Trung Quốc “giải cứu” bất động sản (Kỳ II): Hiệu quả đến đâu?

TS. BÙI NGỌC SƠN, Chuyên gia kinh tế độc lập ]• 10/06/2024 12:00

Chính sách giải cứu bất động sản (BĐS) của Trung Quốc được thực hiện theo kiểu quốc hữu hóa nên sẽ khó đạt hiệu quả cao.

>> Trung Quốc “giải cứu” bất động sản (Kỳ I): Bước đi mới

Nếu Trung Quốc không sớm khôi phục thị trường BĐS, có thể sẽ làm suy yếu lĩnh vực tài chính- ngân hàng, đồng thời đẩy nhiều chính quyền địa phương nước này vào tình trạng khó khăn hơn.

p/BĐS trì trệ đã khiến nhiều địa phương ở Trung Quốc phải cắt giảm chi tiêu lớn, thậm chí cắt giảm nhân sự và tiền lương. Ảnh: Bloomberg

BĐS trì trệ đã khiến nhiều địa phương ở Trung Quốc phải cắt giảm chi tiêu lớn, thậm chí cắt giảm nhân sự và tiền lương. Ảnh: Bloomberg

Đối tượng nào sẽ mua?

Để khuyến khích người mua, những biện pháp trong gói giải cứu thị trường BĐS lần này của Trung Quốc còn gồm cả việc Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) giảm lãi suất cho vay cầm cố, giảm tỷ lệ trả trước 20% xuống 15% đối với người mua nhà lần đầu, và từ 30% xuống 25% đối với người mùa nhà lần hai; hạ 0,25 điểm phần trăm lãi suất các khoản cho vay đối với các quỹ vay để tài trợ thị trường nhà ở.

Như vậy, có sự thay đổi 180 độ trong chính sách đối với thị trường BĐS Trung Quốc. Trước đây, chính quyền tìm mọi cách chống lại tình trạng “quá nhiều người mua” thì nay chống lại trạng thái “quá ít người mua”. Câu hỏi đặt ra hiện nay là ai sẽ mua nhà khi đất nước này đang phải đối mặt với hàng loạt thách thức lớn chưa từng có?

Dân số Trung Quốc già hóa và bắt đầu thu hẹp vì tỷ lệ sinh giảm mạnh; tỷ lệ thất nghiệp cao, đặc biệt là nhóm lao động trẻ lên tới 21%; những người có việc thì bị giảm lương và thu nhập khó lòng trang trải tiền vay mua nhà; nhiều người giàu bỏ chạy ra nước ngoài khi lo ngại những chính sách quản lý ngặt nghèo và triển vọng kinh tế ảm đạm; nhà đầu tư nước ngoài cũng rút khỏi Trung Quốc ngày càng nhanh; và nhiều thách thức khác.

Triển vọng và hệ quả

Gói giải cứu BĐS lần này của Trung Quốc có quy mô quá nhỏ. Hơn nữa, cách làm mang tính chất quốc hữu hóa nên sẽ không có hiệu quả, trái lại sẽ làm trầm trọng thêm nạn tham nhũng. Do đó, gói cứu trợ này sẽ khó giúp thị trường BĐS Trung Quốc phục hồi trở lại.

Tình hình hiện nay của Trung Quốc cũng tương tự như trường hợp của Nhật Bản khi bong bóng BĐS bị vỡ hồi cuối thập niên 1980. Các chuyên gia phê phán rằng chính phủ Nhật Bản quá rụt rè khi khôi phục thị trường BĐS vì họ chi “quá ít, quá muộn”. Trung Quốc cho thấy dường như cũng đi theo vết xe này của Nhật Bản. Nếu vậy, Trung Quốc cũng có thể sẽ rơi vào vòng xoáy giảm phát và nhiều thập kỷ mất mát như Nhật Bản.

Cũng tương tự như Nhật Bản, khu vực BĐS đình trệ sẽ làm suy yếu khu vực tài chính - ngân hàng, đây là tác nhân quan trọng nhất cho sự vận hành và tăng trưởng kinh tế. Các số liệu gần đây cho thấy sự trì trệ của khu vực BĐS đã làm suy kiệt khả năng tài chính của các ngân hàng lớn nhất của Trung Quốc. Chẳng hạn, trong năm 2023 Ngân hàng Công thương Trung Quốc (ICBC) có tỷ lệ nợ xấu tăng tới 9,6%; tổng lợi nhuận chỉ tăng 3,2%, mức thấp nhất kể từ năm 2020.

>> Gói giải cứu bất động sản mới của Trung Quốc chỉ như "muối bỏ bể"

Một khảo sát của Standard & Poor công bố ngày 15/4/2024 cho biết hệ thống ngân hàng của Trung Quốc sẽ phải đối mặt với làn sóng nợ xấu lớn. Tỷ lệ nợ xấu theo tính toán sẽ dao động từ 5,5% - 5,9% trong khoảng thời gian 2024 – 2026. Tỷ lệ nợ xấu từ BĐS sẽ lên đỉnh 6,4% vào năm 2025 trước khi giảm xuống dưới 6% khi các ngân hàng cẩn trọng hơn với cho vay BĐS.

Mặt khác, quan trọng không kém, đó là gánh nặng tài chính của các chính quyền địa phương Trung Quốc sẽ không có cách nào giải quyết được. Chính quyền địa phương Trung Quốc hiện đang gánh khoản nợ khổng lồ lên tới khoảng 15 nghìn tỷ USD (GDP năm 2022 là gần 18 nghìn tỷ USD). Trong khi đó, nguồn thu quan trọng của các chính quyền địa phương là từ BĐS.

Nguồn thu từ bán quyền sử dụng đất và thuế liên quan đến BĐS chiếm tới 37% tổng nguồn thu của chính quyền địa phương Trung Quốc trong năm 2021. Thị trường BĐS trì trệ đã làm giảm nguồn thu của các chính quyền địa phương tới 23% trong năm 2022. Năm 2023, nguồn thu từ bán quyền sử dụng đất giảm tiếp 13,2%. Nhiều chính quyền địa phương hiện đang phải cắt giảm chi tiêu lớn, thậm chí cắt giảm nhân sự và tiền lương.

Chính quyền địa phương bị giảm thu cũng đồng nghĩa với triển vọng tăng trưởng kinh tế mờ mịt bởi vì chính quyền địa phương là nguồn chi tiêu lớn cho cơ sở hạ tầng và các chương trình BĐS giúp kinh tế Trung Quốc tăng trưởng nhanh trong thời gian qua. Chi tiêu không còn nữa cũng đồng nghĩa với tăng trưởng kém. Như vòng luẩn quẩn, điều này đến lượt nó lại càng làm cho thị trường BĐS thêm ảm đạm, không lối thoát.