VCBS dự báo nguồn cung khu công nghiệp (KCN) từ năm 2026 trở đi sẽ gia tăng đáng kể khi xét đến số lượng dự án đã được chấp thuận đầu tư.
VCBS cho biết, theo khảo sát từ các doanh nghiệp lớn trong ngành, sau khi có các thông tin về Khung hiệp định giữa Việt Nam - Mỹ, đã có những tín hiệu phục hồi khả quan trong hoạt động cho thuê KCN. Trong đó, các doanh nghiệp FDI đã bắt đầu tái đàm phán các hợp đồng MOU với quy mô tương đối lớn, đồng thời các chỉ số sản xuất đã có sự cải thiện đáng kể cho thấy sự tích cực trong tâm lý các nhà đầu tư.
Theo đánh giá của VCBS giai đoạn khó khăn nhất đã qua, và kỳ vọng hoạt động cho thuê đất KCN sẽ bắt đầu ghi nhận sự phục hồi đáng kể từ giai đoạn cuối năm 2025, đầu 2026 bởi các yếu tố:
Thứ nhất, lo ngại về thuế quan dần hạ nhiệt khi Việt Nam đã đạt được những kết quả đàm phán sơ bộ và về cơ bản vẫn duy trì lợi thế thu hút đầu tư so với các thị trường khác, từ đó hỗ trợ tâm lý cho các doanh nghiệp muốn đặt nhà máy tại Việt Nam.
Thứ hai, nhiều khách hàng đã chuẩn bị xong các kế hoạch thích ứng khi đa dạng hệ thống nhà máy, chuỗi cung ứng đảm bảo sự linh hoạt trước các biến động.
Thứ ba, gia tăng nguồn cung đất sẵn sàng cho thuê tại các vị trí trọng điểm (vốn luôn có nhu cầu thuê đất cao): Sau khi được đẩy nhanh tiến độ pháp lý, nhiều dự án KCN tại vị trí thuận lợi như Hải Phòng, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Bình Dương (cũ),...cơ bản đã được hoàn thiện mặt bằng sẵn sàng cho thuê, tạo điều kiện cho việc thu hút đầu tư trong giai đoạn 2026 - 2027.
VCBS cho rằng, mặc dù mức thuế 20% đối với hàng Việt Nam (và thuế 40% đối với hàng trung chuyển) là không thấp và có thể ảnh hưởng nhất định đến hoạt động sản xuất, xuất khẩu của nhiều doanh nghiệp, mức thuế trên chưa đủ mạnh để kích hoạt một xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Việt Nam đến các quốc gia lân cận.
Đồng thời cho rằng, Việt Nam vẫn duy trì các lợi thế trong thu hút đầu tư nhờ logistic kết nối Trung Quốc thuận lợi nhờ vị trí địa lý tiếp giáp với Trung Quốc, chi phí hạ tầng khu công nghiệp ổn định, lương khu vực sản xuất duy trì mức cạnh tranh, và giá điện sản xuất tại Việt Nam vẫn duy trì mức cạnh tranh.
Bên cạnh đó, Việt Nam có mạng lưới FTA mở rộng. Tính đến 2025 Việt Nam đã ký 19 FTA và trở thành đối tác chiến lược với 21 quốc gia (trong đó có 13 nước là đối tác chiến lược toàn diện). Các hiệp định này bao phủ gần 90% GDP thế giới và chiếm 70% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam. Điều này đã giúp giảm mức thuế quan trung bình cho các sản phẩm xuất khẩu, trong đó hàng công nghiệp giảm từ 16,6% xuống 1,1%.
Cùng với đó là chính sách ngoại giao linh hoạt. Chính phủ Việt Nam đã phản ứng rất nhanh trước các biến động thương mại – chính trị: Tăng nhập khẩu hàng hóa từ Hoa Kỳ góp phần giảm thâm hụt thương mại song phương như máy bay, LNG...; Tăng cường kiểm soát hóa đơn, truy xuất nguồn gốc và xuất xứ hàng hóa, nhằm hạn chế rủi ro gian lận thương mại và giảm bớt quan ngại từ phía Hoa Kỳ; Chủ động mời đầu tư từ Hoa Kỳ vào các dự án năng lượng (LNG) và bất động sản (Trump International Hưng Yên). Trong bối cảnh căng thẳng Hoa Kỳ - Trung Quốc, với lợi thế địa chính trị, duy trì chính sách ngoại giao khôn khéo và cân đối lợi ích là cơ sở kỳ vọng Việt Nam nhận được những ưu tiên nhất định trong phát triển kinh tế.
Trong bối cảnh đó, VCBS dự báo nguồn cung KCN từ năm 2026 trở đi sẽ gia tăng đáng kể khi xét đến số lượng dự án đã được phê duyệt trong trong thời gian qua khi chỉ trong năm 2025, khoảng 30 dự án KCN mới được chấp thuận đầu tư với tổng diện tích xấp xỉ 9.000 ha, con số tăng đáng kể so với giai đoạn trước đó.
VCBS đánh giá các dự án KCN phía Bắc sẽ là điểm sáng thu hút đầu tư FDI nhờ 3 yếu tố: Thứ nhất, vị trí tiếp giáp biên giới Trung Quốc: Việc Hoa Kỳ và các thị trường lớn siết chặt quy định về xuất xứ hàng hóa sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp Trung Quốc dịch chuyển và thiết lập cơ sở sản xuất trực tiếp tại Việt Nam, tập trung chủ yếu sẽ là các doanh nghiệp lĩnh vực công nghệ cao, máy móc cơ khí. Do đó, các KCN miền Bắc nơi tập trung nhiều KCN lĩnh vực này sẽ được hưởng lợi ích đáng kể.
Thứ hai, nguồn cung được mở rộng và mức giá hấp dẫn: Giá cho thuê các KCN phía Bắc hiện đang dao động ở mức 141 USD/m2/kỳ, thấp hơn 26% so với khu vực phía Nam, đồng thời tỷ lệ lấp đầy các KCN tại đây cũng thấp hơn tương đối từ đó cho phép đáp ứng nhu cầu các hợp đồng với quy mô lớn.
Thứ ba, hệ thống hạ tầng kết nối biên giới: Nhiều dự án đường sắt kết nối đến các khu vực biên giới được ưu tiên đẩy mạnh triển khai, tiêu biểu như dự án đường sắt Hải Phòng – Hà Nội – Lào Cai. Các dự án này sẽ cho phép doanh nghiệp tiết kiệm chi phí vận chuyển so với các hình thức vận chuyển khác, đặc biệt nhóm hàng cơ khí và máy móc công nghiệp.
Trong khi đó, tại phía Nam, Bình Dương (cũ) vẫn duy trì vai trò đầu tàu với điểm sáng dài hạn nhờ quỹ đất chuyển đổi tại các địa bàn Tân Uyên, Bình Mỹ và Hưng Hòa (trục DT741 & 747A). Đây là nguồn cung có thể triển khai nhanh, đồng thời được hưởng lợi từ cụm hạ tầng mới đang triển khai (cao tốc TP HCM – Thủ Dầu Một - ChơnThành). Đồng thời, khu vực phía Nam cũng hình thành các trung tâm thu hút FDI mới như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) và Tây Ninh.
Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, vượt qua tâm lý e ngại đầu năm về rào cản thương mại, thị trường đất công nghiệp phía Nam đã hồi phục mạnh mẽ vào nửa cuối 2025 nhờ kinh tế khởi sắc. Nhu cầu thuê đất tăng tốc rõ rệt với hơn 100 ha được hấp thụ chỉ trong 6 tháng cuối năm (chiếm 2/3 tổng diện tích hấp thụ cả năm), tập trung chủ yếu tại các khu vực trọng điểm như Bình Dương (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).
Được thúc đẩy bởi mạng lưới hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, giá chào thuê đất công nghiệp trung bình tại thị trường phía Nam tiếp tục đà tăng trưởng, đạt 183 USD/m2/kỳ hạn thuê (tăng 4,4% so với năm 2024).
Bà Thanh Phạm - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam nhận định, trong giai đoạn 2026 – 2028, phân khúc kho xưởng xây sẵn dự kiến ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ với hơn 1 triệu m2 nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại Bình Dương (cũ) và Đồng Nai. Lượng nguồn cung lớn này được xem là bước chuẩn bị hạ tầng thiết yếu nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trữ và vận hành ngày càng cao của làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
“Ở bức tranh rộng hơn về định hướng phát triển công nghiệp, sự cộng hưởng từ mạng lưới hạ tầng chiến lược (Sân bay Long Thành, các đường Vành đai, cao tốc) cùng hành lang pháp lý từ Luật Công nghiệp Công nghệ số (được Quốc hội thông qua ngày 14/06/2025) đang tạo ra động lực chuyển đổi quan trọng. Những yếu tố nền tảng này giúp thị trường Việt Nam Nam mở rộng cơ hội thu hút đầu tư vào các ngành kỹ thuật cao và trung tâm dữ liệu (Data Centre), thay vì chỉ giới hạn ở sản xuất truyền thống như trước đây”, bà Thanh Phạm nhận định.
