Việc tháo gỡ vướng mắc về quỹ đất theo Nghị quyết 171/2024/QH15 mở thêm cơ hội phát triển dự án nhà ở thương mại, từng bước đa dạng hóa nguồn cung.
Thị trường nhà ở TP HCM đang đối mặt với sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người mua. Trong khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc giá cao, nhu cầu ở thực lại hướng đến những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn.
.jpg)
Trong quý III/2026, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM đạt khoảng 1.900 căn, tăng so với quý trước, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên khoảng 5.800 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 25%, cho thấy khả năng tiêu thụ chưa cải thiện tương ứng với đà gia tăng nguồn cung.
Diễn biến này phần nào phản ánh tác động của chi phí vay mua nhà và cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người mua. Việc bổ sung nguồn cung vì vậy không chỉ nằm ở số lượng sản phẩm mà còn phụ thuộc vào khả năng phát triển dự án tại nhiều khu vực và phân khúc giá khác nhau.
Một trong những khó khăn của thị trường nhà ở thời gian qua không hoàn toàn xuất phát từ việc thiếu quỹ đất mà còn nằm ở khả năng đưa các quỹ đất hiện có vào phát triển dự án.
Thực tế, một số doanh nghiệp đã sở hữu hoặc đang tạo lập quỹ đất phù hợp với định hướng phát triển đô thị nhưng chưa thể triển khai dự án nhà ở thương mại do không có sẵn đất ở. Theo cơ chế thông thường của Luật Đất đai 2024, việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại về nguyên tắc phải đáp ứng điều kiện về loại đất theo quy định.
Điều này khiến một số quỹ đất dù có tiềm năng phát triển vẫn gặp khó khăn trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý. Thời gian chuẩn bị đầu tư kéo dài làm gia tăng chi phí vốn của doanh nghiệp, đồng thời có thể tác động đến giá thành sản phẩm khi dự án được đưa ra thị trường.
Mở rộng không gian phát triển nhà ở
Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã mở thêm cơ chế tháo gỡ vướng mắc về loại đất.
Có hiệu lực từ ngày 1/4/2025, Nghị quyết thiết lập cơ chế thí điểm trong 5 năm, cho phép xem xét thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một số quỹ đất không phải đất ở, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất hỗn hợp theo các điều kiện được quy định.
Điểm thay đổi đáng chú ý là những quỹ đất trước đây chưa đáp ứng điều kiện về loại đất có thêm cơ hội được xem xét phát triển nhà ở thương mại. Đối với doanh nghiệp đã có quỹ đất phù hợp, cơ chế này có thể tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đồng thời mở thêm khả năng hình thành các dự án mới.
Tác động của Nghị quyết có thể thể hiện rõ hơn tại những khu vực ngoài trung tâm, nơi còn dư địa phát triển quỹ đất và hạ tầng giao thông đang từng bước được cải thiện. Việc đưa các quỹ đất phù hợp vào triển khai dự án có thể mở rộng không gian phát triển nhà ở, thay vì tiếp tục tập trung nguồn cung tại một số khu vực nhất định.
Tuy nhiên, Nghị quyết 171 không đồng nghĩa với việc mọi quỹ đất đều có thể chuyển sang phát triển nhà ở thương mại. Các dự án thí điểm vẫn phải đáp ứng điều kiện về quy hoạch, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và nằm trong danh mục khu đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
Như vậy, cơ chế mới chủ yếu tháo gỡ vướng mắc về điều kiện đầu vào của dự án, đồng thời vẫn duy trì các yêu cầu quản lý đất đai, đầu tư, quy hoạch và xây dựng.
Tại TP HCM, đã có 389 khu đất được phê duyệt đăng ký thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171, nhưng mới có hơn 30 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Khoảng cách giữa số khu đất được đưa vào danh mục và số dự án hoàn thiện thủ tục đầu tư cho thấy việc tháo gỡ điều kiện về loại đất mới chỉ là bước đầu trong quá trình phát triển nguồn cung.
Một khu đất được đưa vào danh mục thí điểm chưa đồng nghĩa dự án đã được chấp thuận đầu tư hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau bước này, doanh nghiệp vẫn phải hoàn tất các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, chấp thuận đầu tư, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch và xây dựng. Do đó, khả năng chuyển hóa quỹ đất thành sản phẩm nhà ở thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ xử lý thủ tục, mức độ hoàn thiện hạ tầng và năng lực tài chính của từng chủ đầu tư.
Để cơ chế thí điểm phát huy hiệu quả, quá trình thực hiện cần bảo đảm tính thống nhất và khả năng dự báo. Các bước từ công bố, đăng ký, thẩm định danh mục khu đất đến hoàn thiện thủ tục đầu tư cần được triển khai liên tục, hạn chế tình trạng kéo dài thời gian xử lý tại từng khâu. Nếu quá trình thực hiện thiếu đồng bộ, số lượng khu đất được đưa vào danh mục có thể gia tăng nhưng khả năng chuyển hóa thành dự án và nguồn cung thực tế vẫn bị hạn chế.
Ở góc độ thị trường, việc mở rộng quỹ đất phát triển dự án có thể tạo điều kiện phân bổ nguồn cung tại nhiều khu vực hơn. Những địa bàn ngoài trung tâm có quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối thuận lợi sẽ có thêm cơ hội hình thành các dự án với quy mô và loại hình sản phẩm đa dạng.
Dù vậy, mở rộng quỹ đất không đồng nghĩa với việc thị trường ngay lập tức có thêm nhiều sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Nghị quyết 171 không trực tiếp quyết định giá bán hoặc phân khúc sản phẩm của các dự án. Khả năng phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả còn phụ thuộc vào chi phí đất, nghĩa vụ tài chính, chi phí vốn, đầu tư hạ tầng, mật độ xây dựng và phương án phát triển của từng chủ đầu tư.
Vì vậy, tác động của Nghị quyết trước hết nằm ở việc mở rộng số lượng quỹ đất có khả năng được phát triển thành dự án, từ đó tạo điều kiện để thị trường từng bước cải thiện cơ cấu sản phẩm. Trong trung và dài hạn, những dự án có quỹ đất phù hợp quy hoạch, kết nối hạ tầng thuận lợi và năng lực tài chính bảo đảm sẽ có điều kiện triển khai tốt hơn. Ngược lại, việc có tên trong danh mục thí điểm chưa đủ để bảo đảm một dự án có thể sớm hoàn thành và đưa sản phẩm ra thị trường.
Hiệu quả của Nghị quyết 171 vì vậy không chỉ được đánh giá qua số lượng khu đất được thông qua, mà còn ở số dự án hoàn tất thủ tục pháp lý, số sản phẩm nhà ở thực tế được đưa ra thị trường và mức độ đa dạng của nguồn cung.
(*) Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam
