Giá bất động sản có dấu hiệu điều chỉnh nhưng vẫn neo cao, trong khi lãi suất vay mua nhà gia tăng khiến người mua tiếp tục cân nhắc, chờ đợi mặt bằng giá và chi phí vốn hợp lý hơn.
Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự cải thiện về mức độ quan tâm sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, sự quan tâm chưa chuyển hóa tương ứng thành giao dịch khi người mua vẫn thận trọng trước mặt bằng giá cao và áp lực lãi vay.
Anh Phạm Minh Phương (IT, 33 tuổi) cho biết gia đình anh tìm mua nhà từ cuối năm 2025 nhưng phải tạm dừng vì giá nhà và lãi suất đều cao. Đến tháng 9/2026, khi quay lại thị trường, anh nhận thấy nhiều căn hộ tại các dự án từng tham khảo đã giảm 15-20 triệu đồng/m². Tuy nhiên, lãi suất vay mua nhà cũng tăng, ngay cả gói ưu đãi 6 tháng đầu đã ở mức 9,5%/năm, sau đó thả nổi cao hơn.
“Giá nhà giảm nhưng chi phí vay lại tăng khiến khoản trả ngân hàng hằng tháng vượt khả năng chi trả của gia đình nên tôi vẫn chưa thể xuống tiền”, anh Phương chia sẻ.
Sự phân vân này phần nào phản ánh tâm lý chung của người mua nhà hiện nay. Một bên là cơ hội tiếp cận sản phẩm mới với các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư, bên còn lại là mong muốn tìm được tài sản có mức giá dễ chịu hơn, pháp lý rõ ràng và hạn chế rủi ro tài chính.
Ghi nhận từ các đơn vị môi giới cho thấy, lượng khách hàng tìm hiểu dự án, sản phẩm đã tích cực hơn so với những tháng trước. Dù vậy, phần lớn người mua chưa thực sự quyết liệt trong việc xuống tiền. “Nhiều người còn muốn chờ mặt bằng lãi suất cũng như giá nhà giảm thêm, nhưng việc tìm hiểu dự án, sản phẩm đã tích cực hơn đáng kể”, đại diện một đơn vị phân phối cho hay.
Một trong những nguyên nhân khiến người mua tiếp tục thận trọng là chi phí vốn. Theo chia sẻ từ các đơn vị môi giới, lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến trong khoảng 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian này, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm, tùy từng tổ chức tín dụng.
Với những người có nhu cầu mua nhà bằng vốn vay, mức lãi suất sau ưu đãi là yếu tố cần tính toán kỹ. Bởi khoản vay mua nhà thường kéo dài nhiều năm, trong khi thu nhập và khả năng tích lũy của người mua không phải lúc nào cũng tăng tương ứng với chi phí trả nợ.
Theo báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ 10 tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ trọng tâm 2 tháng cuối năm 2026 của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý III/2026 tiếp tục có những diễn biến đáng chú ý. Giá bán tại nhiều phân khúc có xu hướng điều chỉnh so với quý trước, song mặt bằng giá vẫn ở mức cao.
Đối với phân khúc căn hộ chung cư, giá bán trong quý III có xu hướng giảm. Tuy nhiên, tại các đô thị lớn, mặt bằng giá vẫn neo cao trong bối cảnh chi phí đầu tư xây dựng và chi phí vốn gia tăng.
Tại Hà Nội, giá bán một số dự án như Masteri Era Landmark khoảng 70-80 triệu đồng/m², Lumiere Essence Peak khoảng 150-190 triệu đồng/m², HH3 Hinode Royal Park khoảng 55-70 triệu đồng/m² và Gamuda Central Park khoảng 90-105 triệu đồng/m².
Tại TP HCM, A&K Tower (giai đoạn II) có giá khoảng 35-38 triệu đồng/m², Phú Đông SkyOne khoảng 32-37 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại Đà Nẵng, The Panoma - Sun Cosmo Residence được ghi nhận ở mức 65-85 triệu đồng/m².
Đáng chú ý, số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy mặt bằng giá chào bán sơ cấp trung bình phân khúc căn hộ tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt 86 triệu đồng/m² thông thủy, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, phí bảo trì và chiết khấu. Mức giá này giảm 9% theo quý và 6% theo năm. Riêng khu vực nội đô đạt trung bình 102 triệu đồng/m², giảm 6% theo quý và 3% theo năm.
Mặc dù giá bán đã có sự điều chỉnh, mức giảm chưa tạo ra thay đổi đáng kể về khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người có nhu cầu thực. Đặc biệt, với những người mua nhà lần đầu, mức giá hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông vẫn đồng nghĩa với khoản tích lũy lớn và nhu cầu sử dụng vốn vay đáng kể.
Ở phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án, giá bán quý III/2026 cũng giảm so với quý trước, thanh khoản còn chậm. Nhu cầu chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế.
Trên thị trường thứ cấp, xu hướng điều chỉnh thể hiện rõ hơn. Giá đất nền dự án tiếp tục giảm so với quý II/2026, chủ yếu do thanh khoản suy yếu, chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.
Đáng chú ý, việc giá thứ cấp giảm chưa đồng nghĩa với nhà đầu tư đang bán cắt lỗ. Bởi sau giai đoạn tăng giá mạnh, một số trường hợp điều chỉnh hiện nay thực chất mới chỉ là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng.
Sự khác biệt này khiến người mua càng khó xác định mức giá phù hợp. Trong khi sản phẩm mới vẫn duy trì mặt bằng giá cao, thị trường thứ cấp xuất hiện nhiều lựa chọn với mức giá linh hoạt hơn nhưng đòi hỏi người mua phải kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý, chất lượng tài sản và khả năng thanh khoản.
Bên cạnh diễn biến giá, lãi suất tiếp tục là yếu tố chi phối quyết định mua nhà trong những tháng cuối năm.
Theo CBRE Việt Nam, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại ở mức 13-15%/năm đã gây khó khăn cho nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Để duy trì thanh khoản, một số chủ đầu tư triển khai các gói lãi suất cố định kéo dài đến năm năm, thậm chí áp dụng cả sau thời điểm bàn giao căn hộ nhằm giảm áp lực chi phí vốn trong ngắn hạn.
Dù vậy, chính sách hỗ trợ lãi suất không thể giải quyết hoàn toàn bài toán khả năng chi trả. Quyết định mua nhà vẫn phụ thuộc vào quy mô vốn tự có, thu nhập và khả năng đáp ứng nghĩa vụ trả nợ trong dài hạn.
CBRE dự báo, trong bối cảnh lãi suất chưa có tín hiệu hạ nhiệt rõ rệt và chủ đầu tư tiếp tục thận trọng với quyết định ra hàng, nguồn cung mới tại Hà Nội trong quý IV/2026 khó tăng mạnh, ước đạt khoảng 30.000-32.000 căn, tương đương 83-88% cùng kỳ năm trước.
Áp lực từ lãi suất thả nổi nhiều khả năng tiếp tục chi phối tâm lý người mua trong giai đoạn cuối năm. Thanh khoản và giá chào bán được dự báo tương đối ổn định khi chi phí vay mua nhà vẫn neo cao.
Các chủ đầu tư được kỳ vọng tiếp tục điều chỉnh chính sách bán hàng, bao gồm hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán để duy trì thanh khoản. Tuy nhiên, hiệu quả của những chính sách này phụ thuộc vào khả năng tài chính thực tế của người mua.
Cùng quan điểm về sự thận trọng của thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết các dự án nhà ở thương mại đang hạn chế ra hàng do lãi suất cho vay mua nhà tăng cao và tâm lý chờ đợi giá giảm thêm.
VARS dự báo nguồn cung sản phẩm mới trong quý IV/2026 tương đương quý III, chủ yếu là chung cư và nhà liền kề, tập trung tại các đô thị quy mô lớn và khu vực giáp ranh Hà Nội.
Về sức cầu, các dự án hoàn chỉnh pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và tiện ích tiếp tục nhận được sự quan tâm. Theo tính mùa vụ, nhu cầu nhà ở trong quý cuối năm dự kiến cao hơn các quý trước, lượng giao dịch có thể tăng mạnh, thậm chí gấp đôi quý III. Trong đó, giao dịch nhà ở xã hội có thể đạt mức cao kỷ lục.
Trước tâm lý chờ đợi giá giảm sâu hơn, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng người có nhu cầu mua nhà để ở không nên chờ đợi quá lâu với kỳ vọng bắt đúng thời điểm thị trường chạm đáy.
Theo bà Hằng, rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường đạt đáy. Thay vì chỉ kỳ vọng mua được nhà với mức giá thấp nhất, người mua cần đánh giá mức giá hiện tại có tương xứng với giá trị thực của bất động sản, diễn biến giá qua các năm và khả năng tài chính của bản thân hay không.
Đối với nhóm mua nhà phục vụ mục đích đầu tư, không có nhu cầu ở thực, đại diện Bộ Xây dựng khuyến nghị tiếp tục theo dõi diễn biến thị trường trước khi quyết định, nhất là trong bối cảnh lãi suất tăng và thị trường đang có dấu hiệu điều chỉnh.
Những nhà đầu tư sử dụng vốn vay để nắm giữ bất động sản cần đánh giá kỹ khả năng tài chính và rủi ro. Nhóm đang nắm giữ tài sản cũng cần chủ động tính toán phương án xử lý, cân nhắc mức lợi nhuận hoặc thua lỗ có thể chấp nhận để giải phóng nguồn vốn, tránh áp lực tài chính kéo dài.
