Trung Quốc lại “giải cứu” bất động sản: Hiệu quả sẽ thế nào?

NHI NGUYỄN• 04/06/2024 04:00

Trung Quốc vừa công bố một loạt biện pháp mới nhằm khôi phục thị trường bất động sản sau khi doanh số bán nhà giảm hơn 30%.

Trung Quốc vừa tung ra gói giải cứu bất động sản mới

>> Gói giải cứu bất động sản mới của Trung Quốc chỉ như "muối bỏ bể"

Các biện pháp này bao gồm việc chính quyền địa phương mua lại các căn hộ chưa bán được, cung cấp nhà ở giá rẻ và giảm yêu cầu trả trước đối với người mua nhà. Mặc dù các nhà đầu tư kỳ vọng rằng các biện pháp này sẽ cải thiện tâm lý thị trường, ổn định giá cả và giảm lượng nhà dư thừa trong ngắn hạn, nhưng một số nhà phân tích cảnh báo rằng các biện pháp này có thể không đủ để ngăn chặn sự suy giảm kéo dài của thị trường bất động sản Trung Quốc trong những năm tới.

Julian Evans-Pritchard, Trưởng bộ phận Kinh tế Trung Quốc tại Capital Economics, cho rằng việc chính phủ Trung Quốc mua lại nhà ở chưa bán có thể giúp ổn định lĩnh vực bất động sản trong ngắn hạn, nhưng không thể ngăn chặn sự thu hẹp lĩnh vực này vào cuối thập kỷ này. Ông nhận định, mặc dù các biện pháp hỗ trợ đã được triển khai trong hai năm qua, nhưng không đủ để vực dậy lĩnh vực bất động sản vốn đang gặp khó khăn. Điều này cho thấy rằng các vấn đề cơ bản trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Theo các chuyên gia, nhiều biện pháp hỗ trợ mà Trung Quốc thực hiện trong hai năm qua đều không thể vực dậy lĩnh vực này. Phó Thủ tướng Hà Lập Phong tuyên bố tại một cuộc họp video rằng chính quyền địa phương sẽ được phép mua một số căn hộ để giảm bớt nhu cầu yếu kém và lượng tồn kho ngày càng tăng. Những căn hộ này sẽ được dùng để cung cấp nhà ở giá rẻ, và chính quyền địa phương cũng có thể mua lại đất từ các chủ đầu tưn, nhưng không có thông tin cụ thể về thời gian hoặc chi tiết tài trợ.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) cũng vừa quyết định bãi bỏ lãi suất thế chấp tối thiểu trên toàn quốc, giảm yêu cầu trả trước đối với người mua nhà lần đầu xuống 15% và đối với ngôi nhà thứ hai xuống 25%. Đồng thời, PBoC cũng công bố gói tín dụng 300 tỷ nhân dân tệ (hơn 42 tỷ USD) để hỗ trợ sáng kiến nhà ở được chính phủ trợ cấp, khuyến khích các doanh nghiệp nhà nước sử dụng nguồn vốn này để mua nhà đã xây dựng và cung cấp nhà ở giá rẻ.

Mặc dù các chính sách gần đây cho thấy chính quyền Trung Quốc nhận ra nhu cầu cấp thiết để giải quyết tình trạng suy thoái của thị trường bất động sản, nhưng các nhà phân tích vẫn đặt câu hỏi liệu chính quyền địa phương có đủ năng lực tài chính để thực hiện nhiệm vụ một cách hiệu quả hay không. HSBC cảnh báo rằng chi phí cho các biện pháp mới có thể rất lớn, với nhiều ước tính cho rằng hàng nghìn tỷ nhân dân tệ là cần thiết để giảm bớt nguồn cung dư thừa. Daiwa Capital Market ước tính Trung Quốc có khoảng 2,07 tỷ mét vuông nhà mới chưa bán vào năm 2023, và chi phí cho chiến dịch giảm tồn kho có thể lên đến 3,4 - 7,6 nghìn tỷ nhân dân tệ (470 tỷ USD đến 1 nghìn tỷ USD).

>> Gói 42 tỷ USD có cứu được bất động sản Trung Quốc?

Barclays FICC Research nêu ra ba khó khăn chính: nguồn tài trợ khổng lồ cần thiết cho chính quyền địa phương, rủi ro đạo đức trong việc lựa chọn chủ đầu tư để mua tài sản, và việc đặt giá mua lại để khuyến khích các chủ đầu tư tham gia chương trình. HSBC nhấn mạnh rằng chi phí mua lại ban đầu không bằng chi phí cứu trợ cuối cùng, lấy ví dụ từ cuộc cải cách ngân hàng năm 2006 của Trung Quốc. Chi phí cuối cùng phụ thuộc vào thời điểm và liệu có sự thay đổi hay không.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang khủng hoảng

Mặc dù việc mua lại nhà của chính quyền địa phương có thể tạo ra một bước ngoặt, nhưng Julian Evans-Pritchard cho rằng các biện pháp này không giải quyết được những thách thức cơ bản hơn. Mua lại nhà sẽ chuyển gánh nặng tài chính từ các chủ đầu tư sang chính quyền địa phương nhưng không cải thiện được tâm lý tiêu cực trong lĩnh vực bất động sản. Dữ liệu từ China Index Academy cho thấy doanh số bán nhà trung bình hàng ngày ở Trung Quốc giảm mạnh 47% trong kỳ nghỉ lễ tháng 5 so với năm trước, và đầu tư vào phát triển bất động sản giảm 9,8% trong bốn tháng đầu năm 2024.

Các nhà đầu tư đang lo lắng vì các biện pháp giải cứu mới của Trung Quốc đối với thị trường bất động sản không như mong đợi. Goldman Sachs nhận xét rằng, dù cần ngăn chặn sự lan tỏa rủi ro từ lĩnh vực bất động sản sang cả nền kinh tế, các nhà hoạch định chính sách không có ý định biến lĩnh vực này từ lực cản thành động lực tăng trưởng. Chỉ số Bất động sản Đại lục Hang Seng của Hồng Kông, sau khi tăng đều đặn trong tháng 5, đã giảm 0,7% vào ngày 20 tháng 5, đánh dấu sự giảm 2% trong ngày.

Nhiều chuyên gia cho rằng, các biện pháp mới của Trung Quốc nhằm ổn định thị trường bất động sản tuy có thể mang lại một số cải thiện ngắn hạn, nhưng chưa chắc đã đủ mạnh để giải quyết những vấn đề cơ bản và lâu dài. Khả năng tài chính của chính quyền địa phương, rủi ro đạo đức và sự phản ứng của thị trường là những yếu tố cần được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo sự thành công và bền vững của các biện pháp này.