Nguồn cung bất động sản tăng nhanh trước quý IV/2026, song mặt bằng giá cao và sức mua thận trọng đang khiến khả năng hấp thụ giữa các dự án phân hóa rõ hơn.
Mới đây, Đạt Phước khởi công dự án Serena Riverside tại khu vực kết nối với trục Quốc lộ 13. Trước đó, doanh nghiệp đã triển khai dự án The Rivana từ năm 2021.
Nguồn cung tiếp tục tăng
Tại khu Nam TP HCM, Nam Long đang chuẩn bị mở bán phân khu Trellia Cove thuộc khu đô thị Mizuki Park, với các sản phẩm căn hộ và nhà thấp tầng.
Ở khu vực Dĩ An, Phú Đông Group đang hoàn thiện các bước chuẩn bị cho dự án Phú Đông SkyOne để tiến tới bàn giao. Cùng thời điểm, Vlasta Premier Phú Thuận với 738 căn hộ thương mại, dịch vụ cũng bổ sung thêm nguồn hàng cho thị trường phía Nam dịp cuối năm.
Những động thái liên tiếp trong tháng 9 cho thấy nhịp đưa sản phẩm ra thị trường đang tăng lên trước quý IV. Diễn biến này nối tiếp xu hướng cải thiện nguồn cung đã thể hiện rõ từ quý II. Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với khoảng 103.205 căn, tăng mạnh so với quý trước. Cùng kỳ, 131 dự án với khoảng 59.073 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Nguồn hàng tăng nhưng thanh khoản chưa đi cùng tốc độ. Cũng theo Bộ Xây dựng, quý II/2026 ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản, chỉ bằng 71,5% quý I. Tồn kho tại các địa phương báo cáo đạt khoảng 39.300 sản phẩm, gồm căn hộ, nhà ở riêng lẻ và đất nền.
Bức tranh này cũng thể hiện trong dữ liệu 6 tháng đầu năm của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE). Khoảng 98.000 sản phẩm được chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới. Lượng giao dịch đạt khoảng 48.000 sản phẩm.
Khi nguồn hàng tiếp tục được bổ sung nhưng tốc độ giao dịch chưa tăng tương ứng, dư địa lựa chọn của người mua mở rộng, đồng thời sức ép hấp thụ giữa các dự án cũng rõ hơn.
Theo VARS IRE, nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn vẫn là lực đỡ của thị trường. Tuy nhiên, dòng tiền ngày càng chọn lọc, tập trung nhiều hơn vào các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ bảo đảm, khả năng khai thác và phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế.
Áp lực không chỉ đến từ lượng hàng tăng, mà còn nằm ở cơ cấu sản phẩm. Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới, trong khi nhóm sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của số đông còn hạn chế.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, thị trường nhà ở đang trong giai đoạn chuyển tiếp, khi các yếu tố ngắn hạn và dài hạn cùng tác động đến quyết định của người mua.
Theo bà Hằng, trong ngắn hạn, khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn khi mặt bằng giá duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung vừa túi tiền còn hạn chế. Thanh khoản căn hộ và nhà ở thấp tầng vì vậy chậm lại so với giai đoạn trước. Người mua cũng dành nhiều thời gian hơn để đánh giá mức giá, khả năng kết nối và triển vọng của từng khu vực trước khi quyết định.
Sự thận trọng này đang phản ánh trực tiếp vào tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới. Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cho biết, trong nửa đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 67%, thấp hơn mức 80-90% của giai đoạn 2024-2025. Tại TP HCM, tỷ lệ này khoảng 72%.
Theo bà Dung, sau giai đoạn thị trường hạn chế nguồn cung, việc nguồn hàng mới trở lại giúp người mua có thêm lựa chọn. Tỷ lệ hấp thụ vì vậy trở thành một chỉ báo quan trọng để đánh giá chất lượng phục hồi của thị trường thay vì chỉ nhìn vào diễn biến giá.
Khi lựa chọn mở rộng, lợi thế cạnh tranh giữa các dự án cũng dịch chuyển rõ hơn sang mức giá, pháp lý, tiến độ, chất lượng sản phẩm và chính sách thanh toán. Đây cũng là những yếu tố sẽ tác động trực tiếp đến khả năng hấp thụ trong những tháng cuối năm.
