Xử lý tồn kho bất động sản không thể chỉ dựa vào các chương trình bán hàng ngắn hạn mà cần có kế hoạch phát triển dự án theo sức cầu.
Theo Bộ Xây dựng, đến quý II/2026, trên cả nước còn khoảng 39.300 sản phẩm bất động sản chưa được tiêu thụ. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư vượt 12.800 căn, tăng 22% so với quý trước và gần gấp 4 lần cùng kỳ năm 2025.
Không chỉ căn hộ, lượng sản phẩm chưa được tiêu thụ ở các phân khúc khác cũng tăng nhanh. Nhà ở riêng lẻ trong các dự án còn hơn 15.300 sản phẩm, tăng 46% theo quý và 48% so với cùng kỳ năm ngoái. Đất nền ghi nhận khoảng 11.148 sản phẩm, tăng 25% chỉ sau ba tháng.
Đáng chú ý, lượng hàng chưa được tiêu thụ gia tăng trong thời điểm nguồn cung mới phục hồi mạnh. Riêng quý II/2026, cả nước có 131 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán, cung cấp hơn 59.000 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung tăng nhưng tốc độ hấp thụ chưa theo kịp, đang làm rõ hơn khoảng cách giữa lượng sản phẩm đưa ra thị trường và sức mua thực tế.
Ở góc độ doanh nghiệp, hàng tồn kho trên báo cáo tài chính cũng duy trì ở mức lớn, song không hoàn toàn đồng nhất với lượng sản phẩm chưa bán được. Với đặc thù bất động sản, khoản mục này có thể bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, chi phí phát triển dự án, bất động sản đang xây dựng và sản phẩm hoàn thành chờ bán.
Cấu trúc hàng tồn kho tại Novaland cho thấy khá rõ đặc điểm này. Theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2026, tại ngày 30/6, doanh nghiệp ghi nhận khoảng 157.700 tỷ đồng hàng tồn kho. Phần lớn nằm ở bất động sản đang xây dựng, bao gồm giá trị quỹ đất, chi phí xây dựng và các chi phí liên quan đến quá trình phát triển dự án.
Điều đó phản ánh tồn kho lớn không đồng nghĩa toàn bộ là sản phẩm đã hoàn thành nhưng chưa tìm được người mua. Một phần đáng kể vẫn nằm trong chu kỳ đầu tư và chỉ chuyển hóa khi dự án tiếp tục được triển khai, sản phẩm được đưa ra thị trường, bàn giao và đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu.
Ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property nhận định, cần phân biệt giữa sản phẩm đang hoàn thiện, chưa mở bán với lượng hàng đã đưa ra thị trường nhưng giao dịch chậm. Nhóm đáng lưu ý hơn là những sản phẩm đã chào bán nhưng kéo dài thời gian tiêu thụ, bởi điều này tác động trực tiếp tới tốc độ thu hồi vốn và khả năng cân đối dòng tiền.
Quy mô tuyệt đối của hàng tồn kho vì vậy chưa phản ánh đầy đủ chất lượng khoản mục này. Tài sản nằm tại dự án đang được triển khai đúng tiến độ, có khả năng bán hàng sẽ khác với sản phẩm đã mở bán trong thời gian dài nhưng tốc độ tiêu thụ thấp.
Gỡ nút thắt vòng quay vốn
Áp lực đối tồn kho bất động sản rõ hơn khi nguồn cung mới tiếp tục nghiêng về nhóm giá cao trong khi sức hấp thụ có dấu hiệu chậm lại. Theo CBRE, quý II/2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận hơn 5.800 căn bán được, tương đương 68% nguồn cung mở bán mới, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025. Đây cũng là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận nguồn cung mới dưới 60 triệu đồng/m2, trong khi nhóm sản phẩm trên 120 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 35% lượng mở bán.
Tại TP HCM, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S2M Savills TP HCM cho biết, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mới trong quý II có giá trên 120 triệu đồng/m2, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 32%, thấp hơn 8 điểm phần trăm so với quý trước.
Theo bà Hương, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở hạng A và B, trong khi khả năng chi trả chưa theo kịp mặt bằng giá. Sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và sức mua đang trở thành một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới thanh khoản.
Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án sơ cấp trong nửa đầu năm 2026 khoảng 50 - 60%, giảm đáng kể so với mức trên 80% của năm 2025. Người mua hiện thận trọng và chọn lọc hơn, ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở, có vị trí, kết nối, tiến độ và chính sách tài chính phù hợp.
Theo ông Trung, doanh nghiệp cần tính toán sát hơn cơ cấu sản phẩm, mức giá và thời điểm đưa hàng ra thị trường. Những dự án phù hợp với nhu cầu thực và khả năng tài chính của người mua sẽ có lợi thế hơn trong việc duy trì thanh khoản.
Ở góc độ xử lý tồn kho, ông Phạm Đức Toản cho rằng doanh nghiệp cần phân loại rõ từng nhóm để có giải pháp phù hợp. Với lượng tồn kho đang nằm trong quá trình phát triển dự án, cần đẩy nhanh tiến độ triển khai, hoàn thiện thủ tục pháp lý và đưa sản phẩm đủ điều kiện ra thị trường nhằm rút ngắn thời gian thu hồi vốn.
Với những sản phẩm đã mở bán nhưng tiêu thụ chậm, doanh nghiệp cần rà soát lại cơ cấu sản phẩm, mức giá và chính sách bán hàng theo sát hơn sức mua thực tế. Tiến độ thanh toán và các giải pháp tài chính cũng cần được thiết kế phù hợp với khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng.
Về dài hạn, ông Toản cho biết, xử lý tồn kho không thể chỉ dựa vào các chương trình bán hàng ngắn hạn. Kế hoạch phát triển dự án cần được điều chỉnh theo sức cầu, từ đó cải thiện khả năng tiêu thụ, rút ngắn vòng quay hàng tồn kho và hỗ trợ doanh nghiệp thu hồi vốn.
