị là khá khó khả thi. Bởi trên thực tế, tình trạng chủ đầu tư chây ỳ, không chịu bàn giao phí bảo trì hoặc chủ đầu tư mất tích hay phá sản,... vẫn diễn ra, gây bức xúc cho cư dân trong tòa nhà.

Trong trường hợp chưa thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị, chủ đầu tư sẽ vẫn giữ phí bảo trì. Nếu chủ đầu tư sử dụng số tiền này sai mục đích hoặc phá sản, bỏ trốn thì rất khó để cưỡng chế chủ đầu tư. Do đó giữa 3 chủ thể là cư dân, chủ đầu tư và phía các nhà làm chính sách, quản lý, thì vấn đề quản lý, khai thác, vận hành nhà chung cư đã, đang và sẽ luôn tiềm ẩn các mâu thuẫn và sẽ còn phát sinh trong thời gian tới. Vấn đề là cần có hành lang pháp lý rõ ràng hơn điều chỉnh các mối quan hệ này.

Trước đây và cả hiện nay đang có tình trạng chủ đầu tư vẫn giữ kinh phí bảo trì chung cư dù đã hết vai trò của mình, hoặc chậm bàn giao, không bàn giao hết khoản kinh phí này cho Ban quản trị nhà chung cư. Tình trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó có một phần do ý thức tuân thủ pháp luật của một bộ phận chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư còn hạn chế, nhưng cũng có nhiều nguyên nhân chủ quan từ cơ quan quản lý nhà nước. Cơ quan quản lý chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa sâu sát trong thanh tra, kiểm tra việc quản lý nhà chung cư, cũng như kinh phí bảo trì.

Đối với qui định hình thức xử lý tài sản của Chủ đầu tư theo hình thức bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho Ban quản trị. Hình thức xử lý này là mới và thể hiện tính cương quyết của nhà làm luật để xử lý tình trạng Chủ đầu tư vi phạm pháp luật phải thực hiện thu hồi, cưỡng chế đối với kinh phí bảo trì chung cư. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cũng có thể đối diện với một số khó khăn.

Bên cạnh đó, một trường hợp khác là đối với mô hình tái định cư cần được xem xét lại một cách toàn diện từ hình thức, chuyển giao đến quản lý. Để tháo gỡ vướng mắc trong vấn đề tài chính, tích lũy thêm kinh phí bảo trì, bảo dưỡng cho các tòa nhà xuống cấp thì có thể chuyển giao quản lý diện tích công cộng dịch vụ của tòa nhà (trừ các diện tích thuộc sở hữu nhà nước) để các chủ sở hữu (đại diện là Ban quản trị) tự khai thác, trang trải kinh phí vận hành. Cần tạo ra cơ chế thông thoáng hơn, ứng xử với nhà tái định cư như với nhà ở thương mại.

Nan giải tranh chấp quỹ bảo trì chung cư

"Nhờn luật"

2% quỹ bảo trì

2% quỹ bảo trì chung cư

Trương Anh Tú