Nên bỏ quy định bảo lãnh “nhà trên giấy”

LTS: Ngày 9/2/2021, Thủ tướng Chính phủ có văn bản Số 1003/VPCP-CN giao Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan nghiên cứu, xử lý thông tin Diễn đàn Doanh nghiệp phản ánh về việc doanh nghiệp bất động sản né cam kết bảo lãnh ngân hàng, bảo lãnh ngân hàng có cũng như không.

Công văn Thủ tướng Chính phủ yêu cầu xử lý phản ánh của Diễn đàn Doanh nghiệp về cam kết bảo lãnh ngân hàng

Theo quy định tại khoản 1, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản:" Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng".

Tuy nhiên, thực tế mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

Để cấp bảo lãnh ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm của dự án đã được dùng để thế chấp cho các khoản vay triển khai dự án, trong khi đó theo quy định hiện hành của pháp luật thì chủ đầu tư dự án để đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác. Bên cạnh đó, tài sản đảm bảo chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.

Chủ đầu tư đã phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án

Theo Luật Đầu tư, chủ đầu tư đã phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án theo đó việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chi phí này là chủ đầu tư và người mua.

VNREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo và ban hành cơ chế tháo gỡ vấn đề này cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này, hoặc bỏ quy định bảo lãnh và thay vào đó một quy định khác mà chủ đầu tư có thể thực hiện trong thực tiễn áp dụng, chẳng hạn như bổ sung quy định một cách hợp lý về ký quỹ đối với nhà ở thương mại. Hoặc bổ sung các tiêu chí điều kiện phân loại, xếp hạng uy tín, tín nhiệm cao sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.