Nguồn cung căn hộ tương lai tại TP.HCM chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp?

ĐÌNH ĐẠI• 11/06/2024 06:41

Trong phần còn lại của năm 2024, nguồn cung tại TP.HCM chủ yếu sẽ đến từ các giai đoạn kế tiếp của các dự án hiện hữu, dự án mới chỉ chiếm khoảng 1/3.

>>>HoREA: 4 góp ý hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai

Theo Công ty Chứng khoán MBS (MBS), trong giai đoạn tăng trưởng 2017 – nửa đầu năm 2022 của thị trường bất động sản, các chủ đầu tư tập trung triển khai các dự án cao cấp dẫn tới nguồn cung phân khúc trung cấp thiếu hụt. Hiện nay, căn hộ cao cấp chiếm tới trên 90% tổng nguồn cung tại TP.HCM.

Nguồn cung căn hộ tương lai tại TP.HCM chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp - Ảnh minh họa.

Căn hộ trung cấp phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn sẽ là phân khúc thu hút khách hàng nhất tuy nhiên nguồn cung của các dự án này tại TP.HCM sẽ không còn nhiều bởi chi phí phát triển dự án trong nội thành sẽ ngày càng cao, phần lớn nguồn cung trung cấp sẽ nằm ở các thành phố vệ tinh tại các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai.

Theo thống kê của CBRE, nguồn cung mới tại TP.HCM dự kiến khoảng hơn 8.000 căn, với nguồn cung tương đối hạn chế như vậy được kỳ vọng sẽ khiến mặt bằng giá duy trì ở mức cao và giá bán sơ cấp có thể tăng 3% so với cùng kỳ. Các dự án mới tại TP.HCM sẽ chủ yếu tập trung tại phân khúc cao cấp với sự mở bán của các dự án như Eaton Park, The Global City.

“Do quỹ đất đang ngày càng khan hiếm ở các quận nội thành, các nguồn cung mới có xu hướng tập trung ở các khu vực như khu Đông, khu Nam và rìa thành phố, các tỉnh lân cận phù hợp theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng, đây sẽ là các khu vực tiếp tục chiếm lĩnh thị trường trong tương lai”, MBS đánh giá.

MBS cho rằng, với định hướng giảm áp lực cho khu vực nội thành, TP.HCM sẽ mong muốn tiếp tục đô thị hóa đến các khu vực có mật độ dân số thấp như TP Thủ Đức và huyện Nhà Bè. Nguồn cung thấp tầng trong giai đoạn 2024-2025 vẫn sẽ chủ yếu tập trung tại TP Thủ Đức để hưởng lợi từ mạng lưới cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng như dự án mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, sân bay Long Thành, cầu Thủ Thiêm 4, đường Vành đai 3. Bất động sản tại các thành phố vệ tinh như Đồng Nai và Bình Dương cũng sẽ được hưởng lợi từ các dự án này với nguồn cung lớn hơn

Trong phần còn lại của năm 2024, nguồn cung tại TP.HCM chủ yếu sẽ đến từ các giai đoạn kế tiếp của các dự án hiện hữu, dự án mới chỉ chiếm khoảng 1/3 với một số dự án nổi bật như Foresta, the Meadow và L’Arcade. Phần lớn nguồn cung tương lai sẽ là nhà phố với giá bán khoảng trên 20 tỷ đồng.

“Với một phân khúc mang nhiều tính đầu cơ hơn là gắn với nhu cầu ở thực, chúng tôi cho rằng việc lãi suất đã có dấu hiệu tăng lên và mặt bằng giá cả sơ cấp sẽ khó giảm sâu hơn do nguồn cung hạn chế sẽ kích thích nhà đầu giải ngân”, MBS nhận định.

Đồng thời, Công ty Chứng khoán này cũng cho rằng, các dự án bất động sản sẽ hưởng lợi xung quanh cơ sở hạ tầng giao thông. Theo đó, trong năm 2024, TP.HCM sẽ ưu tiên triển khai 59 dự án giao thông với tổng nguồn vốn lên đến 231.000 tỷ đồng, tương đương 9,4 tỷ USD. Việc đầu tư mạnh mẽ và đồng bộ cho hạ tầng giao thông sẽ giúp giảm tải áp lực cho khu vực nội thành.

Các dự án trọng điểm như sân bay Long Thành (Đồng Nai), cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ mang lại triển vọng cho các dự án bất động sản các tỉnh phía Nam như Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước.

Đánh gia về xu hướng phát triển của ngành bất động sản trong năm 2024, MBS cho rằng, các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động trong phần còn lại của năm 2024. Theo đơn vị này, huy động vốn trên sàn sẽ là một trong những hoạt động nổi bật trong thời gian sắp tới của các công ty bất động sản trong phần còn lại của năm 2024 nhằm tái cấu trúc nợ vay, đáp ứng các nghĩa vụ tài chính về đất với nhà nước và chi phí phát triển dự án tăng cao.

Bên cạnh đó, MBS kỳ vọng hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ là một phần quan trọng trong năm 2024 bởi: Thứ nhất, sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn, chi phí phát triển dự án sẽ ngày càng gia tăng, do đó việc bán dự án cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.

Thứ hai, theo CME Fedwatch Tool đánh giá có khoảng 63% khả năng Fed thông qua chính sách lãi suất vào tháng 11. Mặc dù lãi suất tại Mỹ có thể giữ ở mức cao trong một thời gian dài hơn dự kiến, MBS cho rằng các biến động lãi suất đã giảm đi rất nhiều và sẽ giúp bên mua dễ dàng hơn trong việc sắp xếp nguồn vốn để thực hiện thương vụ trong tương lai.

Thứ ba, đối tượng của các thương vụ M&A vẫn sẽ chỉ tập trung tại các dự án đã có tình trạng pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và nhiều tiềm năng để phát triển dự án. Phân khúc cao cấp vẫn sẽ chiếm chủ đạo trong nguồn cung tại TP.HCM, nguồn cung trung cấp sẽ phổ biến hơn tại các tỉnh thành lân cận.