Năm 2026 được kỳ vọng là thời điểm các động lực pháp lý, dòng vốn và phân khúc ở thực phát huy hiệu quả rõ nét.
Việc hoàn thiện đồng bộ các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản trong hai năm qua đang tạo ra một mặt bằng vận hành mới cho thị trường.
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, những thay đổi này đã hình thành nền tảng pháp lý tương đối vững chắc, nhưng cần thêm thời gian để đi vào thực tiễn. Khi độ trễ chính sách dần được giải phóng, năm 2026 có thể là giai đoạn thị trường diễn biến tích cực và rõ ràng hơn.
Ở góc độ vĩ mô, để đạt mục tiêu tăng trưởng cao trong năm 2026, dòng tiền vào nền kinh tế được dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức lớn. Ông Nguyễn Trí Hiếu cho rằng tăng trưởng tín dụng có thể vượt 20%, tạo ra lượng vốn đáng kể phân bổ vào các kênh đầu tư chủ đạo, trong đó bất động sản vẫn giữ vai trò là kênh tích lũy trung – dài hạn. Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, dòng tiền này có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền thực và pháp lý hoàn chỉnh.
Thực tế từ năm 2024 đến nay cho thấy, khi nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ, thị trường bắt đầu xuất hiện những chuyển động tích cực nhưng không đồng đều. Theo ghi nhận, phân khúc căn hộ tại Hà Nội là điểm sáng rõ nét nhất nhờ nhu cầu ở thực lớn và nguồn cung mới vẫn hạn chế. Giá căn hộ trung cấp tăng mạnh, phản ánh sự dịch chuyển của dòng tiền vào những sản phẩm có tính an toàn cao hơn.
Ở chiều ngược lại, các phân khúc mang tính đầu tư thuần túy, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng, phục hồi chậm hơn. Ông Đặng Quốc Việt, Tổng Giám đốc Công ty Smartland cho biết, thanh khoản của thị trường nghỉ dưỡng vẫn ở mức thấp, chỉ những dự án có pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín mới duy trì được sức mua ổn định. Điều này cho thấy quá trình phân hóa đang diễn ra rõ nét, khi thị trường không còn “dàn trải” dòng tiền như trước.
Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch VnREA, khung pháp lý mới đang đóng vai trò như một bộ lọc, buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc danh mục dự án, tập trung vào những sản phẩm có khả năng triển khai thực và đáp ứng nhu cầu ở thật. Đây cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung trong ngắn hạn chưa tăng mạnh, nhưng chất lượng dự án được cải thiện.
Nhìn về năm 2026, các chuyên gia cho rằng thị trường không bước vào chu kỳ tăng trưởng nóng mà vận động trong trạng thái ổn định trên nền tảng mới. Chia sẻ mới đây, TS Đinh Thế Hiển nhận định bất động sản Việt Nam đang chuyển từ giai đoạn kỳ vọng tăng giá sang giai đoạn đề cao khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
.jpg)
Theo đánh giá của các đơn vị tư vấn quốc tế, một loạt dự án thương mại được gỡ vướng pháp lý sẽ gia nhập thị trường trong năm 2026, kéo theo nguồn cung căn hộ trung và cao cấp tăng trở lại. Song song, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp đang được thúc đẩy mạnh mẽ. Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, năm 2026 dự kiến cả nước sẽ cung cấp trên 110.000 căn nhà ở xã hội, tạo lực đỡ quan trọng cho thanh khoản thị trường.
Ở góc độ chính sách, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng việc mở rộng các gói tín dụng ưu đãi cho người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ mua căn nhà đầu tiên, sẽ góp phần tái cân bằng thị trường, hạn chế đầu cơ và tạo nền cầu bền vững hơn.
Bên cạnh nhà ở, bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục là điểm đến của dòng vốn FDI. Các dự án nhà ở cho thuê gần khu công nghiệp, khu công nghệ cao được đánh giá có khả năng tạo dòng tiền ổn định, phù hợp với xu hướng đầu tư dài hạn.
Trong bức tranh tổng thể, PGS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng kịch bản có xác suất cao nhất giai đoạn 2025–2030 là thị trường phát triển sôi động nhưng không bùng phát cực đoan. Các phân khúc dẫn dắt chu kỳ mới sẽ là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, bất động sản công nghiệp – logistics và những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ triển khai rõ ràng.
Năm 2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng vận hành theo hướng thực chất hơn, khi dòng tiền, chính sách và nhu cầu ở thực cùng hội tụ. Sự ổn định không đến từ những “cơn sóng” ngắn hạn, mà từ quá trình tái cấu trúc toàn diện, đặt giá trị sử dụng và tính bền vững lên hàng đầu.
