Chủ đầu tư “chây ỳ” quỹ bảo trì chung cư: Các bên có thể khởi kiện ra toà

DIỆU HOA• 10/11/2020 10:10

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà ủng hộ việc các địa phương tăng cường thanh tra, chuyển cơ quan điều tra xem xét, xử lý các CĐT cố tình vi phạm quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư.

Trả lời chất vấn sáng 10/11 của đại biểu An Giang về việc xử lý hành vi chiếm dụng quỹ bảo trì 2% và một số điểm liên quan đến quản trị nhà chung chưng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, tính đến hết năm 2019, cả nước có khoảng 4.422 nhà chung cư trong số đó có khoảng gần 10% chung cư diễn ra tranh chấp.

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà trả lời chất vấn sáng 10/11

Tiếp tục sửa Luật

Trong đó, các tranh chấp này tồn tại biểu hiện ở 3 ý chính: Chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, chậm tổ chức ban quản trị, đóng góp bàn giao quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư và xác định diện tích chung, riêng nhà chung cư. Ngoài ra có một số tranh chấp liên quan đến thu chi tài chính, hoạt động ban quản trị, đơn vị vận hành, sổ hồng...

Nguyên nhân của các hạn chế này là do một số quy định pháp lý về quản lý và sử dụng nhà chung cư chưa thật đầy đủ rõ ràng về diện tích căn hộ, diện tích lô gia, chủ đầu tư không công khai đầy đủ thông tin về nhà chung cư, hợp đồng mua bán căn hộ chưa đầy đủ, thiên về hướng bảo vệ quyền lợi cho chủ đầu tư và còn tình trạng buông lỏng của cơ quan quản lý nhà nước. Việc này đã gây ra bức xúc trong xã hội và quyền thông.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho biết các địa phương trong thời gian qua cũng đã có rất nhiều cố gắng trong quản lý nhà chung cư, trong đó, Hà Nội đã chuyển một số vụ vi phạm về quỹ bảo trì cho các cơ quan điều tra xem xét quản lý."Chúng tôi thấy rằng cho đến nay, sau hàng loạt giải pháp như vậy tình hình tranh chấp nhà chung cư đã giảm hẳn, không còn những điểm nóng gây bức xúc" - Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định.

Ông Hà cũng cho biết, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tập trung sửa đổi Nghị định 99 để bổ sung sửa đổi quy định về nhà chung cư, nhất là làm rõ về kinh phí bảo trì về mức thu, phương thức thu, quản lý sử dụng, mô hình quản trị nhà chung cư.

Riêng về tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì, Bộ trưởng cho biết hiện nay có khoảng 5 dạng tranh chấp trong lĩnh vực này, Bộ đã tham mưu và Chính phủ có Nghị định 139/2017/NĐ-CP, Nghị định 20 quy định về mức xử phạt hành chính về các sai phạm này.

Phạt tiền không đủ răn đe

Theo số liệu của Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 833 chung cư thương mại hoàn thành đưa vào sửa dụng. Tuy nhiên, trong đó chỉ có 399 dự án, chưa đầy 50% số lượng chung cư được chủ đầu tư bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì; 490 ban quản trị được bàn giao diện tích chung, 513 ban quản trị được bàn giao nhà sinh hoạt cộng đồng.

Bức xúc về việc bị “om” quỹ bảo trì, nhiều cư dân tại chung cư “dát vàng” Hòa Bình Green City đã liên tục “xuống đường” căng băng rôn, biểu tình.

Trong khi đó, tại TP HCM, thời gian vừa qua Sở Xây dựng TP đã nhận được nhiều đơn thư phản ánh từ các Ban quản trị nhà chung cư trên địa bàn về việc chủ đầu tư chây ì, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ, Ban quản trị nhập nhèm tiền quỹ bảo trì. Theo đó, Sở này đã lập Đoàn kiểm tra, tiến hành xử lý theo điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP đối với các trường hợp vi phạm trong việc bàn giao, sử dụng, quản lý kinh phí bảo trì.

Đối với các chủ đầu tư “chây ỳ” bàn giao phí bảo trì chung cư, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ nêu rõ chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 100 – 150 triệu đồng nếu có hành vi “Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định”.

Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Giám đốc Công ty Luật DC Counsel cho rằng, mức phạt tiền như nói trên chưa đủ sức răn đe và chưa xét đến tổng số tiền phí bảo trì chung cư nhiều hay ít. Bởi thực tế, chung cư nhỏ thì tiền phí bảo trì chỉ vài tỷ đồng, nhưng với chung cư quy mô vài ngàn căn hộ thì số tiền này rất lớn. Nếu có chủ đầu tư chiếm dụng phí bảo trì cả trăm tỷ đồng trong thời gian dài nhưng mức phạt cao nhất chỉ 150 triệu đồng thì chỉ như “muối bỏ bể”.

Theo luật sư Chánh, nên có quy định pháp luật về cưỡng chế chủ đầu tư giao phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị theo hướng các bên có thể khởi kiện ra toà theo Luật Dân sự. Có như vậy, quyền lợi của cư dân mới được đảm bảo, tất cả trên tinh thần thượng tôn pháp luật

Về phía Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) đề xuất về lâu dài cần ban hành Luật Chung cư. Bởi với nhu cầu của phát triển nhà ở, việc có những quy định cụ thể cho sự vận hành, quản lý đối với phân khúc ảnh hưởng tới số đông dân cư cần được dựa vào những căn cứ pháp lý vững chắc.