Thách thức của bất động sản Trung Quốc

VI ANH• 31/05/2023 05:00

Sau cuộc khủng hoảng năm ngoái, những hỗ trợ chính sách từ ngân hàng đã giúp bất động sản Trung Quốc phục hồi trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, nguy cơ vỡ nợ trái phiếu của doanh nghiệp ngày càng cao.

>>Giá chung cư không giảm và có xu hướng tăng

Có thể thấy, Trung Quốc là đất nước sở hữu thị trường nhà đất lớn nhất trên thế giới. Theo báo cáo của nhà kinh tế học nổi tiếng Ren Zeping tại Trung tâm Nghiên cứu Phát triển của Trung Quốc, giá trị thị trường bất động sản của đất nước này trong năm 2020 đạt khoảng 62,6 nghìn tỷ USD, trong khi đó Nhật Bản chỉ đạt 10,8 nghìn tỷ USD và 33,6 nghìn tỷ USD ở Mỹ. Đến năm 2021, giá trị của thị trường này tăng 17,9% lên 73,8 nghìn tỷ USD.

Trong hai tháng đầu năm, số lượng giao dịch bất động sản tại 30 thành phố lớn của Trung Quốc giảm 13%, nhưng đến tháng 3 lại có dấu hiệu tăng

Thực tế, trong 2 năm vừa qua các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc đã chứng kiến một cuộc khủng hoảng chưa từng có. Vào năm ngoái, doanh số giao dịch nhà của Trung Quốc bị giảm mạnh, tín dụng bị siết chặt đã dẫn đến số lượng doanh nghiệp vỡ nợ gia tăng kỷ lục.

Cụ thể, dựa trên dữ liệu của GF Securities cho biết, trong năm 2022, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ với mức trái phiếu trong nước là 149,6 tỉ nhân dân tệ và trái phiếu nước ngoài là 30 tỉ đô la, tăng khoảng 2,5 – 3,5 lần so với năm 2021. Trong đó, nhiều dự án bị chậm bởi thời điểm hiện tại nhà đầu tư ko mặn mà trả nợ vay các tổ chức tín dụng.

Trong hai tháng đầu năm nay, số lượng giao dịch bất động sản tại 30 thành phố lớn giảm 13%, nhưng đến tháng 3 lại có dấu hiệu tăng cao. Mặt khác, do tâm lý những nhà phát triển bất động sản này vẫn còn e dè sau những vụ thanh lý tài sản theo lệnh của tòa án cùng các vụ vỡ nợ mới, nên số lượng công trình mới xây giảm 29% so với cùng kỳ, thị trường phục hồi chủ yếu tại các thành phố lớn (Thượng Hải, Bắc Kinh) trong khi các khu vực nhỏ hơn gần như không được cải thiện.

Ngày 11/5 vừa qua, ngân hàng trung ương Trung Quốc đã công bố bảng thống kê tài chính tháng 4 về các khoản thế chấp đã giảm hơn 22,8 tỷ USD. Trong đó, các khoản vay thế chấp trung và dài hạn giảm hơn 16,2 tỷ USD và các khoản thế chấp trong thời gian ngắn giảm hơn 17,6 tỷ USD.

Dựa trên báo cáo của China Index Holdings cho biết, đến tháng 5, số lượng mua bán nhà tại hơn 30 thành phố lớn lại có dấu hiệu suy giảm, thấp hơn 22% so với cùng kỳ năm 2019. Đáng lưu ý, hiện tượng vỡ nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bắt đầu có dấu hiệu quay trở lại.

Một ví dụ có thể kể đến như Powerlong Real Estate Holdings, sau khi đối mặt với cuộc khủng hoảng năm 2022, doanh số bán nhà của công ty này giảm mạnh và đang phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ.

Gần đây, mức giá trái phiếu do công ty phát hành lao dốc, với tình hình thị trường hiện nay thì công ty này không có đủ khả năng để hoàn tất tiền lãi trái phiếu khoảng 15,9 triệu USD trong tháng 5 này.

Trong bối cảnh thị trường nhà ở Trung Quốc suy thoái, nhiều nhà phát triển bất động sản rơi vào trạng thái bế tắc.

Theo dự báo của HSBC trong năm nay, thị trường trái phiếu bất động sản tại Trung Quốc có thể có các vụ vỡ nợ với giá trị lên tới 10 tỷ đô la Mỹ, nối tiếp sau vụ vỡ nợ lên tới gần 64 tỷ trong năm 2022. Nghiên cứu này chỉ ra rằng tỷ lệ vỡ nợ trong năm 2023 là 22%, đã thuyên giảm so với tỷ lệ 60% trong năm 2022 và chiếm khoảng 30% trong năm 2021.

Nhiều nguy cơ vỡ nợ đã được cảnh báo, theo báo cáo của nhà kinh tế học Trung Quốc Ren Zeping, giá trị thị trường nhà ở tại đất nước này là 62,6 nghìn tỷ USD trong năm 2021, so sánh với Mỹ là 33,6 nghìn tỷ; ở Nhật Bản là 10,8 nghìn tỷ và còn lớn hơn con số ở Anh, Pháp và Đức cộng lại là 31,5 nghìn tỷ USD.

>>Bình Phước tập trung đẩy mạnh đầu tư công, kích hoạt thị trường bất động sản tăng nhiệt

Trong năm 2022 giá trị này tại thị trường Trung Quốc đã đạt khoảng 73,8 nghìn tỷ USD, tăng tới 17,9%. Khi so sánh sự tương quan giữa thị trường nhà đất và GDP, giá trị nhà đất tại Trung Quốc trong năm 2020 là 414%, cao hơn nhiều so với mức 391% của Nhật Bản trước khi xảy ra vụ việc vỡ nợ bong bóng nhà đất trong những năm 1990. Khi thị trường nhà ở suy yếu, danh sách bất động sản bị rao bán ngày một gia tăng.

Chuyên gia Fang Qi – chuyên gia tài chính kỳ cựu người Trung Quốc nhấn mạnh, những rủi ro có thể kể đến là khi sụt giảm bất động sản và vỡ nợ thế chấp, tổn thất tác động lớn nhất là tới khối ngân hàng. Việc ngân hàng thắt chặt lĩnh vực bất động sản sẽ khiến các tổ chức này rơi vào tình trạng khó khăn hơn, trong một vòng luẩn quẩn giữa chất lượng tài sản thế chấp và mức sinh lời của các ngân hàng. Rủi ro càng lan rộng, lượng nợ tiền xấu càng tăng và sau cùng là khả năng phá sản.